Золотая виза: Греция vs Португалия 2026 — руководство для покупателей недвижимости
Детальное сравнение греческой и португальской программ золотой визы в 2026 году: во что это обходится, как работает и какая схема подходит для инвестора, ориентированного на недвижимость.
В 2026 году карта золотых виз выглядит совсем иначе, чем несколько лет назад. Греция по-прежнему напрямую связывает вид на жительство с покупкой недвижимости, тогда как Португалия переориентировала свою программу с объектов недвижимости на фонды и другие квалифицируемые инвестиции. Это руководство сравнивает обе программы применительно к покупателям недвижимости: вы сможете понять, где вложения в «кирпич и бетон» всё ещё дают право на ВНЖ, а где это уже не работает. Все цифры здесь следует рассматривать как типичный диапазон — перед тем как переводить средства, обязательно уточните актуальные правила у лицензированного местного юриста.
Кто может купить и что охватывает каждая программа
Греция и Португалия открыты для покупателей из стран, не входящих в ЕС: в обеих странах нет общего запрета на владение иностранцами. Ключевое отличие 2026 года — в том, как связаны покупка и резидентство. Греция сохранила золотую визу на основе недвижимости: квалифицируемые инвестиции в объект недвижимости дают вид на жительство инвестору и его семье. Португалия после реформы 2023–2025 годов исключила жилую недвижимость из перечня допустимых инвестиций, поэтому её программа золотой визы теперь строится на регулируемых фондах, создании бизнеса или рабочих мест, а не на покупке жилья. Приобрести недвижимость в Португалии по-прежнему можно свободно, однако одна лишь покупка больше не даёт право на визу. Ограничения существуют, хотя и немногочисленны: некоторые приграничные зоны Греции требуют дополнительного согласования, а ряд прибрежных и густонаселённых городских территорий Португалии был исключён из программы ещё до закрытия имущественного маршрута. Зонирование и соответствие требованиям следует уточнять на месте.
Пошагово: от предложения до вида на жительство
Греческий путь через недвижимость выглядит примерно так: получить греческий налоговый номер (AFM), открыть местный банковский счёт, подписать предварительный договор, провести юридическую проверку и проверку правоустанавливающих документов, перевести средства через отслеживаемые банковские каналы, подписать нотариальный акт, зарегистрировать право собственности, а затем подать заявку на золотую визу с биометрическими данными. Весь процесс занимает несколько месяцев. В Португалии вместо этого нужно выбрать квалифицируемый фонд или допустимую инвестицию, пройти проверку соответствия требованиям и происхождения средств, осуществить инвестицию, а затем подать заявление на ВНЖ и явиться на биометрию. В обеих странах требуются справка об отсутствии судимостей, действующий полис медицинского страхования и подтверждение законного происхождения средств. В каждом случае настоятельно рекомендуется привлечение независимого местного юриста со знанием английского языка — не того, кого рекомендует продавец. Сроки и перечень документов меняются, поэтому актуальный список проверяйте со своим юристом.
Расходы, налоги и минимальный размер инвестиций
В Греции порог золотой визы через недвижимость дифференцирован по местоположению: в менее популярных районах он, как правило, начинается от нескольких сотен тысяч евро, а в премиальных зонах — таких как центральные Афины, Салоники и популярные острова — существенно выше. Минимальный размер квалифицируемых инвестиций в фонды Португалии находится примерно в сопоставимом шестизначном диапазоне. Помимо самой инвестиции, закладывайте в бюджет налог на передачу права собственности, НДС (где применимо), нотариальные и регистрационные сборы, юридические услуги, а также государственные пошлины за рассмотрение заявки и оформление карты резидента — в совокупности они нередко составляют около 8–15%. Ежегодный налог на недвижимость в Греции (ENFIA) и португальский IMI невелики, но постоянны. Доходы от аренды и прирост капитала облагаются налогом в обеих странах. Приведённые цифры носят ориентировочный характер: налоговое законодательство часто меняется, поэтому точные ставки и льготы уточняйте у лицензированного местного налогового консультанта.
Финансирование и ипотека для нерезидентов
Квалифицируемые суммы для золотой визы, как правило, должны поступать из собственных средств инвестора, поэтому ипотека редко засчитывается в счёт инвестиционного порога. Тем не менее обе страны предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам для покупок, превышающих минимум или осуществляемых одновременно с ним. Греческие и португальские банки, как правило, кредитуют нерезидентов при более низком соотношении кредита к стоимости объекта, чем резидентов, — обычно около 60–70%, при этом ставки и условия зависят от вашего дохода, гражданства и характеристик объекта. Будьте готовы предоставить подтверждение дохода, банковские выписки, налоговые декларации и положительную кредитную историю, а также оплатить оценку объекта и комиссию за оформление кредита. Если ваши доходы поступают не в евро, важно учитывать валютный риск. Поскольку критерии кредитования и ставки меняются вместе с рынком, получите письменное актуальное предложение от брокера или банка, прежде чем рассчитывать на привлечение заёмных средств. Ипотечный калькулятор поможет заранее оценить доступность финансирования.
Преимущества резидентства и типичные ошибки
Греческий ВНЖ предполагает одно из самых мягких требований к пребыванию в Европе: для сохранения разрешения не нужно проводить в стране какое-либо минимальное количество дней; путь к гражданству открывается после длительного проживания и выполнения интеграционных критериев. В Португалии исторически требовалось присутствие лишь несколько дней в год, а срок до получения гражданства сравнительно короче, хотя правила и методика подсчёта времени находятся в стадии активного пересмотра. Типичных ошибок следует избегать: не стоит исходить из того, что португальская недвижимость по-прежнему квалифицируется (в 2026 году это, как правило, не так), переплачивать за схемы застройщиков с агрессивным маркетингом, пренебрегать независимой проверкой правоустанавливающих документов и долговых обременений, недооценивать совокупные расходы и игнорировать налоговые последствия для резидентства в стране вашего гражданства. Продление разрешения зависит от сохранения квалифицируемой инвестиции в силе. Скептически относитесь к маркетинговым обещаниям и проверяйте каждый порог, срок и налоговый нюанс у лицензированного местного специалиста, прежде чем переводить деньги.
Частые вопросы
Можно ли получить португальскую золотую визу путём покупки недвижимости в 2026 году?
Как правило, нет. В ходе реформ 2023–2025 годов Португалия исключила жилую недвижимость из перечня квалифицируемых инвестиций для золотой визы, поэтому простая покупка жилья больше не даёт на неё право. Программа теперь ориентирована на регулируемые фонды, создание бизнеса или другие утверждённые маршруты. Недвижимость по-прежнему можно приобрести свободно — просто это не даст права на визу. Уточняйте актуальный перечень квалифицируемых инвестиций у лицензированного португальского юриста.
В какой стране порог инвестиций ниже?
Это зависит от местоположения и маршрута. Имущественный порог в Греции дифференцирован: в менее центральных районах он ниже, а в таких приоритетных зонах, как Афины и популярные острова, — выше. Минимальный размер инвестиций в квалифицируемые фонды в Португалии находится примерно в сопоставимом шестизначном диапазоне. Поскольку пороги периодически пересматриваются в обеих странах, уточняйте точные актуальные цифры у местного консультанта, прежде чем принимать решение.
Обязательно ли жить в Греции или Португалии для сохранения визы?
Требования к пребыванию в обеих странах минимальны. Греция исторически не устанавливает минимального количества дней для сохранения разрешения; Португалия требовала присутствия лишь несколько дней в год. Правила физического присутствия и натурализации находятся в стадии реформирования, поэтому количество дней, засчитываемых для получения гражданства, может измениться. Всегда уточняйте актуальные условия пребывания и продления у лицензированного юриста по вопросам иммиграции.
Какие налоги придётся платить иностранному покупателю?
На этапе покупки следует ожидать расходов на налог на передачу права собственности или НДС, нотариальные, регистрационные и юридические сборы, а в дальнейшем — регулярного ежегодного налога на недвижимость (ENFIA в Греции, IMI в Португалии). Доходы от аренды и прирост капитала облагаются налогом в обеих странах. Налоговое резидентство в вашей стране гражданства также может быть затронуто. Ставки меняются, поэтому точные проценты и любые льготы уточняйте у лицензированного местного налогового консультанта.
Засчитывается ли ипотека в счёт суммы золотой визы?
Как правило, нет. Квалифицируемые инвестиции должны поступать из собственных средств, поэтому кредитные средства редко засчитываются в счёт порога. Вместе с тем вы можете оформить ипотеку для нерезидентов при покупке объектов, стоимость которых превышает минимум: банки обычно кредитуют примерно на 60–70% от стоимости объекта. Получите письменное актуальное предложение, поскольку критерии кредитования и ставки меняются вместе с рынком.
Найдите недвижимость для золотой визы с уверенностью
Просматривайте проверенные объявления в Греции, Португалии и других странах, сравнивайте цены и выходите на связь с проверенными местными агентами, которые разбираются в маршрутах инвесторского резидентства. Начните поиск и составьте шортлист объектов, соответствующих вашим целям, ещё до разговора с юристом.
Смотреть объекты