Как купить недвижимость во Франции иностранцу: пошаговый гайд 2026
Сборы нотариуса (frais de notaire), compromis de vente, 10-дневный период охлаждения, ипотека и текущие налоги — полный путь иностранного покупателя в 2026.
Франция не накладывает ограничений на иностранных покупателей, а процесс надёжно защищён системой нотариусов (notaire), что делает её одним из самых безопасных европейских рынков для нерезидентов. Компромиссы — это хорошо известные frais de notaire и довольно медленные сроки. Золотой визы нет, но владение недвижимостью помогает при подаче на долгосрочную визу. Вот процесс на 2026 год.
Может ли иностранец купить недвижимость во Франции?
Да, без ограничений по гражданству или резидентству. Покупатели из не-ЕС и нерезиденты покупают на той же правовой основе, что и граждане Франции. Покупка сама по себе не даёт резидентства — золотой визы во Франции нет — но владение недвижимостью во Франции усиливает заявление на долгосрочную визу (visa de long séjour), демонстрируя связь со страной.
Знаменитые «frais de notaire»
Эти транзакционные расходы составляют около 7–8% от цены для вторичного жилья (ancien) и лишь 2–3% для новостройки (neuf). Несмотря на название, большая их часть — не гонорар нотариуса: основная доля — это налог на передачу (droits de mutation, около 5,8%), при этом собственный регулируемый гонорар нотариуса около 1%, а остальное — расходы и сборы. Комиссия риелтора обычно уже включена в заявленную цену (помечается FAI — frais d'agence inclus).
Финансирование как нерезидент
Французские банки кредитуют нерезидентов примерно на 70–80% от стоимости (LTV), хотя покупателям из не-ЕС могут предложить меньше. Фиксированные ставки в 2026 — около 3,3–4% на 20–25 лет; Франция в подавляющем большинстве использует ипотеку с фиксированной ставкой. Кредиторы применяют правило HCSF, ограничивающее общую долговую нагрузку примерно 35% от дохода, а страхование жизни по ипотеке (assurance emprunteur) фактически обязательно и добавляет к стоимости.
Процесс покупки шаг за шагом
Вы делаете offre d'achat (предложение о покупке). После его принятия вы подписываете compromis de vente (или promesse de vente) с задатком около 10%, обычно в агентстве или у нотариуса. Затем у покупателя есть 10-дневный период охлаждения (loi SRU), чтобы отказаться без штрафа. Договор включает conditions suspensives — отлагательные условия, такие как получение ипотеки. Примерно через два-три месяца вы подписываете acte authentique de vente у нотариуса, платите остаток и получаете ключи.
Роль нотариуса (notaire)
Нотариус — государственное должностное лицо, нейтральное и обязательное. Он проверяет право собственности, собирает налоги на передачу в пользу государства и регистрирует сделку. Один нотариус может действовать и за покупателя, и за продавца, но покупатель вправе назначить своего без дополнительных затрат — гонорар просто делится между двумя нотариусами. Для спокойствия многие иностранные покупатели всё же назначают своего.
Текущие налоги
Владельцы ежегодно платят taxe foncière. Taxe d'habitation была отменена для основного жилья в 2023 году, но всё ещё применяется ко вторым домам — что актуально для многих иностранных владельцев. Покупатели дорогих объектов сталкиваются с IFI (impôt sur la fortune immobilière) — налогом на богатство на чистые французские объекты недвижимости свыше €1,3M по ставке 0,5–1,5%. Доход от аренды облагается налогом и также подпадает под французские социальные взносы. Проверяйте энергетический рейтинг DPE объекта: дома с худшими оценками постепенно запрещают к сдаче в аренду.
Где покупают иностранцы
Париж остаётся главным рынком ради капитала и престижа. Французская Ривьера (Ницца, Канны, Антиб, Кап-Ферра) и Прованс привлекают покупателей вторых домов и lifestyle-покупателей. Бордо предлагает сильный городской рынок, Альпы (Шамони, Куршевель, Мерибель) обслуживают горнолыжных инвесторов, а Дордонь и сельский юго-запад давно в фаворитах у британских и северноевропейских покупателей.
Типичные ошибки, которых стоит избегать
Забыть про frais de notaire — около 8% на вторичном объекте. Невнимание к формулировкам conditions suspensives в compromis. Игнорирование расходов copropriété (совместного владения) и carnet d'entretien здания (журнала обслуживания) при покупке квартиры. Недооценка налога на богатство IFI при дорогой покупке. И недосмотр энергетического рейтинга DPE, поскольку дома с рейтингом G и другими плохими оценками теряют право сдаваться в аренду.
FAQ
Может ли иностранец купить недвижимость во Франции?
Да. Нет ограничений для любого гражданства или статуса резидентства — нерезиденты покупают на тех же условиях, что и граждане Франции.
Каковы сборы нотариуса (frais de notaire) во Франции?
Около 7–8% от цены на вторичных объектах и 2–3% на новостройке. Большая часть — это налог на передачу, а не собственный регулируемый гонорар нотариуса примерно в 1%.
Даёт ли покупка недвижимости во Франции резидентство?
Нет — золотой визы во Франции нет. Но владение недвижимостью помогает заявлению на долгосрочную визу (visa de long séjour), демонстрируя связь с Францией.
Могут ли нерезиденты получить французскую ипотеку?
Да, обычно до 70–80% от стоимости (LTV), с фиксированными ставками около 3,3–4% и обязательным страхованием кредита. Общая долговая нагрузка ограничена примерно 35% от дохода.
Есть ли период охлаждения при покупке во Франции?
Да — у покупателя есть 10-дневный период охлаждения после подписания compromis de vente, согласно loi SRU, чтобы отказаться без штрафа.
Что такое налог на богатство IFI?
Impôt sur la fortune immobilière — это ежегодный налог на чистые французские объекты недвижимости свыше €1,3M, взимаемый по ставке 0,5–1,5%.
Готовы найти свою недвижимость во Франции?
Смотрите проверенные объекты в Париже, Ницце, Бордо и по всей Франции. Связь с продавцами напрямую через GREM — без посредников.
Смотреть недвижимость во Франции