Как купить недвижимость в Германии иностранцу: пошаговый гайд 2026
Налог на передачу собственности, процесс у нотариуса, ипотека для нерезидентов, полные расходы и текущие налоги — что нужно знать иностранному покупателю в 2026.
Германия не накладывает никаких ограничений на покупку недвижимости иностранцами — нерезиденты и граждане не-ЕС имеют те же права на покупку, что и местные. Рынок стабильный, прозрачный и контролируется нотариусом, что делает его безопасным, но более медленным и затратным, чем у некоторых соседей. Золотой визы нет: покупка недвижимости не даёт резидентства. Вот полный процесс на 2026 год.
Может ли иностранец купить недвижимость в Германии?
Да, без ограничений. Любое физическое лицо, независимо от гражданства или резидентства, может купить жилую или коммерческую недвижимость в Германии на тех же условиях, что и гражданин Германии. Не нужно жить в Германии, иметь визу или паспорт ЕС. Единственное, чего покупка НЕ даёт — это какой-либо иммиграционный статус: в Германии нет инвесторской или золотой визы, поэтому владение недвижимостью и резидентство — совершенно разные вещи.
Заложите в бюджет дополнительные расходы (Kaufnebenkosten)
Заявленная цена — это только начало. Сверху вы платите Grunderwerbsteuer (налог на передачу права собственности), который устанавливает каждая федеральная земля и который варьируется от 3,5% (Бавария, Саксония) до 6,5% (Северный Рейн-Вестфалия, Бранденбург, Саар, Шлезвиг-Гольштейн, Тюрингия), при этом Берлин и Гессен — 6%. Добавьте сборы нотариуса и поземельной книги примерно 1,5–2% и комиссию риелтора (Maklerprovision) — с декабря 2020 года она делится между покупателем и продавцом, так что покупатель обычно платит около 3,57% включая НДС 19%. Итого закладывайте 9–12% сверх цены покупки.
Финансирование как нерезидент
Немецкие банки действительно кредитуют иностранцев, но нерезиденты обычно ограничены примерно 50–60% от стоимости (LTV) против до 80–100% для резидентов — так что готовьтесь к большему первоначальному взносу. Фиксированные ставки в 2026 — около 3,5–4,2%, обычно с периодом фиксации ставки (Sollzinsbindung) на 10–15 лет, который немцы очень любят. Банки требуют подтверждение дохода, наличие собственного капитала и трассировку источника средств. У новоприбывших часто нет кредитной истории SCHUFA, что осложняет локальную ипотеку, поэтому многие иностранные покупатели либо платят наличными, либо частично финансируются из своей страны.
Процесс покупки шаг за шагом
Как только вы договорились о цене, нотариус (Notar) составляет договор купли-продажи (Kaufvertrag). Обе стороны подписывают его лично у нотариуса, который зачитывает его вслух — именно это подписание делает сделку обязывающей. Затем нотариус регистрирует предварительную отметку приоритета (Auflassungsvormerkung) в поземельной книге (Grundbuch) для вашей защиты, снимает существующие ипотеки и сообщает, когда платить. Вы переводите средства, а право собственности формально переходит только когда новый владелец внесён в Grundbuch — обычно спустя несколько недель.
Роль нотариуса
В Германии нотариус обязателен и нейтрален — он действует в интересах сделки, а не ваших, и берёт примерно 1–1,5% от цены. Он проверяет законность, хранит договор, ведёт регистрационные шаги и обеспечивает уплату налогов. Поскольку нотариус беспристрастен, иностранные покупатели при сложной сделке (off-plan, наследство, владение через компанию) часто дополнительно нанимают собственного юриста для проверки договора перед подписанием.
Налоги, которые вы будете платить как владелец
Годовой Grundsteuer (налог на недвижимость) с января 2025 был реформирован на новую базу оценки, поэтому суммы различаются по муниципалитетам и объектам. Владельцы квартир также платят Hausgeld (ежемесячный сервисный взнос плюс резерв на содержание), обычно €200–500. Доход от аренды облагается по прогрессивным ставкам. Если вы продаёте в течение 10 лет, а объект не был вашим собственным жильём, прибыль облагается спекулятивным налогом (Spekulationssteuer). Правила энергоэффективности по Закону об энергии зданий (GEG) также могут налагать обязательства по реновации на старые дома.
Где покупают иностранцы
Мюнхен — самый дорогой рынок, за ним идут Франкфурт, Гамбург и Берлин. Берлин по-прежнему привлекает международных покупателей относительной ценой и арендным спросом. Лейпциг — выдающийся город по росту и доходности. Франкфурт подходит финансистам, Кёльн и Дюссельдорф предлагают сбалансированные рынки западной Германии. Доходность по европейским меркам скромная — Германию покупают ради стабильности и сохранения капитала, а не ради высокой арендной отдачи.
Типичные ошибки, которых стоит избегать
Недооценка Kaufnebenkosten — многие закладывают цену плюс 5%, но реальная цифра 9–12%. Допущение, что покупка даёт резидентство — это не так. Пропуск проверки резервного фонда здания (Instandhaltungsrücklage) для квартир. Игнорирование предстоящих обязательств по отоплению и теплоизоляции по GEG, которые могут обернуться крупным счётом на старом объекте. И подписание Kaufvertrag до подтверждения ипотечного финансирования, поскольку нотариально заверенный договор обязывающий.
FAQ
Может ли иностранец не из ЕС купить недвижимость в Германии?
Да. Нет ограничений по гражданству или резидентству — покупатель из не-ЕС, нерезидент, имеет те же права, что и гражданин Германии.
Даёт ли покупка недвижимости резидентство в Германии?
Нет. В Германии нет золотой или инвесторской визы. Владение недвижимостью и резидентство разделены — вам потребуется отдельно рабочая, учебная, семейная виза или виза для самозанятых.
Сколько составляют дополнительные расходы сверх цены?
Около 9–12%: налог на передачу (Grunderwerbsteuer) 3,5–6,5% в зависимости от земли, сборы нотариуса и поземельной книги около 2% и комиссия риелтора покупателя примерно 3,57% включая НДС.
Могу ли я получить немецкую ипотеку как иностранец?
Да, хотя нерезиденты обычно ограничены примерно 50–60% от стоимости (LTV). Фиксированные ставки в 2026 — около 3,5–4,2%. Готовьтесь документально подтвердить доход, собственный капитал и источник средств.
Какой налог на передачу собственности в Германии?
Это Grunderwerbsteuer, который устанавливает каждая федеральная земля, в диапазоне от 3,5% (Бавария, Саксония) до 6,5% (например, Северный Рейн-Вестфалия, Бранденбург).
Сколько занимает покупка?
Обычно 6–12 недель от нотариально заверенного договора до внесения в поземельную книгу, которое переносит право собственности. Покупки за наличные быстрее, чем с ипотечным финансированием.
Готовы найти свою недвижимость в Германии?
Смотрите проверенные объекты в Берлине, Мюнхене, Франкфурте и по всей Германии. Связь с продавцами напрямую через GREM — без посредников.
Смотреть недвижимость в Германии