Как иностранцу купить недвижимость в Греции (Гид 2026)
Узнайте, как нерезиденты покупают греческую недвижимость в 2026 году: от юридических требований и расходов до налогов, финансирования и вариантов получения вида на жительство.
Греция остаётся одним из наиболее открытых и доступных рынков недвижимости Европы для иностранных покупателей — общих ограничений на иностранное владение здесь нет. Хотите ли вы приобрести дом для отдыха на островах, доходную квартиру в Афинах или оформить вид на жительство через «Золотую визу» — весь процесс вполне прозрачен, если разобраться в его этапах, расходах и налоговых обязательствах. Это руководство охватывает полную картину для 2026 года; приведённые цифры являются ориентировочными диапазонами, которые следует уточнить у лицензированного греческого адвоката.
Кто может покупать и какие ограничения действуют
Иностранцы не сталкиваются с общим запретом на владение недвижимостью в Греции; граждане как стран ЕС, так и третьих стран могут свободно приобретать её в большинстве регионов. Основное исключение — земли в приграничных и военных зонах (части отдельных островов, северо-восток страны и пограничные районы), где покупателям из стран за пределами ЕС требуется специальное разрешение местного комитета. Как правило, это заявление подаёт адвокат. Квот по национальному признаку нет, а покупку можно оформить как на физическое лицо, так и на компанию. Первое практическое требование для любого покупателя — греческий налоговый номер (AFM) и счёт в греческом банке, которые иностранец может оформить. Перед подписанием каких-либо документов обязательно уточните, не попадает ли конкретный участок в зону ограничений.
Пошаговый процесс покупки
Начните с найма независимого греческого адвоката (не представляющего продавца) и получения налогового номера AFM — как правило, через доверенность, если вы находитесь за рубежом. Затем согласуйте условия сделки, и адвокат проведёт юридическую проверку в Земельном реестре и Кадастре, чтобы подтвердить чистоту права собственности, границы участка и отсутствие обременений. После этого подписывается предварительный договор с задатком (обычно около 10%). Нотариус составляет окончательный договор; обе стороны подписывают его перед нотариусом, уплачиваются налоги, и сделка регистрируется. Инженеры могут выдавать сертификаты соответствия строительным нормам. Весь процесс обычно занимает от одного до трёх месяцев. Привлекайте специалистов как можно раньше — это позволит избежать задержек, особенно при удалённом оформлении доверенностей.
Расходы и налоги, которые необходимо учесть
Помимо стоимости объекта, закладывайте около 8–12% на транзакционные издержки. Налог на передачу права собственности при покупке вторичного жилья составляет, как правило, около 3,09% от кадастровой стоимости; продажи новостроек могут облагаться НДС, однако его применение к новым объектам периодически приостанавливается — уточняйте действующие правила. Нотариальные расходы составляют примерно 0,8–1,5%, гонорар адвоката — около 1–2%, сборы Земельного реестра — около 0,5%, комиссия агента — порядка 2–3% плюс НДС. В дальнейшем собственники уплачивают ежегодный налог ENFIA, рассчитываемый исходя из объективной стоимости. Доходы от аренды облагаются налогом по прогрессивной шкале. Приведённые цифры являются ориентировочными для 2026 года; точные ставки уточняйте у греческого налогового консультанта перед совершением сделки.
Финансирование и варианты ипотеки
Многие иностранные покупатели рассчитываются наличными, однако греческие банки кредитуют и нерезидентов — как правило, финансируя до 60–70% оценочной стоимости объекта для надёжных заёмщиков. Потребуется предоставить подтверждение дохода, налоговые декларации, выписки с банковских счетов, а в ряде случаев — греческий налоговый номер и банковский счёт. Процентные ставки и условия менее выгодны, чем для резидентов, а срок кредита обычно составляет 15–20 лет. Одобрение для нерезидентов занимает дольше — учитывайте это при планировании сроков. Обратите внимание: покупка с привлечением ипотеки, как правило, не даёт права на «Золотую визу», требующую вложения собственных средств. Сравните предложения нескольких банков и уточните актуальные условия кредитования напрямую, поскольку они часто меняются.
Вид на жительство, «Золотая виза» и распространённые ошибки
Покупатели недвижимости могут претендовать на «Золотую визу» Греции — возобновляемый вид на жительство сроком на пять лет. По состоянию на 2026 год минимальные инвестиционные пороги дифференцированы по географическому принципу: около 800 000 евро в наиболее востребованных районах — центральные Афины, Салоники и популярные острова; около 400 000 евро в остальных районах; более низкий порог около 250 000 евро предусмотрен для отдельных случаев, например при переводе коммерческой недвижимости в жилой фонд. Эти правила недавно изменились и могут продолжить меняться — уточняйте актуальные пороговые значения. Вид на жительство обеспечивает свободу передвижения в Шенгенской зоне, однако не равнозначен гражданству. Среди типичных ошибок — пренебрежение юридической проверкой права собственности, игнорирование ограничений приграничных зон, недооценка налога ENFIA и расходов на содержание, а также незарегистрированные пристройки. Для защиты от дорогостоящих неожиданностей обязательно работайте с независимым адвокатом и лицензированным оценщиком.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы свободно покупать недвижимость в Греции в 2026 году?
Да. Общих ограничений на иностранное владение нет, и граждане как стран ЕС, так и третьих стран могут приобретать жилую и большинство коммерческой недвижимости. Основное исключение — земли в приграничных и военных зонах, где покупателям из стран за пределами ЕС требуется специальное разрешение. Для завершения сделки также необходим греческий налоговый номер и, как правило, местный банковский счёт.
Каковы дополнительные расходы при покупке недвижимости в Греции сверх её стоимости?
Рассчитывайте примерно на 8–12% дополнительных расходов. Сюда входят налог на передачу права собственности (около 3,09% при покупке вторичного жилья), нотариальные сборы, гонорар адвоката, регистрационные сборы Земельного реестра и комиссия агента. На новостройки в зависимости от действующих правил может начисляться НДС. Приведённые цифры являются ориентировочными диапазонами для 2026 года; точные суммы уточняйте у греческого адвоката или налогового консультанта.
Даёт ли покупка недвижимости в Греции вид на жительство?
Не автоматически. Сам по себе факт покупки недвижимости не предоставляет вид на жительство, однако соответствующие инвестиции позволяют получить «Золотую визу» — возобновляемый вид на жительство. В 2026 году пороги дифференцированы по районам и составляют ориентировочно от 250 000 до 800 000 евро. Виза обеспечивает свободу передвижения в Шенгенской зоне, но не является гражданством. Актуальные пороговые значения и условия уточняйте у иммиграционного адвоката, поскольку правила регулярно меняются.
Могут ли нерезиденты получить ипотеку в Греции?
Да, хотя это сложнее, чем для резидентов. Греческие банки могут профинансировать порядка 60–70% оценочной стоимости объекта для квалифицированных заёмщиков-нерезидентов при наличии документального подтверждения доходов и активов. Ставки и условия менее выгодны, а рассмотрение заявки занимает дольше. Обратите внимание: покупка с привлечением ипотеки, как правило, не даёт права на «Золотую визу», требующую вложения собственных средств.
Сколько времени занимает процесс покупки в Греции?
Как правило, от одного до трёх месяцев с момента согласования условий до регистрации сделки — при условии чистого права собственности и своевременного оформления документов. Время уходит на юридическую проверку, получение налогового номера, организацию финансирования и подписание у нотариуса. Задержки чаще всего связаны с оформлением доверенностей для покупателей, находящихся за рубежом, или с нерешёнными вопросами права собственности, поэтому начинайте юридическую работу заблаговременно.
Найдите недвижимость в Греции с GREM Capital
Изучайте проверенные объявления по Афинам, островам и материковой Греции и обращайтесь к отобранным местным агентам, которые сопровождают иностранных покупателей на каждом этапе сделки.
Смотреть объявления