Как купить недвижимость в Украине иностранцу: пошаговый гайд 2026
Что могут купить иностранцы, процесс у нотариуса и в Госреестре, налоги и сборы, и дополнительная проверка, необходимая в 2026.
Иностранцы могут законно покупать жилую и коммерческую недвижимость в Украине в целом с теми же правами, что и граждане — главное исключение это сельскохозяйственная земля, которая остаётся закрытой для иностранных покупателей. Сделки продолжаются через нотариуса и Госреестр даже при военном положении, но условия военного времени добавляют шаги проверки по состоянию объекта, локации и оплате. Вот процесс на 2026 год.
Что иностранцы могут и не могут купить
Иностранцы могут свободно покупать квартиры, дома и коммерческую недвижимость. Явное исключение — сельскохозяйственная земля: рынок земли открылся в 2021 году для граждан Украины, но иностранным гражданам по-прежнему запрещено покупать сельхозземлю до проведения общенационального референдума. Несельскохозяйственная земля под покупаемым вами домом может переходить вместе со зданием, но отдельную сельхозземлю иностранец приобрести не может.
Роль нотариуса
Нотариус обязателен для каждой продажи недвижимости. Нотариус проверяет право собственности в Государственном реестре вещных прав (Державний реєстр речових прав), убеждается в отсутствии арестов, залогов и других обременений, удостоверяет договор купли-продажи и сразу после этого регистрирует переход права собственности. И государственные, и частные нотариусы уполномочены проводить сделки с недвижимостью.
Процесс покупки шаг за шагом
Предварительный договор (попередній договір) с задатком распространён, но не обязателен. Перед подписанием проверяются документы — подтверждение права собственности, технический паспорт и свежая выписка из Госреестра, подтверждающая отсутствие обременений. Затем нотариус удостоверяет договор купли-продажи, производится оплата (банковским переводом, с учётом лимитов на расчёты наличными), и новый владелец сразу же регистрируется в Госреестре — именно это переносит право собственности.
Налоги и сборы
Покупатель обычно платит 1% сбор в Пенсионный фонд и делит гонорар нотариуса; государственная пошлина составляет около 1% и часто согласуется или делится. Продавец отвечает за налог на доходы физических лиц и военный сбор по определённым сделкам. С учётом комиссии агента примерно 3–5%, покупателю стоит заложить около 3–6% общих сборов и расходов сверх цены.
Оплата и перевод денег
Оплата через украинский банковский счёт — это стандарт. При военном положении действуют меры валютного контроля и лимиты на расчёты наличными, а банки требуют документы об источнике средств, поэтому планируйте перевод заранее. По возможности используйте расчёт под контролем нотариуса или по типу эскроу, чтобы средства высвобождались только после регистрации перехода права собственности.
Проверка (due diligence) в военное время
Помимо обычных проверок, убедитесь, что регион безопасен и что объект не находится на оккупированной или активно оспариваемой территории, где сделки и право собственности небезопасны. Проверьте наличие военных повреждений и задокументированы ли они. Убедитесь, что продавец действительно способен совершить сделку — доверенности распространены для владельцев, которые за границей или вынужденно переехали. Риск мошенничества с правом собственности выше в военное время, поэтому настаивайте на актуальной выписке из Госреестра с датой близкой к подписанию.
Резидентство, финансирование и на чём фокусируются покупатели
Ипотечное финансирование для иностранцев очень ограничено; большинство покупок совершается за наличные. Государственная программа льготных ставок єОселя (eOselya) доступна только гражданам Украины. Значимая инвестиция может поддержать заявление на временный вид на жительство, но покупка недвижимости сама по себе не даёт резидентства. В 2026 году иностранный спрос сконцентрирован в Киеве и относительно более безопасных западных городах — Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске — и движим покупателями из диаспоры и теми, кто позиционируется под послевоенное восстановление.
FAQ
Может ли иностранец купить недвижимость в Украине?
Да — квартиры, дома и коммерческую недвижимость, в целом с теми же правами, что и у граждан. Сельскохозяйственная земля — главное исключение и закрыта для иностранцев.
Могут ли иностранцы покупать землю в Украине?
Не сельхозземлю — иностранцам запрещена сельскохозяйственная земля до референдума. Несельскохозяйственная земля под купленным домом может переходить вместе со зданием.
Безопасно ли покупать недвижимость во время войны?
Сделки юридически продолжаются, но требуют дополнительной проверки по локации, военным повреждениям, статусу оккупированной территории и источнику средств. Большинство иностранных покупателей фокусируются на Киеве и более безопасных западных регионах.
Какие налоги и сборы применяются при покупке?
Покупатели обычно платят 1% сбор в Пенсионный фонд и делят расходы на нотариуса и госпошлину около 1%, плюс комиссия агента примерно 3–5%. Продавцы берут на себя налог на доход и военный сбор.
Могут ли иностранцы получить ипотеку в Украине?
Редко — финансирование для неграждан очень ограничено, и большинство покупок совершается за наличные. Государственная программа єОселя (eOselya) доступна только гражданам Украины.
Даёт ли покупка недвижимости резидентство в Украине?
Не автоматически. Значимая инвестиция может поддержать заявление на временный вид на жительство, но покупка недвижимости сама по себе не даёт резидентства.
Ищете недвижимость в Украине?
Смотрите проверенные объекты в Киеве, Львове и по всей Украине. Связь с собственниками напрямую через GREM — без посредников.
Смотреть недвижимость в Украине