8 мин чтения · Обновлено 2026-06-25T11:43:10.567Z

Налоги на недвижимость для иностранных покупателей в Италии 2026: полное руководство

Вы узнаете, как Италия облагает налогом иностранных покупателей недвижимости в 2026 году: от налогов при покупке и IMU до льгот для первого жилья и типичных ошибок.

Италия — один из самых открытых европейских рынков для иностранных покупателей, однако система налогообложения недвижимости здесь многоуровневая и нередко удивляет новичков. Покупаете ли вы тосканский фермерский дом или квартиру в Милане — при подписании договора вас ждут налоги на приобретение, а после — ежегодные налоги на владение. Это руководство объясняет основные платежи в 2026 году доступным языком. Налоговые правила меняются ежегодно, поэтому все приведённые цифры носят ориентировочный характер — обязательно уточняйте свой конкретный случай у лицензированного итальянского нотариуса и налогового консультанта (коммерчиалиста).

Кто может покупать и какие ограничения существуют для иностранцев

Италия устанавливает минимум ограничений для иностранных покупателей недвижимости. Граждане стран ЕС и ЕЭЗ пользуются теми же правами, что и итальянцы. Граждане многих стран за пределами ЕС, в том числе Великобритании, США, Канады и Австралии, могут приобретать недвижимость на основании принципа «взаимности»: Италия допускает такие сделки, если страна происхождения покупателя в ответ разрешает итальянцам покупать там жильё. На практике большинство распространённых национальностей проходят этот критерий, однако нотариус обязательно проверяет данное условие перед завершением сделки. Надбавок для иностранных покупателей нет, минимальная цена покупки не установлена. Вам потребуется итальянский налоговый код (codice fiscale) — он оформляется бесплатно через Agenzia delle Entrate или итальянское консульство. Сам по себе факт покупки недвижимости не даёт вида на жительство или визы. Заблаговременно уточните у нотариуса, имеет ли ваша национальность право на покупку, поскольку статус взаимности может время от времени меняться.

Пошаговый процесс покупки

Процесс ведётся нотариусом и имеет чёткую структуру. Сначала вы делаете письменное предложение (proposta d'acquisto), как правило, с небольшим задатком. После его принятия обе стороны подписывают предварительный договор (compromesso), и покупатель вносит задаток — обычно около 10–30 процентов от стоимости. Этот договор, как правило, регистрируется, что само по себе влечёт небольшой налог. Государственный нотариус (notaio) — нейтральное должностное лицо — проводит проверку правового статуса и обременений перед составлением окончательного договора (rogito). При завершении сделки выплачивается остаток суммы, налоги перечисляются через нотариуса, а право собственности переходит к покупателю и регистрируется в реестре недвижимости. Иностранные покупатели, которые не могут лично присутствовать, вправе выдать доверенность. Если что-то вызывает сомнения, наймите независимого юриста: нотариус представляет интересы сделки, а не лично покупателя.

Расходы при покупке и налоги: подробный разбор

Главный налог при покупке — налог на регистрацию (imposta di registro). Для жилья на вторичном рынке, приобретаемого у частного продавца, он, как правило, составляет около 9 процентов от кадастровой стоимости объекта (если это не основное жильё) или примерно 2 процента при льготе для первого жилья (см. следующий раздел). При покупке новостройки у застройщика вместо него обычно применяется НДС (IVA) — как правило, около 10 процентов (или 4 процента при льготе для первого жилья), плюс небольшие фиксированные ипотечный и кадастровый налоги. Отдельно закладывайте в бюджет гонорар нотариуса (обычно 1–2,5 процента), комиссию агентства (как правило, 2–4 процента плюс НДС), а также расходы на юридические услуги и перевод. Указанные ставки носят ориентировочный характер для 2026 года и существенно зависят от типа недвижимости и её кадастровой стоимости — запросите у нотариуса письменную смету расходов до подписания документов.

Льгота для первого жилья, IMU и ежегодные налоги

Итальянская льгота для первого жилья (prima casa) значительно снижает налог при покупке — примерно до 2 процентов налога на регистрацию или до 4 процентов НДС, однако для её получения необходимо зарегистрироваться по месту нахождения объекта в течение примерно 18 месяцев и не иметь другого жилья в Италии, на которое эта льгота уже распространялась. Многие иностранцы-нерезиденты по этой причине не могут на неё претендовать. В части налогов на владение главным ежегодным платежом является IMU (муниципальный налог на недвижимость): на подлинное основное место жительства он, как правило, не начисляется, но подлежит уплате на вторичное жильё и большинство загородных объектов иностранных владельцев; ставки устанавливаются каждым муниципалитетом самостоятельно. Также взимается небольшой сбор за вывоз мусора и услуги (TARI). Условия ипотечных вычетов и конкретные ставки IMU различаются на местном уровне, поэтому до того, как рассчитывать на какую-либо льготу, уточняйте пороговые значения, сроки регистрации и актуальные муниципальные ставки у своего коммерчиалиста.

Ипотека, визы и типичные ошибки

Итальянские банки выдают кредиты нерезидентам, однако соотношение суммы кредита к стоимости объекта обычно ограничено примерно 50–60 процентами, процентные ставки выше, а объём запрашиваемой документации значителен. При оформлении ипотеки также уплачивается небольшой ипотечный налог. Покупка недвижимости не даёт автоматического права на проживание, однако существуют отдельные механизмы: например, виза elective residence для лиц с достаточным стабильным пассивным доходом или инвесторская виза при более крупных квалифицирующих вложениях. Типичные ошибки — недооценка ежегодного IMU и затрат на содержание, ошибочное предположение, что льгота для первого жилья применима, когда это не так, отказ от независимой технической экспертизы старых сельских домов, а также забывчивость в отношении того, что арендный доход облагается налогом в Италии. Для налоговых резидентов Италия облагает налогом доход по всему миру, поэтому проверьте свой налоговый статус и действие соглашений об избежании двойного налогообложения. Всегда уточняйте актуальные пороги для виз и налоговые правила у лицензированных итальянских специалистов.

Частые вопросы

Могут ли иностранцы свободно покупать недвижимость в Италии в 2026 году?

В большинстве случаев — да. Граждане ЕС и ЕЭЗ имеют полные права, а большинство граждан стран вне ЕС, в том числе покупатели из Великобритании, США и Канады, могут совершать сделки на основании принципа взаимности. Надбавок для иностранных покупателей и минимальной цены нет. Вам потребуется итальянский налоговый код, а нотариус подтверждает право вашей национальности на покупку перед завершением сделки.

Что такое IMU и буду ли я его платить как иностранный владелец?

IMU — это ежегодный муниципальный налог на недвижимость в Италии. Как правило, он не применяется к подлинному основному месту жительства, однако взимается с вторичного жилья и большинства загородных объектов иностранных владельцев. Ставки устанавливаются каждым муниципалитетом самостоятельно, поэтому сумма варьируется. Ежегодно уточняйте актуальную ставку IMU для вашего объекта у местного коммерчиалиста.

Могу ли я воспользоваться итальянской льготой для первого жилья (prima casa)?

Только если вы зарегистрируетесь по месту нахождения объекта в течение примерно 18 месяцев и не владеете другим жильём в Италии, на которое эта льгота уже распространялась. Она снижает налог на регистрацию примерно до 2 процентов или НДС — примерно до 4 процентов. Многие иностранные покупатели-нерезиденты не могут выполнить условие о регистрации, поэтому проверьте своё право на льготу до подписания документов.

Какова общая сумма расходов при покупке сверх цены объекта?

Для вторичного жилья рассчитывайте примерно на 9–15 процентов сверх цены: налог на регистрацию или НДС, гонорар нотариуса, комиссия агентства и юридические расходы. Льгота для первого жилья существенно снижает эту сумму. Цифры ориентировочные для 2026 года и зависят от типа объекта и его кадастровой стоимости — запросите письменную смету у нотариуса.

Даёт ли покупка недвижимости в Италии вид на жительство или визу?

Нет. Владение недвижимостью само по себе не даёт ни вида на жительство, ни визы. Существуют отдельные механизмы: например, виза elective residence для лиц с достаточным стабильным пассивным доходом или инвесторская виза при более крупных квалифицирующих инвестициях. Требования и пороговые значения меняются, поэтому уточняйте актуальные правила у итальянского юриста по вопросам иммиграции, прежде чем на них рассчитывать.

Найдите итальянскую недвижимость с уверенностью

Просматривайте проверенные объявления по всей Италии и связывайтесь с аттестованными местными брокерами, которые разбираются в налогах для иностранных покупателей и сопровождают сделку от предложения до подписания финального договора.

Смотреть объекты в Италии

Владеете недвижимостью? Для собственников ↗