Как иностранцу купить недвижимость в Италии (Руководство 2026)
Узнайте, как иностранцы покупают недвижимость в Италии в 2026 году: юридические основания, роль нотариуса, налоги, ипотека, варианты получения вида на жительство и ошибки, которых стоит избежать.
Италия открыта для иностранных покупателей, и в большинстве случаев приобретение здесь жилья оказывается на удивление простым делом. Хотите ли вы тосканскую виллу, квартиру в Милане или дом на побережье — правовая база не создаёт серьёзных препятствий, однако сам процесс, расходы и налоговые правила существенно отличаются от тех, к которым вы привыкли на родине. Это руководство проведёт вас через весь путь, чтобы вы могли совершить покупку уверенно и без неприятных финансовых сюрпризов.
Кто может покупать и принцип взаимности
Италия практически не ограничивает иностранцев в праве владеть недвижимостью. Граждане стран ЕС и ЕЭЗ пользуются теми же правами, что и итальянцы. Покупатели из стран за пределами ЕС, как правило, могут приобретать недвижимость на основе принципа взаимности: если итальянцы вправе покупать жильё в вашей стране, то и вы можете сделать это в Италии. Граждане США, Великобритании, Канады, Австралии и многих других государств подпадают под это правило автоматически. Для того чтобы владеть недвижимостью, вам не нужны ни вид на жительство, ни виза. Количество объектов, которые вы можете купить, не ограничено, однако сельскохозяйственные угодья, приграничные зоны, а также ряд исторических и охраняемых объектов могут быть сопряжены с дополнительными условиями. Нотариус подтвердит применимость принципа взаимности к вашему гражданству. Перед тем как переводить деньги, обязательно уточните свои права у лицензированного итальянского юриста.
Пошаговый процесс покупки
Прежде всего получите кодиче фискале (итальянский идентификационный номер налогоплательщика) и откройте счёт в итальянском банке. Найдя подходящий объект, вы, как правило, делаете письменное предложение о покупке (proposta d'acquisto) с небольшим задатком. Если продавец его принимает, стороны подписывают предварительный договор (compromesso), по которому покупатель обычно вносит 10–20% от стоимости; договор регистрируется для защиты ваших прав. Сделка завершается подписанием акта купли-продажи (rogito) у нотариуса (notaio) — публичного должностного лица, который выступает нейтральной стороной, проверяет юридическую чистоту объекта и регистрирует право собственности. Участие нотариуса обязательно для любой сделки с недвижимостью в Италии. Настоятельно рекомендуется нанять независимого юриста и технического эксперта (geometra), которые проверят разрешения на строительство, границы участка и возможные обременения. Весь процесс обычно занимает от двух до четырёх месяцев.
Расходы и налоги: что заложить в бюджет
Помимо стоимости объекта, закладывайте в бюджет ориентировочно 10–15% на сопутствующие расходы. Налог на регистрацию (переход права собственности) составляет, как правило, около 9% от кадастровой стоимости для объектов, не являющихся основным жильём, или около 2% при оформлении основного места жительства; при покупке у застройщика вместо налога взимается НДС (около 10%, а для объектов класса люкс — 22%). Нотариальные услуги обычно составляют 1–2,5%, комиссия агентства — 2–4% плюс НДС, услуги юриста — 1–2%. К текущим расходам относятся муниципальный налог на недвижимость IMU (начисляется на второе жильё) и платежи в ТСЖ (кондоминиум). Приведённые цифры актуальны на 2026 год и варьируются в зависимости от региона и объекта; точные суммы уточняйте у лицензированного итальянского нотариуса или налогового консультанта.
Финансирование и ипотека для нерезидентов
Итальянские банки кредитуют иностранцев, однако для нерезидентов условия жёстче. Ожидайте, что соотношение суммы кредита к стоимости объекта (LTV) составит около 50–60% для нерезидентов — против 70–80% для резидентов, а значит, потребуется более значительный первоначальный взнос. Банки оценивают доходы, существующие долговые обязательства и кредитную историю; как правило, требуются переведённые, а порой и апостилированные документы. Ипотека может быть с фиксированной или плавающей ставкой, срок кредитования обычно не превышает 20–25 лет с ограничением по возрасту заёмщика на момент погашения. Банк проводит оценку объекта (perizia), и взимается налог на регистрацию ипотеки. Одобрение заявки может занять несколько недель, поэтому начинайте процесс заблаговременно и получите предварительное одобрение до подписания предварительного договора. Ставки и требования к заёмщикам меняются, поэтому сравнивайте актуальные предложения и обращайтесь к ипотечному брокеру, специализирующемуся на работе с нерезидентами.
Вид на жительство, визы и распространённые ошибки
Владение недвижимостью не даёт права на вид на жительство или долгосрочное пребывание в Италии. Покупатели из стран за пределами ЕС, желающие остаться более чем на 90 дней, как правило, оформляют визу элективного резидента (требуется подтверждение стабильного пассивного дохода; трудовая деятельность запрещена) или другой тип национальной визы. Классической «золотой визы» за покупку недвижимости в Италии не существует: инвесторская виза предполагает вложения в компании или облигации, но не в жильё. К типичным ошибкам относятся: отказ от независимой проверки объекта, незарегистрированные перестройки (abuso edilizio), споры о наследстве или границах участка, недооценка стоимости ремонта сельских домов, а также чрезмерное доверие агенту продавца. Покупателей также подстерегают риски, связанные с валютным курсом и отчётностью об иностранных счетах. Всегда привлекайте независимого юриста, владеющего русским или английским языком, и проверяйте визовый и налоговый статус с актуальными специалистами.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Италии без вида на жительство?
Да. Для покупки недвижимости в Италии вид на жительство и виза не нужны. Покупатели из стран за пределами ЕС совершают сделки на основе принципа взаимности, под действие которого подпадает большинство крупных национальностей. Однако для оформления сделки вам потребуется итальянский идентификационный номер налогоплательщика (кодиче фискале), а как правило, и итальянский банковский счёт.
Каковы общие расходы при покупке недвижимости в Италии?
Помимо цены объекта, закладывайте ориентировочно 10–15% на налоги и сборы. В эту сумму входят налог на регистрацию или НДС, нотариальные услуги (около 1–2,5%), комиссия агентства (2–4% плюс НДС) и юридические расходы. Конкретные цифры зависят от региона и типа объекта; уточняйте актуальные суммы у местного нотариуса.
Могут ли нерезиденты получить ипотеку в Италии?
Да, однако условия более жёсткие. Итальянские банки нередко ограничивают LTV для нерезидентов на уровне 50–60%, что требует более крупного первоначального взноса. Вам понадобятся документы, подтверждающие доход, в переводе, а также оценка объекта. Одобрение заявки может занять несколько недель. Ставки часто меняются, поэтому сравнивайте предложения и рассмотрите обращение к брокеру, работающему с нерезидентами.
Даёт ли покупка недвижимости в Италии вид на жительство?
Нет. Владение недвижимостью само по себе не даёт ни вида на жительство, ни права длительного пребывания. Чтобы жить в Италии более 90 дней, покупатели из стран за пределами ЕС, как правило, оформляют визу элективного резидента — она требует подтверждения стабильного пассивного дохода и запрещает работу по найму. «Золотой визы» за покупку жилья в Италии не существует; за актуальными рекомендациями по иммиграционным вопросам обращайтесь к специалисту.
Какова роль нотариуса при покупке недвижимости в Италии?
Нотариус (notaio) — обязательный участник сделки, нейтральное публичное должностное лицо, которое проверяет юридическую чистоту объекта, устанавливает наличие обременений или долгов, составляет окончательный акт купли-продажи (rogito), взимает налоги и регистрирует право собственности. Нотариус обеспечивает законность сделки, но не представляет интересы ни одной из сторон, поэтому настоятельно рекомендуется нанять собственного независимого юриста для проведения правовой проверки.
Найдите свой дом в Италии с GREM
Просматривайте проверенные объявления по всей Италии и связывайтесь с надёжными местными агентами и юристами, которые сопровождают иностранных покупателей на каждом этапе — от первого предложения до подписания у нотариуса.
Начать поиск