Налоги на недвижимость для иностранных покупателей в Испании 2026: полное руководство
Узнайте, какие именно налоги вы платите при покупке, владении и продаже испанской недвижимости в статусе нерезидента, и на какую сумму рассчитывать.
Испания остаётся одним из самых популярных рынков для международных покупателей недвижимости, однако её налоговая система нередко застаёт новичков врасплох. Налоги при покупке, ежегодные сборы и разные правила для резидентов и нерезидентов — всё это выводит реальные расходы далеко за рамки цены объявления. Данное руководство 2026 года подробно разбирает ITP, IVA, IBI, плюсвалию и налог на доходы нерезидентов понятным языком, чтобы вы могли уверенно планировать бюджет.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Испании? Ограничения и NIE
Испания практически не ограничивает иностранное владение недвижимостью. Покупатели из любой страны могут приобретать жильё, коммерческие помещения и земельные участки на тех же условиях, что и граждане Испании; наличие вида на жительство или визы не требуется. Единственное универсальное условие — получение NIE (Numero de Identidad de Extranjero), идентификационного налогового номера иностранца, необходимого для подписания документов, открытия счетов и уплаты налогов. В отдельных случаях объекты вблизи военных зон требуют специального разрешения, но это редкость. Отметим, что в 2025 году Испания закрыла программу «Золотой визы» (вид на жительство в обмен на инвестиции), поэтому покупка недвижимости больше не даёт права на проживание. До принятия каких-либо решений уточните местные ограничения и актуальные визовые требования у лицензированного испанского юриста.
Пошаговый процесс: от оферты до свидетельства о праве собственности
Процедура чётко структурирована и проводится при участии нотариуса. Сначала необходимо получить NIE и открыть испанский банковский счёт. Затем подписывается договор о резервировании с внесением небольшого задатка, чтобы снять объект с продажи. Ваш юрист проводит юридическую проверку: подтверждает право собственности через Реестр недвижимости, проверяет наличие обременений и действительность лицензий. После этого подписывается предварительный договор купли-продажи (contrato de arras), как правило, с внесением около 10% в качестве задатка; отказ от сделки обычно влечёт его потерю. Завершающий этап — подписание публичного нотариального акта (escritura) перед нотариусом, оплата оставшейся суммы и регистрация акта. Весь цикл обычно занимает от одного до трёх месяцев. Актуальные сроки и перечень необходимых документов уточняйте у своего юриста по сделкам с недвижимостью.
Налоги при покупке: ITP против IVA, а также нотариальные и регистрационные сборы
Выбор налога зависит от того, является ли жильё вторичным или новостройкой. На вторичную недвижимость распространяется ITP (налог на передачу права собственности), ставка которого устанавливается каждым регионом и, как правило, составляет от 6% до 10% от цены; в ряде регионов действует прогрессивная шкала. На новостройки вместо этого начисляется IVA (НДС), обычно около 10% для жилых объектов, плюс гербовый сбор AJD в размере примерно 1%–1,5%. Сверх того, необходимо заложить расходы на нотариуса, Реестр недвижимости и юриста — в совокупности ещё около 1%–3%. Как правило, следует планировать примерно 10%–15% сверх покупной цены на налоги и сопутствующие расходы. Поскольку региональные ставки меняются, уточняйте точные значения для конкретного региона у местного налогового консультанта.
Финансирование: ипотека для нерезидентов
Испанские банки кредитуют нерезидентов, однако на более строгих условиях, чем резидентов. Нерезиденты, как правило, могут получить кредит на сумму до 60%–70% от оценочной стоимости объекта, а значит, бо́льшую часть первоначального взноса и налогов придётся покрывать из собственных средств, тогда как для резидентов порог может достигать 80%. Банки обычно запрашивают подтверждение дохода, налоговые декларации и банковские выписки — нередко переведённые и заверенные апостилем. Ставки могут быть фиксированными или плавающими, а банки проверяют платёжеспособность исходя из вашего глобального дохода. К итоговым расходам добавляются комиссионные за оформление, оценка и гербовый сбор по ипотеке. Сравнение предложений нескольких банков или обращение к ипотечному брокеру поможет улучшить условия. Актуальные лимиты LTV и процентные ставки уточняйте непосредственно у выбранного банка, поскольку условия варьируются в зависимости от банка и гражданства.
Владение и продажа: IBI, налог на доходы нерезидентов и плюсвалия
Владение недвижимостью влечёт регулярные налоговые обязательства. IBI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость, рассчитываемый от кадастровой стоимости; в зависимости от расположения объекта он составляет обычно от нескольких сотен до нескольких тысяч евро в год. Нерезиденты также обязаны уплачивать налог на доходы нерезидентов (IRNR): при сдаче объекта в аренду налог начисляется на арендный доход, а если он пустует — Испания взимает вменённый доходный налог с небольшого процента от кадастровой стоимости. При продаже применяется налог на прирост капитала; при этом покупатель обязан удержать часть суммы (как правило, 3%) из выплаты продавцу-нерезиденту в счёт этого налога. Продавец также платит плюсвалию (plusvalia municipal) — местный налог на прирост стоимости земли. Уточняйте все ставки и возможные льготы по налоговым соглашениям у налогового консультанта.
Частые вопросы
В чём разница между ITP и IVA в Испании?
ITP — налог на передачу права собственности, уплачиваемый при покупке вторичного жилья; ставка устанавливается регионально и обычно составляет около 6%–10% от цены. IVA — НДС, который вместо ITP взимается при покупке новостройки; как правило, около 10% для жилых объектов плюс гербовый сбор AJD. Уплачивается один из этих налогов, но не оба одновременно. Актуальные региональные ставки уточняйте у местного налогового консультанта.
Платят ли иностранцы налог на недвижимость в Испании, если не живут там?
Да. Владельцы-нерезиденты ежегодно платят муниципальный налог IBI, рассчитываемый от кадастровой стоимости, а также налог на доходы нерезидентов (IRNR). Даже незанятое второе жильё облагается вменённым доходным налогом с определённого процента от его кадастровой стоимости, а сдаваемая в аренду недвижимость — налогом с полученного дохода. Ставки варьируются, поэтому уточняйте свои обязательства у испанского налогового консультанта.
Что такое плюсвалия и кто её платит?
Плюсвалия (plusvalia municipal) — местный налог на прирост стоимости городской земли за период между покупкой и продажей объекта. Как правило, его уплачивает продавец; сумма рассчитывается мэрией на основе кадастровой стоимости земли и срока владения. Суммы существенно различаются в зависимости от муниципалитета. Покупателям рекомендуется уточнить размер плюсвалии до завершения сделки, поскольку неоплаченный налог может затронуть объект.
На какую сумму рассчитывать при планировании бюджета на налоги и сборы?
Общепринятое правило — добавлять к покупной цене около 10%–15%. Это покрывает ITP или IVA с учётом гербового сбора, нотариальные и регистрационные расходы, юридические услуги и ипотечные издержки. Новостройки и ипотечные сделки, как правило, тяготеют к верхней границе диапазона. Попросите юриста подготовить детальный расчёт применительно к вашей конкретной ситуации.
Была ли отменена испанская «Золотая виза» и даёт ли покупка недвижимости право на проживание?
Испания прекратила программу «Золотой визы» (вид на жительство в обмен на инвестиции) в 2025 году, поэтому приобретение недвижимости больше не даёт права на проживание в стране. Вы по-прежнему можете свободно покупать жильё и владеть им как иностранец, однако вид на жительство необходимо оформлять по другим основаниям — например, для трудовой деятельности, учёбы или при наличии достаточного пассивного дохода. Актуальные иммиграционные возможности уточняйте у квалифицированного специалиста по вопросам иммиграции.
Спланируйте бюджет на покупку недвижимости в Испании
Рассчитайте ежемесячные платежи и сумму кредита, доступную вам как нерезиденту, до того как принять решение о покупке испанской недвижимости.
Воспользоваться калькулятором