Испания закрыла «Золотую визу»: альтернативы для получения ВНЖ в 2026 году
Что пришло на смену испанской «Золотой визе» и какие практические способы получить ВНЖ и купить недвижимость доступны иностранцам в 2026 году.
3 апреля 2025 года Испания официально закрыла программу получения вида на жительство через инвестиции, положив конец схеме, при которой покупка недвижимости стоимостью около 500 000 EUR давала право на ВНЖ. Хорошая новость: иностранцы по-прежнему могут свободно приобретать испанскую недвижимость, а несколько альтернативных виз остаются доступными. В этом руководстве рассказывается, кто может покупать, как выглядит процесс шаг за шагом, каковы расходы и налоги, условия ипотеки, а также какие реальные пути к получению ВНЖ сохранились после изменений 2025 года.
Кто всё ещё может покупать и что изменилось в 2025 году
Испания практически не ограничивает иностранных владельцев недвижимости. Покупатели из любой страны могут приобретать квартиры, дома и земельные участки в полную собственность с оформлением 100% права владения — независимо от гражданства или страны проживания. В апреле 2025 года была упразднена лишь связь между покупкой недвижимости и получением ВНЖ: приобретение жилья больше не даёт права ни на какую визу или разрешение на проживание само по себе. Вы по-прежнему можете владеть испанским домом, но теперь это никак не влияет на ваш миграционный статус. Любому покупателю необходимо получить испанский идентификационный номер иностранца (NIE) и открыть местный банковский счёт. Гражданам стран за пределами ЕС также следует планировать своё пребывание с учётом шенгенского лимита — 90 дней в каждые 180, — если только они не оформят отдельную визу на проживание, а именно здесь и пригодятся описанные ниже альтернативные пути.
Покупка недвижимости в Испании: пошаговый порядок
Для начала получите номер NIE в испанском консульстве или отделении полиции — без него невозможна ни одна сделка. Откройте испанский банковский счёт для проведения платежей и оплаты коммунальных услуг. Наймите независимого юриста (abogado), не связанного с продавцом или агентом, для проведения юридической проверки: он убедится в чистоте правового титула в Реестре собственности, проверит наличие задолженностей, обременений и законность строительства. После этого вы подписываете договор резервирования или предварительный договор купли-продажи и вносите задаток — как правило, около 10%. Сделка завершается у нотариуса, который оформляет публичный акт (escritura). Наконец, необходимо зарегистрировать акт в Реестре собственности и уплатить соответствующие налоги на переход права собственности. Уточняйте актуальные требования каждого этапа у своего юриста, поскольку региональные правила различаются.
Расходы и налоги: что учесть в бюджете
Помимо стоимости самого объекта, иностранным покупателям следует закладывать около 10–15% дополнительных расходов. На вторичное жильё начисляется региональный налог на передачу имущества (ITP), который обычно составляет 6–10% в зависимости от автономного сообщества, тогда как покупка новостройки облагается НДС (IVA) в размере около 10% плюс гербовый сбор. К этому добавляются нотариальные, регистрационные и юридические расходы — в совокупности ещё несколько процентов. К постоянным расходам относятся ежегодный налог на имущество (IBI), взносы на обслуживание общих зон, а для нерезидентов — ежегодный налог на доходы нерезидентов, исчисляемый с вменённого или фактического дохода от аренды. Ряд регионов ввёл или предложил дополнительные сборы, ориентированные на покупателей-нерезидентов, поэтому все приведённые цифры следует рассматривать как типичные ориентиры — точные ставки уточняйте у лицензированного испанского налогового консультанта до совершения сделки.
Ипотека для нерезидентов
Испанские банки кредитуют нерезидентов, хотя и на более консервативных условиях, чем местных жителей. Максимальное соотношение кредита к стоимости (LTV) составляет, как правило, 60–70% от цены покупки или оценочной стоимости, а значит, вам обычно потребуется первоначальный взнос в размере 30–40% плюс 10–15% на расходы по сделке — все эти средства должны быть собственными. Банки оценивают ваш совокупный доход по всему миру, имеющиеся долговые обязательства и кредитную историю, и, как правило, требуют, чтобы ежемесячные платежи не превышали примерно 30–35% чистого дохода. Доступны как фиксированные, так и переменные ставки; условия меняются вместе с общеевропейскими рыночными тенденциями, поэтому сравнивайте предложения нескольких банков или обращайтесь к ипотечному брокеру. Потребуются переведённые, а в ряде случаев апостилированные документы, подтверждающие доход и уплату налогов. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором или калькулятором доступности жилья заранее — это поможет реалистично оценить бюджет до начала поиска объектов.
Альтернативы для получения ВНЖ и типичные ошибки
После отмены «Золотой визы» покупатели недвижимости обращаются к другим способам. Виза без права на работу (Non-Lucrative Visa) подходит тем, кто живёт на пассивный доход и не планирует работать в Испании; для её получения требуется подтверждение значительных накоплений или дохода, а также полис частного медицинского страхования. Испанская виза цифрового кочевника позволяет удалённым работникам и фрилансерам, чьи клиенты преимущественно находятся за пределами Испании, жить в стране — нередко с льготным налоговым режимом в первые годы. Другие категории могут претендовать на ВНЖ через работу, учёбу или семейные связи. Ни один из этих путей не требует владения недвижимостью, однако наличие собственного жилья усиливает вашу позицию и обеспечивает постоянный адрес. Типичные ошибки: предположение, что покупка недвижимости по-прежнему даёт право на ВНЖ; отказ от независимой юридической проверки; недооценка налогов; нарушение шенгенских сроков пребывания. Всегда уточняйте актуальные пороговые значения для виз и налоговые ставки у лицензированного местного юриста.
Частые вопросы
Можно ли получить ВНЖ, купив недвижимость в Испании в 2026 году?
Нет. Испания упразднила «Золотую визу» 3 апреля 2025 года, поэтому покупка недвижимости больше не даёт права на получение разрешения на проживание. Вы по-прежнему можете владеть испанским жильём как иностранец, однако для получения ВНЖ необходимо воспользоваться отдельным способом — например, визой без права на работу, визой цифрового кочевника или разрешением, оформленным через трудовую деятельность, учёбу или семейные связи.
Какая альтернатива получения ВНЖ лучше всего подходит для покупателей недвижимости?
Всё зависит от вашей ситуации. Пенсионеры и люди с пассивным доходом, как правило, выбирают визу без права на работу, тогда как удалённые работники предпочитают визу цифрового кочевника. Ни тот ни другой вариант не предполагает обязательной покупки недвижимости, хотя наличие собственного жилья обеспечивает постоянный адрес. Уточните актуальные пороговые значения дохода и условия получения у лицензированного испанского адвоката по вопросам иммиграции до подачи заявления.
Каковы дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании?
Рассчитывайте на дополнительные затраты в размере около 10–15% от стоимости объекта. В них входят: налог на передачу имущества (ITP) при покупке вторичного жилья — как правило, около 6–10%, — или НДС около 10% плюс гербовый сбор при покупке новостройки, а также нотариальные, регистрационные и юридические сборы. Далее следуют ежегодные расходы: IBI и взносы на обслуживание общих зон. Точные региональные ставки уточняйте у налогового консультанта — они нередко меняются.
Могут ли нерезиденты получить ипотеку в Испании?
Да. Испанские банки кредитуют нерезидентов, как правило, на сумму до 60–70% от стоимости объекта, поэтому рассчитывайте на первоначальный взнос в размере 30–40% плюс расходы по сделке из собственных средств. Банки анализируют ваш совокупный доход, долговую нагрузку и кредитную историю. Доступны как фиксированные, так и переменные ставки; условия различаются в зависимости от банка, поэтому сравнивайте предложения или обращайтесь к ипотечному брокеру.
Нужен ли юрист для покупки недвижимости в Испании?
Настоятельно рекомендуется. Независимый юрист, не связанный с продавцом или агентом, проверяет Реестр собственности на предмет чистоты правового титула, задолженностей и обременений, подтверждает законность строительства и изучает договор до того, как вы возьмёте на себя какие-либо обязательства. Он также помогает с оформлением NIE, уплатой налогов и регистрацией сделки. Юридическая проверка — ваша главная защита от дорогостоящих скрытых проблем.
Найдите свой дом в Испании
Изучайте проверенные объекты испанской недвижимости и находите надёжных местных агентов, которые помогут вам с покупкой и подбором оптимального способа получения ВНЖ в 2026 году.
Смотреть объекты в Испании