Что проверить в новостройке, прежде чем её советовать
Рендер — единственная часть новостройки, которая гарантированно идеальна. Всё, что стоит проверять, лежит в документах и на площадке.
Новостройку покупают до того, как она существует, а значит покупатель приобретает не объект, а обещание — от компании, под договор, в юрисдикции со своими правилами. Почти любая катастрофа с новостройкой сводится к одному из трёх пунктов, в которые никто не заглянул: кто на самом деле застройщик, к чему договор его в действительности обязывает и где лежат деньги покупателя до передачи ключей. Отдел продаж устроен так, чтобы внимание держалось на отделке кухни, а не на этих трёх вещах. Этот гайд — последовательность, которую стоит пройти вместо экскурсии. Он написан для агента, консультирующего покупателя, и работает и на этапе котлована, и за три месяца до сдачи. Одна оговорка на весь текст: юридический механизм сильно отличается от страны к стране, поэтому любой правовой пункт здесь — вопрос, который нужно задать на месте, а не ответ, который можно повторить.
История застройщика, а не его буклет
Начните с того, что компания уже сдала, а не с того, что планирует. Попросите список завершённых проектов и съездите на два из них — лучше на сданные три-пять лет назад, потому что именно тогда становится видно качество строительства, а управляющая компания либо работает, либо нет. Поговорите с жителями: за пять минут они расскажут то, что буклет скрывает. Проверьте, сколько лет существует юридическое лицо и то ли это лицо, которое подписывает договор, — группа часто строит через свежую компанию под один проект и без активов. Посмотрите судебные дела, банкротства и брошенные стройки в истории. Застройщик, который сдавал с опозданием, но сдавал, — управляемый риск. Застройщик без единого завершённого проекта — риск, который нельзя оценить в деньгах.
Правовая основа: земля, разрешение и право продавать
Существовать законно зданию позволяют три документа: право на землю, разрешение на строительство именно этого проекта и право застройщика продавать помещения до завершения. Запросите все три, сверьте номер участка в правоустанавливающем документе с участком, на котором стоит дом, и проверьте, что разрешение покрывает то количество этажей, которое действительно строится: дополнительные этажи без согласования — одна из самых частых причин зависшей сдачи. Если в стране есть государственная схема эскроу или регистрации проектов, убедитесь, что этот проект в ней зарегистрирован, и получите номер регистрации, а не заверения. Если хотя бы один из трёх документов показать не могут — это и есть ответ, и никакая скидка его не компенсирует.
Договор: сроки, штрафы и что будет, если сдвинут
Прочитайте срок сдачи, а затем прочитайте, что будет, если его нарушат. Договор со сроком, но без ответственности — это договор без срока. Ищите льготный период, размер компенсации, момент, с которого покупатель вправе выйти и вернуть деньги, и то, как определён форс-мажор: узко или так широко, что оправдывает всё. Проверьте, кто несёт расходы при изменении материалов и спецификации, вправе ли застройщик менять планировку и что входит в цену: парковка, кладовая, подключение коммуникаций и регистрация права нередко оплачиваются отдельно и тихо. Отдельно найдите пункт о допустимом отклонении площади — насколько итоговый обмер может отличаться от договора и кто кому доплачивает за разницу.
Где лежат деньги до передачи ключей
Это вопрос, от которого зависит, сколько покупатель может потерять. На одних рынках платежи идут на эскроу-счёт и раскрываются застройщику поэтапно под подтверждённый прогресс стройки; на других деньги уходят напрямую застройщику, и при провале проекта покупатель становится обычным необеспеченным кредитором. Установите письменно, какой из двух вариантов действует здесь, до любого платежа. Затем сверьте график платежей не с календарём, а со стадиями строительства: транши, привязанные к завершённым этапам, защищают покупателя, привязанные к датам — застройщика. Так же внимательно отнеситесь к задатку: сколько, у кого он лежит и при каких именно условиях возвращается.
Стадия строительства против цены
Чем раньше стадия, тем ниже цена и выше риск, и скидка должна быть платой за этот риск, а не выигрышем в сообразительности. На котловане покупатель фактически страхует способность застройщика достроить. На готовом каркасе основной строительный риск позади, но остаются отделка и инфраструктура. Ближе к сдаче цена почти рыночная и скидки почти нет, зато объект почти реален. Подбирайте стадию под покупателя, а не под маржу: инвестор со временем и терпимостью к риску может взять раннюю стадию, а семья, которой въезжать в сентябре, — нет. И честно скажите про выход: перепродажа договора до сдачи во многих странах ограничена или облагается налогом, и покупатели узнают об этом, только когда пробуют.
Что смотреть на самой площадке
Езжайте на площадку, а не в шоурум, и в будний день, когда идут работы. Живая стройка с материалами, кранами и людьми даёт больше информации, чем любой отчёт о ходе работ. Посмотрите на окружение, которое рендер опустил: что запланировано на соседнем участке, где на самом деле дорога, школа и магазины и как выглядит подъезд в дождь. Проверьте ориентацию конкретной квартиры в тот час, когда ею будут пользоваться, и реальный вид с этого этажа, а не с маркетинговой террасы. Если инфраструктуру — дорогу, канализацию, школу — обещает не застройщик, выясните кто и к какому сроку: именно обещанная инфраструктура чаще всего отсутствует в сданном проекте.
Приёмка квартиры
Приёмка — момент, когда переговорная сила покупателя достигает пика и затем исчезает, поэтому торопиться ради ключей нельзя. Осматривайте при дневном свете и без спешки: каждое окно и дверь открываются и закрываются, полы ровные, стены без пустот, у основания наружных стен нет сырости, сантехника проверена под давлением, стоки действительно уходят, электрика прозвонена на каждой розетке, вентиляция тянет, отопление запущено даже не в сезон. Всё фотографируйте, а каждый дефект вносите в подписанный список — приложение к акту приёмки, со сроком устранения. Не подписывайте чистый акт под устное обещание всё исправить: после подписи дефекты переходят из обязанности застройщика в проблему покупателя.
После ключей: платежи, управление и гарантия
Расходы на владение начинаются с передачи ключей, и в рекламных материалах их обычно нет. Выясните размер платы за обслуживание и что в неё входит, кто управляющая компания и не контролирует ли её застройщик, как считаются и выставляются коммунальные услуги и что представляет собой резервный фонд на первый крупный ремонт. Проверьте гарантию: что покрывается, на какой срок, отдельно по конструкциям, отделке и оборудованию, и к кому предъявлять требования после ликвидации проектной компании. Наконец, уточните, как и когда право собственности будет действительно зарегистрировано на покупателя: сданный дом, помещения в котором ещё нельзя зарегистрировать, — частый и дорогой сюрприз, он блокирует и перепродажу, и ипотеку.
Частые вопросы
Строящаяся или готовая — что покупать?
Зависит от того, платят ли покупателю за риск или он просто его берёт. У строящейся должна быть реальная скидка к цене готовой, и она подходит тем, у кого есть время, терпимость к риску и нет жёсткой даты въезда. Готовая стоит дороже, и покупатель платит за определённость: она существует, её можно осмотреть, зарегистрировать и профинансировать сегодня. Тому, у кого есть дедлайн, ипотека или нет желания ждать зависшую стройку, стоит переплатить и купить реальное.
Как проверить застройщика, о котором я ничего не знаю?
Смотрите на сданные дома, а не на планируемые, и съездите на два из них. Проверьте юридическое лицо, которое подписывает договор: возраст, владельцев и совпадает ли оно с брендом на заборе. Поищите судебные дела и банкротства, посмотрите, есть ли в истории брошенные стройки, и спросите местное профессиональное сообщество — оно обычно точно знает, кто сдаёт, а кто нет. Если застройщик новый, единственная реальная защита — правовая конструкция: эскроу, поэтапные платежи и работающие штрафы.
Что будет, если срок сдачи сдвинут?
То, что написано в договоре, и обычно ничего сверх этого. Именно поэтому пункт о штрафах важнее самой даты. Смотрите длину льготного периода, размер компенсации за период просрочки и момент, с которого покупатель вправе расторгнуть договор и вернуть деньги, — включая то, обеспечен ли этот возврат. Задержка в несколько месяцев в строительстве обычна; задержка без компенсации и без возможности выйти — это уже совсем другой продукт.
Почему итоговая площадь отличается от договорной?
Потому что дом строится с допусками и обмеряется заново при завершении, а разные стандарты по-разному считают балконы, стены и общее имущество. Значение имеет пункт договора: допустимое отклонение, перерасчёт цены за единицу площади в обе стороны и порог, после которого покупатель вправе отказаться. Договор, позволяющий площади уменьшиться без компенсации или пересчитывающий цену только при её увеличении, составлен против покупателя.
Что на самом деле покрывает гарантия на новостройку?
Как правило, конструкции — на самый долгий срок, инженерные системы — на более короткий, отделку и оборудование — на самый короткий, но разбивка, сроки и порядок предъявления сильно отличаются по странам, поэтому читать нужно сам документ, а не буклет. Ценность гарантии определяют два практических вопроса: к кому предъявлять требование, когда проектной компании уже нет, и сохраняется ли гарантия при перепродаже следующему собственнику.
Советовать новостройку по данным, а не по рендеру
GREM собирает в одном месте проекты застройщиков, входящих покупателей и AI-инструменты оценки и объявлений — чтобы сравнение, которое вы показываете клиенту, строилось на данных, а не на буклете.
Как агенты работают с GREMВладеете недвижимостью? Для собственников ↗
Посчитайте под свой случай
Ипотечный калькулятор
Ежемесячный платёж, переплата, полная стоимость.
Расчёт ориентировочный — реальные условия могут отличаться.