Comprar propiedad en Dubái siendo extranjero: guía completa 2026
Zonas freehold, opciones de hipoteca para no residentes, Golden Visa por propiedad, off-plan vs listo — recorrido completo para 2026.
Dubái es uno de los mercados inmobiliarios más amigables con extranjeros del mundo — sin impuesto sobre ingresos por alquiler, propiedad freehold completa en zonas designadas, y beneficios de residencia vinculados a la propiedad. Aquí la guía práctica 2026 con costes actuales, zonas y procedimientos.
Zonas freehold: dónde pueden comprar extranjeros
Los extranjeros solo pueden comprar propiedad freehold en zonas designadas — pero cubren casi todas las áreas populares: Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Dubai Hills, Business Bay, JBR, JLT, Dubai Creek Harbour, Damac Hills, Arabian Ranches, Emirates Hills, JLT, Discovery Gardens, y muchas más. Áreas donde los extranjeros solo pueden arrendar (no poseer): Bur Dubai, Deira, Karama y la mayoría de partes antiguas. Siempre verifique la zona — su broker debe confirmar freehold por escrito.
Off-plan vs listo: cómo elegir
Off-plan (en construcción) — típicamente 20-30% más barato que listo, pago en cuotas (10-20% al firmar, pagos por hitos durante construcción, 30-40% en handover). Mayor potencial al alza. Riesgos: retrasos del proyecto, quiebra del promotor, caídas del mercado antes del handover. Listo — paga precio completo o hipoteca, posesión inmediata, alquile desde día uno. Rendimientos 2026: 6-9% neto anual para residencial, 7-11% para alquileres cortos en zonas turísticas.
Proceso de compra paso a paso
Paso 1: encontrar propiedad y negociar precio (típicamente alcanzable 5-10% por debajo del solicitado). Paso 2: firmar Memorandum of Understanding (MoU / Form F) — depósito del 10%. Paso 3: solicitar NOC del promotor — confirma ausencia de service charges pendientes, 5-14 días. Paso 4: transferencia en Dubai Land Department (DLD) — ambas partes presentes, pagan 4% tasa de transferencia + tasas admin, reciben nuevo título el mismo día. Plazo total: 4-8 semanas para listo, 1-4 años para off-plan.
Costes totales que pagará
Sobre el precio: 4% tasa DLD, AED 4 000 (~$1 100) tasa registro, 2% comisión broker, AED 540 trustee fee, AED 250-500 emisión de título. Para hipotecados: comisión de banco (0,25-1% del préstamo), registro hipoteca DLD (0,25% + AED 290), tasación (AED 2 500-3 500). Para off-plan: tasas admin del promotor (AED 1 000-3 000), registro Oqood (4% con tope). Coste total en una propiedad típica de AED 2M: AED 130 000-160 000 (~6,5-8%).
Obtener hipoteca como no residente
Bancos EAU prestan a no residentes hasta 50% LTV (vs 80% residentes). Bancos principales: Mashreq, ENBD, ADCB, Standard Chartered, HSBC. Tipos mayo 2026: 4,5-5,5% para no residentes a 25 años fijo. Documentos: pasaporte, 6 meses de extractos, 3 meses de nóminas O 2 años de financieros de negocio, origen de fondos para entrada. Aprobación: 3-6 semanas.
Dubai Golden Visa por propiedad
Categorías Golden Visa vinculadas a propiedad en 2026: AED 2M ($545K) en inversión inmobiliaria otorga visa de 10 años. La propiedad puede ser listo u off-plan, una o varias unidades sumando AED 2M+. La visa incluye cónyuge, hijos y padres. Renovable cada 10 años mientras mantenga la propiedad. AED 750K también disponible para visa de menor duración.
Service charges y costes recurrentes
Service charges anuales (pagados a la administración del edificio/comunidad) varían: AED 8-15/sqft económicos, AED 15-25/sqft gama media, AED 25-45+/sqft lujo. Para apartamento de 1 000 sqft en edificio medio de Marina: AED 15 000-25 000/año. Otros: DEWA (servicios) AED 300-800/mes, internet AED 200-400/mes. Impuesto sobre la propiedad: cero. Impuesto sobre ingreso de alquiler: cero para personas físicas.
Errores comunes de extranjeros
Comprar off-plan a promotores desconocidos — apéguese a promotores top registrados en RERA (Emaar, Damac, Nakheel, Sobha, Meraas, Aldar) para primera compra. Subestimar service charges — verifique con el promotor o propietario actual. Asumir que todas las áreas son freehold — verifique. Omitir la verificación de título en DLD. No presupuestar el 4% DLD.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero poseer propiedad en Dubái?
Sí — los extranjeros pueden poseer propiedad freehold en zonas designadas (cubren la mayoría de áreas populares). En zonas no freehold solo arriendo de largo plazo.
¿Inversión mínima para Dubai Golden Visa?
AED 2 000 000 (~$545 000) en propiedad otorga Golden Visa de 10 años. Puede ser una unidad o varias sumando ese umbral.
¿Hay impuestos sobre propiedad en Dubái?
No hay impuesto anual sobre la propiedad. No hay impuesto sobre ingreso personal por alquiler. Tasa única 4% Dubai Land Department al comprar.
¿Qué rendimientos puedo esperar en Dubái?
6-9% neto anual para residencial típico en Marina, JLT, Business Bay; 7-11% para alquileres cortos turísticos (Downtown, Palm); 5-7% en comunidades de villas premium.
¿Cuánto tarda comprar propiedad en Dubái?
4-8 semanas para propiedad lista. 1-4 años para off-plan según etapa de construcción.
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