Cómo comprar propiedad en España siendo extranjero: guía paso a paso 2026
NIE, impuestos, hipoteca, pasos legales, residencia — todo lo que necesita saber un comprador no español en 2026.
España sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más accesibles para extranjeros en Europa. No hay restricciones para ciudadanos no comunitarios, el proceso está bien definido y las vías de Golden Visa aún existen para compradores de alto importe — aunque algunas reglas se endurecieron en 2025. Esto es lo que todo comprador extranjero debe entender antes de hacer una oferta en 2026.
Paso 1: obtener el NIE
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es su identificación fiscal española y el documento más importante para cualquier transacción inmobiliaria. No puede firmar una escritura, abrir una cuenta bancaria ni pagar impuestos sin él. Puede solicitarlo en un consulado español en su país (3-8 semanas) o directamente en una oficina de Policía Nacional en España (1-4 semanas). Necesita: pasaporte, formulario EX-15, carta de justificación explicando la intención de compra, y comprobante de tasa 790 (~€10). Muchos compradores extranjeros contratan un gestor (agente administrativo) por €100-200 para que lo gestione en persona — normalmente vale la pena por el ahorro de tiempo.
Paso 2: abrir cuenta bancaria española
Los notarios españoles exigen pago por transferencia bancaria o cheque bancario certificado, por lo que una cuenta local es imprescindible. Bancos principales que aceptan cuentas de no residentes: Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell. Documentos: pasaporte, NIE, prueba de dirección del país de origen, documentación de origen de fondos para importes superiores a €10 000. Apertura: 1-3 días. Comisiones mensuales para cuentas de no residentes: €5-15.
Paso 3: entender los impuestos a pagar
En la compra: propiedades nuevas (del promotor) pagan IVA 10% más Actos Jurídicos Documentados 1,5%. Propiedades de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) 6-10% según comunidad autónoma — Madrid 6%, Valencia 10%, Andalucía 7%. Sume notario (€600-1 200), Registro de la Propiedad (€400-800) y abogado (~1% del precio). Coste total sobre el precio: 10-14% para segunda mano, 11-13% para obra nueva.
Paso 4: obtener hipoteca (si la necesita)
Los bancos españoles prestan a no residentes hasta 60-70% LTV frente al 80% para residentes. Tipos en mayo 2026: 3,2-4,1% variable y 3,8-4,6% fijo a 25 años. Necesitará: 3 meses de nóminas, 2 años de declaraciones fiscales, 6 meses de extractos bancarios, ratio deuda-ingresos máximo 35%. Preaprobación: 2-4 semanas. Solicite antes de buscar casa — los vendedores prefieren compradores con financiación documentada.
Paso 5: reserva, depósito, firma
Tras encontrar la propiedad: contrato de reserva (€3 000-10 000 depósito, retiene la propiedad 1-4 semanas para due diligence). Luego contrato de Arras — típicamente 10% depósito, vincula legalmente a ambas partes; si el comprador se retira pierde el depósito, si el vendedor se retira paga el doble. Finalmente la escritura pública ante notario — pago completo, entrega de llaves, inscripción en el Registro en 2 semanas.
Paso 6: Golden Visa y opciones de residencia
La Golden Visa de España terminó en abril 2025 para compras de propiedad — no se aceptan nuevas solicitudes en esa base. Los titulares anteriores pueden renovar bajo el antiguo umbral de €500 000. Para nuevos compradores en 2026 que buscan residencia, alternativas: Visado No Lucrativo (ingreso pasivo €30 000+/año), Visado de Nómada Digital (trabajo remoto, €2 520+/mes), Visado de Emprendedor (plan de negocio innovador + €100 000+ inversión). La compra de propiedad ya no otorga residencia directamente pero apoya solicitudes de visa.
Costes recurrentes tras la compra
IBI — 0,4-1,1% del valor catastral, anual al municipio. Comunidad de propietarios — €40-250/mes para apartamentos según servicios. Impuesto sobre el Patrimonio — propiedades de €700 000+ al 0,2-3,5% (tipos regionales muy variables; Madrid efectivamente 0%, Valencia el más alto). IRNR — incluso sin alquilar, las autoridades imputan un "ingreso de alquiler" y gravan el 2% del valor catastral al 19% (residentes UE) o 24% (no UE). Presupueste €1 500-4 000/año para mantenimiento en una propiedad de €300 000.
Errores comunes a evitar
Omitir due diligence sobre deudas adheridas a la propiedad (atrasos de IBI, comunidad, hipotecas — en España se transfieren con la propiedad). Subestimar impuestos — muchos presupuestan +5%, la realidad es +10-14%. No contratar abogado independiente del vendedor. Firmar Arras antes de confirmar aprobación de hipoteca. Comprar en zonas costeras sin verificar Ley de Costas (algunas propiedades demasiado cerca del mar pueden ser expropiadas sin compensación).
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar propiedad en España sin residencia?
Sí — no hay restricciones para extranjeros UE o no UE. Solo necesita pasaporte válido, NIE y cuenta bancaria española.
¿Cuánto dura el proceso completo de compra?
De firma de reserva a entrega de llaves típicamente 6-12 semanas. Más rápido al contado, más lento con hipoteca o complicaciones legales.
¿Sigue disponible la Golden Visa en España en 2026?
No — el programa cerró en abril 2025 para solicitudes basadas en propiedad. Los titulares anteriores pueden renovar bajo el antiguo umbral.
¿Mejores ciudades para invertir en España?
Madrid y Barcelona para apreciación; Valencia y Málaga para mejor precio de entrada; Marbella y Costa del Sol para premium costero; Bilbao y San Sebastián para mercados de gama alta del norte.
¿Necesito un abogado español?
No es obligatorio legalmente pero muy recomendado. Un abogado (€800-2 000 o 1% del precio) verifica el Registro, derecho del vendedor, comunidad, y le protege en Arras y escritura.
¿Puedo obtener hipoteca española como no residente?
Sí — la mayoría de bancos prestan hasta 60-70% LTV. Tipos mayo 2026: 3,2-4,1% variable y 3,8-4,6% fijo. Documente ingresos, extractos y origen de fondos.
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