Cómo comprar una propiedad en Tailandia siendo extranjero (Guía 2026)
Descubre exactamente cómo pueden los extranjeros poseer un condominio en plena propiedad, estructurar contratos de arrendamiento, calcular costes e impuestos, y evitar las trampas legales más habituales en Tailandia.
Tailandia sigue siendo uno de los mercados más atractivos de Asia para los compradores de propiedades extranjeros, pero sus normas de propiedad son estrictas y a menudo mal interpretadas. Los extranjeros pueden ser propietarios de pleno derecho de unidades en condominios, aunque no pueden poseer terrenos de forma directa, lo que convierte el arrendamiento y las estructuras societarias en la vía habitual para adquirir casas y villas. Esta guía explica quién puede comprar qué, el proceso completo de compra, los costes e impuestos reales, las opciones de financiación, las implicaciones para el visado y los errores que pagan caro los compradores desprevenidos en 2026.
Qué pueden y qué no pueden poseer los extranjeros
La legislación tailandesa permite a los extranjeros poseer unidades de condominio en plena propiedad, pero únicamente hasta el 49 % de la superficie total edificada de un mismo edificio, lo que se conoce como cuota para extranjeros. La propiedad de terrenos está prohibida para los particulares, por lo que las casas y villas se suelen adquirir mediante un arrendamiento a largo plazo (habitualmente 30 años, a menudo con cláusulas de renovación) o a través de una sociedad limitada tailandesa en la que el extranjero ostenta una participación minoritaria. Las estructuras de testaferro, en las que ciudadanos tailandeses figuran como accionistas en nombre de un extranjero, son ilegales y están siendo objeto de un control cada vez más riguroso. Dado que la línea entre lo lícito y lo prohibido es muy delgada, consulta cualquier estructura de titularidad de terrenos con un abogado tailandés independiente y colegiado antes de comprometer fondos.
El proceso de compra paso a paso
El primer paso es elegir la vía de titularidad adecuada (condominio en plena propiedad o arrendamiento o terreno a través de sociedad) en función del tipo de inmueble. Contrata un abogado independiente, no el del vendedor, para que realice la diligencia debida sobre el título de propiedad (el Chanote es el más sólido), verifique la existencia de cargas y compruebe la trayectoria del promotor en el caso de inmuebles sobre plano. A continuación, firma un contrato de reserva con una señal y, después, el contrato de compraventa. Para los condominios, es obligatorio transferir los fondos de compra desde el extranjero en divisa extranjera y obtener el formulario de Transacción de Divisa Extranjera (FET) de tu banco tailandés, documento imprescindible para la inscripción. La operación se formaliza en la Oficina de la Propiedad local, donde se inscribe oficialmente la titularidad o el arrendamiento.
Costes, impuestos y tasas que debes presupuestar
Más allá del precio de compra, prevé gastos asociados a la transmisión que suelen oscilar entre el 3 y el 6 %, generalmente repartidos o negociados entre comprador y vendedor. Los conceptos principales son: una tasa de transmisión de aproximadamente el 2 % del valor catastral, el impuesto de timbre de alrededor del 0,5 % (o el impuesto especial de actividades comerciales de aproximadamente el 3,3 % si el vendedor ha tenido la propiedad menos de cinco años), y la retención a cuenta. A esto se añaden los honorarios del abogado y, en el caso de los condominios, el fondo de reserva y las cuotas mensuales de mantenimiento de zonas comunes. El impuesto anual sobre el suelo y los edificios se aplica a tipos modestos. Estas cifras son orientativas y pueden variar según la normativa vigente, así que consulta a tu abogado o a un asesor fiscal tailandés los tipos exactos actuales antes de presupuestar.
Financiación e hipotecas
La mayoría de los compradores extranjeros en Tailandia pagan al contado, ya que los bancos locales raramente conceden préstamos a no residentes y la normativa sobre fondos del extranjero aplicable a los condominios complica aún más la financiación. Algunos bancos tailandeses (y ciertas sucursales en el extranjero en Singapur o Hong Kong) ofrecen hipotecas limitadas a extranjeros, habitualmente con plazos más cortos, ratios préstamo-valor de en torno al 50-70 % y tipos de interés superiores a los que se aplican a los residentes. Los promotores ofrecen ocasionalmente planes de pago aplazado propios para condominios sobre plano, lo que puede aliviar la tesorería, pero requiere una revisión minuciosa del contrato. Muchos compradores optan en cambio por liberar patrimonio o gestionar la financiación en su país de origen. Compara los costes totales con detenimiento y confirma directamente con el prestamista las condiciones vigentes, ya que las ofertas cambian con frecuencia.
Visados, residencia y errores frecuentes
Comprar una propiedad en Tailandia no otorga por sí solo la residencia ni un visado, una distinción importante respecto a lo que ocurre en otros países. Los propietarios siguen necesitando un visado propio, como el de jubilación, el de larga estancia o el visado de Residente a Largo Plazo (LTR) —cada uno con sus propios requisitos de ingresos o inversión—. Los errores más habituales son: utilizar estructuras societarias ilegales con testaferros, títulos de propiedad sin verificar o débiles, comprar sobre plano a promotores sin historial contrastado, y omitir el formulario FET, lo que puede bloquear la reventa o la repatriación de fondos. Utiliza siempre un abogado independiente, confirma que queda cuota disponible para extranjeros y verifica los umbrales vigentes del visado con las fuentes oficiales tailandesas antes de fiarte de cualquier dato.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros poseer propiedades en plena propiedad en Tailandia?
Los extranjeros pueden poseer unidades de condominio en plena propiedad, pero únicamente dentro de la cuota del 49 % de la superficie edificada del edificio reservada para extranjeros. No pueden poseer terrenos de forma directa, por lo que las casas y villas se suelen adquirir mediante arrendamiento a largo plazo o a través de una sociedad tailandesa. Consulta cualquier estructura con un abogado tailandés independiente antes de comprar.
¿Cuál es la diferencia entre plena propiedad y arrendamiento en Tailandia?
La plena propiedad significa que eres dueño de la unidad de forma total e indefinida; esta modalidad está disponible para extranjeros únicamente en condominios que cumplan los requisitos. El arrendamiento otorga el derecho a usar el terreno o la propiedad durante un plazo fijo, habitualmente 30 años con posibles renovaciones. El arrendamiento es la vía habitual para los extranjeros que desean adquirir una casa, ya que la propiedad directa de terrenos está prohibida.
¿Debo transferir el dinero desde el extranjero para comprar un condominio?
Sí. Para inscribir la plena propiedad de un condominio, los compradores extranjeros deben transferir el importe íntegro de la compra a Tailandia en divisa extranjera y obtener el formulario de Transacción de Divisa Extranjera (FET) del banco tailandés receptor. Este documento es obligatorio en la Oficina de la Propiedad y protege tu capacidad de repatriar los fondos cuando vendas.
¿La compra de una propiedad en Tailandia me da la residencia?
No. La propiedad de un inmueble por sí sola no otorga la residencia ni un visado en Tailandia. Los propietarios siguen necesitando un visado propio, como el de jubilación, el de larga estancia o el visado de Residente a Largo Plazo (LTR), cada uno con sus propios criterios de elegibilidad. Consulta los requisitos vigentes con las fuentes oficiales de inmigración tailandesas, ya que los umbrales cambian.
¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en Tailandia?
Además del precio de compra, prevé aproximadamente entre un 3 y un 6 % en costes asociados a la transmisión, incluyendo la tasa de transmisión, el impuesto de timbre o el impuesto especial de actividades comerciales, y la retención a cuenta, más los honorarios del abogado y las cuotas de mantenimiento del condominio. Los tipos exactos dependen del inmueble, del período de tenencia y de la normativa vigente, así que confirma las cifras con un asesor fiscal tailandés antes de la compra.
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