Cómo comprar una propiedad en EE. UU. siendo extranjero (Guía 2026)
Descubre el proceso completo para adquirir una propiedad en EE. UU. siendo no residente, desde la financiación y el FIRPTA hasta la constitución de una LLC y las realidades del visado.
Estados Unidos es uno de los mercados inmobiliarios más abiertos del mundo: no existen restricciones federales a la propiedad extranjera, y los no residentes pueden comprar viviendas, apartamentos y propiedades de inversión a su propio nombre. La complejidad reside en otros aspectos: la financiación, los impuestos, la estructura de propiedad y la brecha entre comprar y obtener permiso para residir aquí. Esta guía te orienta sobre las realidades de comprar una propiedad en EE. UU. como extranjero en 2026.
Quién puede comprar y cuáles son las normas
No existe ninguna ley federal que impida a los extranjeros adquirir inmuebles en EE. UU., y no se necesita ciudadanía, tarjeta de residencia ni visado para ser propietario. Los no residentes pueden comprar viviendas unifamiliares, apartamentos, terrenos y propiedades comerciales de forma directa. Algunos estados han introducido restricciones a la propiedad extranjera de tierras agrícolas o inmuebles cercanos a instalaciones militares (por ejemplo, Florida y Texas han aprobado leyes específicas), por lo que conviene verificar la normativa estatal para terrenos agrícolas o de uso estratégico. Para la mayoría de compradores, los obstáculos prácticos son administrativos, no legales: necesitarás una cuenta bancaria estadounidense, un Número de Identificación Fiscal Individual (ITIN) para las declaraciones de impuestos, y un abogado inmobiliario local o una empresa de títulos. Confirma siempre las restricciones estatales vigentes con un abogado local colegiado antes de comprometerte.
El proceso de compra paso a paso
Comienza por fijar un presupuesto y obtener una preaprobación de financiación si no vas a pagar al contado. Contrata a un agente del comprador (su honorario suele pagarse con cargo a la transacción, aunque las reglas de comisiones cambiaron tras las reformas de 2024, así que acláralo desde el principio). Una vez aceptada tu oferta, firmas el contrato de compraventa y realizas un depósito de garantía, generalmente entre el 1 y el 3 por ciento, que queda en depósito en garantía. Una empresa de títulos o un abogado realiza la búsqueda de título y gestiona el seguro de título; conviene encargar una inspección independiente de la vivienda y, en operaciones financiadas, una tasación. El cierre transfiere la escritura y los fondos, frecuentemente mediante transferencia bancaria. Todo el proceso suele durar entre 30 y 60 días en una compra financiada, y puede ser más rápido si se paga al contado. Es posible realizar el cierre a distancia mediante un poder notarial.
Costes, impuestos y FIRPTA
Más allá del precio de compra, reserva aproximadamente entre el 2 y el 5 por ciento para gastos de cierre: seguro de título, depósito en garantía, tasas de registro, honorarios de abogado y de la entidad financiadora. Los impuestos municipales sobre la propiedad varían considerablemente según la ubicación, y suelen situarse en torno al 0,5 y el 2,5 por ciento del valor catastral al año. Los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto estadounidense y debes presentar una declaración federal; muchos no residentes optan por tributar sobre la renta neta en lugar de la bruta. La norma clave específica para extranjeros es el FIRPTA: cuando un vendedor extranjero transmite un inmueble en EE. UU., el comprador debe retener en general el 15 por ciento del precio bruto de venta como anticipo de la deuda tributaria del vendedor. Tenlo en cuenta de cara a la venta y confirma los tipos y exenciones vigentes con un asesor fiscal estadounidense.
Financiación e hipotecas para no residentes
Los extranjeros pueden obtener una hipoteca estadounidense, pero hay que esperar condiciones más estrictas que las aplicadas a los residentes. Las entidades especializadas y los prestamistas de cartera ofrecen préstamos para extranjeros, que suelen requerir una entrada mayor, con frecuencia entre el 30 y el 40 por ciento, frente a los menores porcentajes disponibles para ciudadanos. Normalmente deberás aportar justificantes de ingresos, extractos bancarios, una referencia de crédito internacional o reservas de liquidez, y en ocasiones una relación con un banco estadounidense. Los tipos de interés suelen ser algo más elevados que los estándar para residentes. Sin historial crediticio en EE. UU., la documentación cobra más importancia que la puntuación de crédito. Muchos inversores optan por pagar al contado para agilizar la operación y evitar los trámites. Compara las ofertas de bancos que atiendan expresamente a compradores extranjeros y confirma directamente con cada entidad los tipos actuales, los requisitos de entrada y los criterios de elegibilidad.
LLC, visados y errores más comunes
Muchos inversores extranjeros mantienen sus propiedades en EE. UU. a través de una LLC estadounidense por razones de responsabilidad limitada, privacidad y planificación sucesoria; los no residentes pueden ser titulares de una LLC, aunque la estructura conlleva implicaciones fiscales que es necesario analizar con un asesor antes de constituirla. Es fundamental tener claro que comprar una propiedad no otorga ningún derecho de residencia ni de visado: EE. UU. no dispone de un programa de residencia por inversión inmobiliaria ni de visado tipo Golden Visa. Para vivir o trabajar aquí se requiere un visado independiente. Entre los errores más comunes destacan: subestimar la retención FIRPTA en la reventa, ignorar la exposición al impuesto de sucesiones estadounidense para no residentes (la exención es mucho menor que para los ciudadanos), elegir una estructura de propiedad inadecuada y prescindir del seguro de título. Trabaja siempre con un abogado estadounidense y un asesor fiscal con experiencia transfronteriza.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en EE. UU. sin visado ni tarjeta de residencia?
Sí. EE. UU. no impone restricciones federales a la propiedad extranjera, por lo que puedes adquirir inmuebles residenciales o de inversión sin visado, tarjeta de residencia ni ciudadanía. Necesitarás un ITIN a efectos fiscales y, por lo general, una cuenta bancaria estadounidense, pero ser propietario es completamente legal para los no residentes. Algunos estados limitan la propiedad extranjera de tierras agrícolas.
¿Qué es el FIRPTA y cómo afecta a los vendedores extranjeros?
El FIRPTA es una norma fiscal estadounidense que obliga a los compradores a retener una parte del precio de venta —generalmente el 15 por ciento del importe bruto— cuando adquieren un inmueble de un vendedor extranjero. Se trata de un pago anticipado a cuenta de la deuda tributaria del vendedor en EE. UU., reembolsable si se retuvo un importe superior al debido. Existen reducciones y exenciones; confirma los detalles con un asesor fiscal estadounidense.
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca para comprar una propiedad en EE. UU.?
Sí, a través de programas hipotecarios especializados para extranjeros. Espera una entrada mayor, con frecuencia del 30 al 40 por ciento, además de la acreditación de ingresos, reservas y documentación que sustituya al historial crediticio estadounidense. Los tipos de interés suelen ser algo más altos que para los residentes. Muchos inversores prefieren pagar al contado. Confirma las condiciones actuales directamente con las entidades que atienden a compradores extranjeros.
¿Debería comprar una propiedad en EE. UU. a través de una LLC?
Una LLC puede ofrecer protección de responsabilidad limitada, privacidad y ventajas en la planificación sucesoria, y los no residentes pueden ser sus titulares. Sin embargo, la estructura conlleva implicaciones fiscales y obligaciones de declaración que difieren para los propietarios extranjeros, incluidos posibles efectos sobre el impuesto de la renta y el de sucesiones. Si es la opción más conveniente depende de tus objetivos, por lo que conviene analizar ambas alternativas con un asesor fiscal transfronterizo antes de decidir.
¿Comprar una propiedad me da derecho a residir en EE. UU.?
No. Estados Unidos no dispone de un programa de Golden Visa ni de residencia por inversión inmobiliaria. Adquirir una propiedad no te otorga ningún derecho a vivir, trabajar ni permanecer en el país a largo plazo. Para visitar sigues necesitando el visado o la ESTA correspondiente, y la residencia requiere una vía de inmigración independiente. Considera la compra como una inversión, no como una vía de acceso a la residencia.
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