Lista de due diligence para comprar propiedad en el extranjero (2026)
La mayoría de los problemas con propiedades en el extranjero se pueden evitar. Vienen de saltarse comprobaciones, no de la mala suerte. Esta es la lista que los detecta.
La due diligence es el trabajo que haces antes de comprometerte: confirmar que el inmueble es lo que dice ser, que el vendedor puede venderlo legalmente y que no hay pasivos ocultos que heredarías. En tu país mucho de esto resulta familiar; en el extranjero las reglas, los registros y los riesgos difieren, y el comprador asume más responsabilidad. Esta lista cubre qué verificar, y en qué orden aproximado, para que solo comprometas dinero una vez que el inmueble haya pasado.
Titularidad y título
Empieza por la prueba de que el vendedor realmente posee lo que vende. Obtén un extracto actualizado del registro de la propiedad con el titular inscrito, los linderos exactos y la descripción jurídica. El nombre en el registro debe coincidir con el vendedor (o su representante autorizado). En propiedades heredadas o en copropiedad, confirma que todos los titulares consienten la venta: un copropietario ausente puede anular la operación después.
Deudas, cargas y gravámenes
El inmueble suele arrastrar sus cargas. El extracto del registro debe revelar hipotecas, embargos judiciales, cargas fiscales o servidumbres asociadas al inmueble. Pregunta específicamente por impuestos sobre la propiedad impagados, deudas de suministros y cuotas de comunidad o edificio, que pueden transferirse a ti al comprar. Nunca des por hecho un título limpio: que tu abogado confirme que no hay nada inscrito en su contra el día de la firma.
Licencias, urbanismo y legalidad
Confirma que el inmueble se construyó y se usa legalmente. Comprueba que las licencias de obra, la cédula de habitabilidad u ocupación y cualquier ampliación o piscina fueron aprobadas. Las obras sin licencia son comunes y pueden suponer multas, demolición forzosa o imposibilidad de revender. Para suelo, verifica que la calificación permita lo que pretendes (vivienda, alquiler turístico o promoción) y que no haya restricciones de zona protegida o fronteriza para compradores extranjeros.
El contrato
Lee el contrato preliminar antes de pagar una señal, idealmente con tu abogado. Debe indicar el precio, qué se incluye, la fecha de firma y las condiciones exactas de reembolso de la señal. Condiciona la firma a una verificación de título limpia y, si procede, a la financiación. Cuidado con cláusulas que permitan al vendedor quedarse la señal por motivos vagos, o que trasladen costes inusuales al comprador.
Costes e impuestos
Calcula el coste total de propiedad, no solo el precio. Los impuestos de compra, los honorarios de notaría y registro, los honorarios legales y la comisión de agencia suelen sumar un porcentaje considerable. Luego confirma los impuestos recurrentes: el impuesto anual sobre bienes inmuebles y cualquier impuesto de no residente o sobre la renta del alquiler si vas a alquilar. Nuestras guías fiscales por país cubren lo específico: el objetivo de la due diligence es que nada de esto te sorprenda tras firmar.
Las personas y el rastro del dinero
Verifica a las personas en las que confías: que tu abogado esté colegiado de forma independiente y no vinculado al vendedor, que el agente esté registrado y, en obra nueva, que el promotor tenga trayectoria y el proyecto las garantías exigidas. Confirma exactamente cómo y a quién se paga el dinero —una cuenta de escrow o de notario regulada— y guarda cada recibo y documento firmado. Una buena documentación es lo que te protege años después.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa due diligence al comprar propiedad?
Es la verificación que haces antes de comprometerte: confirmar titularidad y título limpio, revisar deudas y cargas, confirmar que el edificio es legal y está autorizado, revisar el contrato y calcular todos los impuestos y costes. Bien hecha, elimina casi todo el riesgo evitable de una compra.
¿Quién hace la due diligence, yo o un abogado?
Las comprobaciones jurídicas (título, cargas, licencias, contrato) las hace un abogado local independiente, y conviene contratarlo directamente en lugar de confiar en la parte vendedora. Aun así, tú diriges el proceso: decides qué importa, haces preguntas y te niegas a pagar hasta que cada punto pase. El estado físico lo cubre un perito o inspector, lo que un abogado no hace.
¿Cuánto tarda la due diligence inmobiliaria?
Normalmente un par de semanas en una compra residencial estándar una vez solicitados los documentos, más en suelo, promociones o titularidad complicada. El plazo depende de la rapidez con que el registro y el vendedor aporten documentos. Nunca dejes que un plazo ajustado te presione a saltar comprobaciones.
¿Cuáles son las mayores señales de alarma?
Un nombre de propietario que no coincide con el registro, reticencia a aportar la documentación de título, obra sin licencia, presión para pagar rápido o a una cuenta privada, y un contrato de señal donde pierdes el dinero por condiciones vagas. Cualquiera de ellas es motivo para detenerse.
¿Puedo hacer la due diligence a distancia?
Sí. Tu abogado puede revisar extractos del registro, contratos y licencias a distancia, y un inspector local puede comprobar el inmueble físicamente en tu nombre. Consulta nuestra guía sobre comprar propiedad en el extranjero a distancia para combinarlo en una compra a distancia segura.
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