8 dk okuma · Güncellendi 2026-09-25T16:58:02.508Z

2026'da İtalya'daki Yabancı Alıcılar için Emlak Vergileri: Tam Rehber

2026'da İtalya'nın yabancı mülk alıcılarını nasıl vergilendirdiğini, satın alma vergileri ve IMU'dan birinci konut indirimine ve yaygın hatalara kadar öğreneceksiniz.

İtalya, yabancı alıcılar için Avrupa'nın en misafirperver pazarlarından biridir, ancak mülk vergisi sistemi yeni gelenleri şaşırtan katmanlara sahiptir. İster bir Toskana çiftliği, ister bir Milano dairesi satın alın, imza sırasında satın alma vergileri ve sonrasında yıllık mülkiyet vergileri ile karşılaşacaksınız. Bu kılavuz, 2026 için ana ücretleri sade bir dille açıklamaktadır. Vergi kuralları her yıl değiştiği için buradaki her rakamı yaklaşık olarak değerlendirin ve durumunuzu lisanslı bir İtalyan noter ve vergi danışmanı (commercialista) ile doğrulayın.

Kimler Alım Yapabilir ve Yabancıları Ne Sınırlıyor

İtalya, yabancı mülk alıcıları üzerinde çok az kısıtlama getiriyor. AB ve EEA vatandaşları, İtalyanlarla aynı haklara sahiptir. Birleşik Krallık, ABD, Kanada ve Avustralya gibi birçok AB dışı ülkenin vatandaşları, 'karşılıklılık koşulu' kuralı altında satın alım yapabilir; bu, İtalya'nın, kendi ülkelerinde İtalyanların mülk edinmesine izin veriliyorsa, mülk alımına izin verdiği anlamına gelir. Pratikte, çoğu büyük milliyet bu koşulu karşılamaktadır, ancak noterin bu durumu tamamlamadan önce doğrulayacağını unutmayın. Yabancı alıcılar için ek bir ücret yoktur ve asgari satın alma fiyatı yoktur. Ücretsiz olan ve Agenzia delle Entrate veya bir İtalyan konsolosluğundan alınan bir İtalyan vergi koduna (codice fiscale) ihtiyacınız olacak. Mülk satın almak, kendiliğinden oturum veya vize hakkı vermez. Karşılıklılık durumunun zaman zaman değişebileceğinden, milliyetinizin uygunluğunu noterde erken onaylatın.

Adım Adım Satın Alma Süreci

Süreç noter tarafından yürütülmekte ve iyi yapılandırılmıştır. Öncelikle yazılı bir teklif (proposta d'acquisto) yaparsınız, genellikle küçük bir kapora ile birlikte. Kabul edildikten sonra, her iki taraf ön sözleşmeyi (compromesso) imzalar ve alıcı bir depozito öder, genellikle %10 ile %30 arasında. Bu sözleşme genellikle kaydedilir, bu da küçük bir vergi yükümlülüğü doğurur. Daha sonra, tarafsız bir devlet yetkilisi olan bir kamu noteri (notaio) mülkiyet ve ipotek kontrollerini yapar ve nihai tapuyu (rogito) hazırlar. Tamamlandığında bakiye ödenir, vergiler noter aracılığıyla ödenir ve mülkiyet devredilir ve tapu kaydına geçirilir. Kişisel olarak katılamayan yabancı alıcılar bir vekaletname verebilir. Herhangi bir şey belirsizse her zaman bağımsız bir avukat tutun, çünkü noter işlemi temsil eder, sizi şahsen değil.

Satın Alma Maliyetleri ve Vergiler Açıklaması

En büyük alım vergisi kayıt vergisidir (imposta di registro). Özel bir satıcıdan satın alınan ikinci el evler için genellikle mülkün kadastro değerinin yaklaşık yüzde 9'u kadar, birinci ev indiriminde ise yaklaşık yüzde 2'dir (bir sonraki bölüme bakın). Bir geliştiriciden yeni bir inşaat satın alırken, genellikle KDV (IVA) uygulanır, bu da genellikle yaklaşık yüzde 10'dur (veya birinci ev indiriminde yüzde 4), ayrıca küçük sabit ipotek ve kadastro vergileri eklenir. Noter ücretleri (genellikle yüzde 1 ila 2.5), acente komisyonu (tipik olarak yüzde 2 ila 4 artı KDV) ve hukuki ve çeviri masrafları için ayrı bir bütçe ayırın. Bu oranlar 2026 için göstergelidir ve mülk türüne ve kadastro değerine bağlı olarak büyük ölçüde değişir, bu nedenle imzalamadan önce noterden yazılı bir maliyet tahmini talep edin.

İlk Ev Yardımı, IMU ve Yıllık Vergiler

İtalya'nın birinci konut teşviki (prima casa), satın alma vergisini keskin bir şekilde azaltır; yaklaşık %2 kayıt vergisi veya %4 KDV uygulanır, ancak mülkün bulunduğu belediyede yaklaşık 18 ay içinde ikamet etmeyi ve İtalya'da başka bir birinci konut teşvikli mülke sahip olmamayı gerektirir. Bu nedenle birçok yabancı, ikamet etmeyenler bu teşviki talep edemez. Mülkiyet açısından, ana yıllık vergi IMU'dur (belediye emlak vergisi), genellikle gerçek ana ikametgahlar için alınmaz, ancak ikinci konutlar ve çoğu yabancı mülkiyetindeki tatil mülkleri için ödenmesi gerekmektedir; oranlar belediyeye göre değişir. Ayrıca küçük bir atık ve hizmet ücreti (TARI) de vardır. İpotek teşviki ve kesin IMU oranları yerel olarak farklılık gösterdiğinden, herhangi bir teşvike güvenmeden önce eşik değerleri, ikamet sürelerini ve mevcut belediye oranlarını ticari danışmanınızla doğrulayın.

İpotekler, Vizeler ve Yaygın Tuzaklar

İtalyan bankaları, yabancı sakinlere kredi vermektedir, ancak kredi-değer oranı genellikle yüzde 50 ila 60 civarında sınırlıdır ve daha yüksek faiz oranları ile önemli belgeler gerektirir. İpotekler ayrıca küçük bir ipotek vergisi taşır. Gayrimenkul satın almak otomatik olarak ikamet hakkı vermez, ancak istikrarlı pasif geliri olanlar için seçmeli ikamet vizesi veya daha büyük nitelikli yatırımlar için yatırımcı vizesi gibi ayrı yollar mevcuttur. Yaygın tuzaklar arasında yıllık IMU ve bakım masraflarını hafife almak, birinci konut muafiyetinin geçerli olduğunu varsaymak, eski kırsal evler için bağımsız bir ekspertiz yaptırmamak ve kira gelirinin İtalya'da vergilendirileceğini unutmamak yer alır. İtalya, sakinleri için dünya genelindeki gelirleri vergilendirir, bu nedenle ikamet durumunuzu ve herhangi bir çifte vergilendirme anlaşmasını kontrol edin. Her zaman güncel vize eşiklerini ve vergi kurallarını lisanslı İtalyan profesyonellerle doğrulayın.

SSS

2026'da yabancılar İtalya'da mülk satın alabilir mi?

Genellikle evet. AB ve EEA vatandaşlarının tam hakları vardır ve çoğu AB dışı vatandaş, İngiltere, ABD ve Kanada alıcıları dahil, karşılıklılık kuralı altında satın alma yapabilir. Yabancı alıcılar için ek ücret veya minimum fiyat yoktur. Bir İtalyan vergi koduna ihtiyacınız var ve noteriniz, tamamlamadan önce vatandaşlığınızın uygunluğunu onaylar.

IMU nedir ve yabancı bir sahip olarak bunu ödeyecek miyim?

IMU, İtalya'nın yıllık belediye mülk vergisidir. Genellikle gerçek ana ikametgahlar için geçerli değildir, ancak ikinci evler ve çoğu yabancı mülkiyetindeki tatil mülkleri için uygulanır. Oranlar her belediye tarafından yerel olarak belirlenir, bu nedenle miktar değişiklik gösterir. Her yıl yerel bir mali müşavir ile mülkünüzün mevcut IMU oranını doğrulayın.

İtalya'nın birinci konut (prima casa) vergi indiriminden yararlanabilir miyim?

Sadece mülkün bulunduğu belediyede yaklaşık 18 ay içinde ikamet etmeye başlarsanız ve İtalya'da başka bir muaf birinci ev sahibi değilseniz. Bu, kayıt vergisini yaklaşık yüzde 2'ye veya KDV'yi yaklaşık yüzde 4'e düşürür. Birçok ikamet etmeyen yabancı alıcı, ikamet şartını yerine getiremiyor, bu nedenle imzalamadan önce uygunluğu kontrol edin.

Toplam satın alma maliyetleri fiyatın ne kadar üzerindedir?

İkinci bir ev için fiyatın üzerine yaklaşık olarak yüzde 9 ila 15 eklenmesini bekleyin; bu, kayıt vergisi veya KDV, noter ücretleri, acente komisyonu ve hukuki masrafları içermektedir. İlk ev teşviki bunu önemli ölçüde düşürmektedir. Rakamlar 2026 için yaklaşık olup, mülk türüne ve kadastro değerine göre değişiklik göstermektedir, bu nedenle noterden yazılı bir tahmin talep edin.

İtalya'da mülk satın almak bana oturum veya vize verir mi?

Hayır. Mülk sahipliği tek başına ikamet veya vize vermez. Yeterli istikrarlı pasif geliri olanlar için seçmeli ikamet vizesi veya daha büyük nitelikli yatırımlar için yatırımcı vizesi gibi ayrı yollar mevcuttur. Gereksinimler ve eşikler değişiklik gösterir, bu nedenle onlara güvenmeden önce güncel kuralları bir İtalyan göçmenlik avukatıyla doğrulayın.

İtalyan mülkünüzü güvenle bulun

İtalya genelinde doğrulanmış ilanları inceleyin ve tekliften nihai tapuya kadar yabancı alıcı vergileri ve evrak işlerini anlayan onaylı yerel aracılarla bağlantı kurun.

İtalya'deki tüm ilanları görün

Bir mülk sahibi misiniz? Sahipler için ↗