Як купити нерухомість у Франції іноземцю: покроковий гайд 2026
Frais de notaire, compromis de vente, 10-денний період охолодження, іпотека і поточні податки — повний шлях для іноземних покупців у 2026 році.
Франція не накладає обмежень на іноземних покупців, а процес надійно захищений системою notaire, що робить її одним із безпечніших європейських ринків для нерезидентів. Компроміс — добре відомі frais de notaire і доволі повільний графік. Золотої візи немає, але володіння нерухомістю підтримує заявки на довгострокову візу. Ось процес на 2026 рік.
Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Франції?
Так, без обмежень за громадянством чи резидентством. Покупці не з ЄС і нерезиденти купують на тих самих правових засадах, що й громадяни Франції. Сама по собі купівля не дає резидентства — у Франції немає золотої візи — але володіння нерухомістю у Франції посилює заявку на довгострокову візу (visa de long séjour), демонструючи зв'язки з країною.
Знамениті "frais de notaire"
Ці транзакційні витрати становлять близько 7-8% від ціни для старих об'єктів (ancien) і лише 2-3% для новобудови (neuf). Попри назву, більшість із них — не гонорар notaire: основна частина — податок на передачу (droits de mutation, близько 5,8%), власний регульований гонорар notaire — близько 1%, а решта — видатки. Комісія агента з нерухомості зазвичай уже включена в рекламовану ціну (позначається FAI — frais d'agence inclus).
Фінансування як нерезидент
Французькі банки кредитують нерезидентів приблизно на 70-80% від вартості (LTV), хоча покупцям не з ЄС можуть запропонувати менше. Фіксовані ставки у 2026 — близько 3,3-4% на 20-25 років; Франція переважно використовує іпотеку з фіксованою ставкою. Кредитори застосовують правило HCSF, яке обмежує загальне обслуговування боргу приблизно 35% доходу, а страхування життя за іпотекою (assurance emprunteur) фактично обов'язкове і додає до вартості.
Процес купівлі крок за кроком
Ви робите offre d'achat (пропозицію). Щойно її прийнято, ви підписуєте compromis de vente (або promesse de vente) із завдатком близько 10%, зазвичай в агенції або в notaire. Потім покупець має 10-денний період охолодження (loi SRU), щоб відмовитися без штрафу. Договір містить conditions suspensives — застереження про вихід, як-от отримання іпотеки. Приблизно через два-три місяці ви підписуєте acte authentique de vente у notaire, сплачуєте залишок і отримуєте ключі.
Роль notaire
Notaire — це публічна посадова особа, нейтральна й обов'язкова. Він перевіряє право власності, збирає податки на передачу для держави і реєструє продаж. Один notaire може діяти і за покупця, і за продавця, але покупець вільний призначити власного без додаткових витрат — гонорар просто ділиться між двома notaire. Заради спокою багато іноземних покупців таки призначають власного.
Поточні податки
Власники щороку платять taxe foncière. Taxe d'habitation скасували для основних резиденцій у 2023, але вона досі застосовується до других домівок — актуально для багатьох іноземних власників. Покупці дорогих об'єктів стикаються з IFI (impôt sur la fortune immobilière), податком на багатство щодо чистих французьких активів нерухомості понад €1,3 млн за ставкою 0,5-1,5%. Дохід від оренди оподатковується і також тягне французькі соціальні внески. Перевіряйте енергорейтинг об'єкта DPE: будинки з найгіршим рейтингом поступово забороняють здавати в оренду.
Де купують іноземці
Париж залишається головним ринком для капіталу й престижу. Французька Рив'єра (Ніцца, Канни, Антіб, Кап-Ферра) і Прованс приваблюють покупців других домівок і lifestyle-покупців. Бордо пропонує сильний міський ринок, Альпи (Шамоні, Куршевель, Мерібель) обслуговують лижних інвесторів, а Дордонь і сільський південний захід давно є улюбленцями британських і північноєвропейських покупців.
Типові помилки, яких варто уникати
Забути про frais de notaire — близько 8% на старішому об'єкті. Не звертати уваги на формулювання conditions suspensives у compromis. Ігнорувати внески за copropriété (співволодіння) і carnet d'entretien (журнал утримання) будівлі при купівлі квартири. Недооцінити податок на багатство IFI при купівлі дорогого об'єкта. І не врахувати енергорейтинг DPE, оскільки будинки з рейтингом G та іншими поганими рейтингами втрачають право здаватися в оренду.
FAQ
Чи може іноземець купити нерухомість у Франції?
Так. Немає обмежень за будь-яким громадянством чи статусом резидентства — нерезиденти купують на тих самих умовах, що й громадяни Франції.
Які гонорари notaire у Франції?
Близько 7-8% від ціни на старіших об'єктах і 2-3% на новобудові. Більшість із цього — податок на передачу, а не власний регульований гонорар notaire близько 1%.
Чи дає купівля нерухомості у Франції резидентство?
Ні — у Франції немає золотої візи. Але володіння нерухомістю підтримує заявку на довгострокову візу (visa de long séjour), демонструючи зв'язки з Францією.
Чи можуть нерезиденти отримати французьку іпотеку?
Так, зазвичай до 70-80% від вартості (LTV), з фіксованими ставками близько 3,3-4% і обов'язковим страхуванням кредиту. Загальне обслуговування боргу обмежене приблизно 35% доходу.
Чи є період охолодження при купівлі у Франції?
Так — покупець має 10-денний період охолодження після підписання compromis de vente за loi SRU, щоб відмовитися без штрафу.
Що таке податок на багатство IFI?
Impôt sur la fortune immobilière — це річний податок на чисті французькі активи нерухомості понад €1,3 млн за ставкою 0,5-1,5%.
Готові знайти свою нерухомість у Франції?
Дивіться перевірені об'єкти у Парижі, Ніцці, Бордо та по всій Франції. Зв'язок з продавцями напряму через GREM — без посередників.
Дивитись нерухомість у Франції