Як іноземцю купити нерухомість на Філіппінах (2026)
Ви дізнаєтесь, що саме іноземці можуть і не можуть купувати на Філіппінах, як відбувається покупка крок за кроком, а також про реальні витрати, податки та пастки, яких варто уникати.
Філіппіни відкриті для іноземних покупців нерухомості, але з чіткою межею: іноземці можуть володіти квартирами в кондомініумах, однак не землею під ними. Конституція 1987 року залишає право власності на землю за громадянами Філіппін та компаніями з переважно філіппінським капіталом, тоді як Закон про кондомініуми дозволяє іноземцям мати квартири, якщо частка іноземної власності у будівлі не перевищує 40%. Цей гід розповідає, що саме можна купити, як відбувається процес у 2026 році та на яких етапах покупці найчастіше потрапляють у халепу.
Що іноземці можуть і не можуть мати у власності
Основне правило просте: іноземці не можуть купувати землю на Філіппінах, але мають право повністю володіти квартирами в кондомініумах, отримуючи Свідоцтво про право власності на квартиру (Condominium Certificate of Title). Є одне обмеження — правило 40% за Законом про кондомініуми (RA 4726): загальна частка іноземної власності в усьому кондомініумному проєкті не може перевищувати 40%, тому деякі будівлі вичерпують свою квоту і більше не продають квартири нефіліппінцям. Іноземці також не можуть купувати таунхауси або лоти з будинком на своє ім'я, оскільки до таких об'єктів входить земля. Поширені альтернативи — довгострокова оренда землі (зазвичай до 50 років з можливістю продовження) або оформлення власності через чоловіка/дружину — громадянина Філіппін, хоча останнє пов'язане з реальними правовими ризиками. Завжди перевіряйте залишкову квоту іноземної власності у конкретній будівлі, перш ніж приймати рішення.
Покрокова процедура купівлі
Спочатку підтвердіть у забудовника або кондомініумної корпорації, що квартира відповідає вимогам 40%-ї квоти для іноземців. Залучіть незалежного юриста на ранньому етапі — не покладайтеся виключно на юриста забудовника чи агента. Обравши квартиру, ви підписуєте Угоду про бронювання та сплачуєте резервний внесок, після чого укладається Договір купівлі-продажу. Проведіть юридичну перевірку (due diligence): перевірте права власності в Реєстрі нерухомості, переконайтеся у відсутності обтяжень і підтвердьте ліцензію забудовника на продаж у DHSUD. Після повної оплати підписується Договір абсолютного продажу, сплачуються трансферні податки, а право власності переоформлюється та реєструється на ваше ім'я. Для об'єктів на стадії будівництва передбачається поетапний графік платежів протягом усього будівельного періоду.
Витрати та податки, які слід закласти в бюджет
Понад вартість об'єкта закладайте приблизно 8–10% на витрати при закритті угоди, хоча точні цифри залежать від конкретної транзакції і потребують місцевого уточнення. Для об'єктів вторинного ринку податок на приріст капіталу (зазвичай близько 6% від ціни продажу або зональної вартості, залежно від того, яка вища) зазвичай несе продавець, але часто є предметом переговорів. Покупці, як правило, сплачують гербовий збір (близько 1,5%), трансферний податок (незначний відсоток, встановлений місцевою владою) та реєстраційні збори. Щорічний податок на нерухомість (RPT) невисокий і становить невеликий відсоток від оціночної вартості. Якщо ви здаватимете квартиру в оренду, дохід від оренди оподатковується на Філіппінах. Ставки та шкали податків змінюються, тому перед підписанням угоди уточнюйте актуальні показники у ліцензованого філіппінського податкового консультанта.
Фінансування та іпотечні можливості
Отримати фінансування іноземцю можливо, але вибір обмежений. Деякі філіппінські банки кредитують іноземців — особливо тих, хто офіційно працює в країні, має резидентську візу або чоловіка/дружину — громадянина Філіппін, — але умови жорсткіші, а співвідношення позики до вартості зазвичай нижче, ніж для громадян. Багато забудовників пропонують власне фінансування для об'єктів на стадії будівництва — його легше отримати, але ефективна процентна ставка, як правило, вища, ніж за банківським кредитом. Процентні ставки та критерії схвалення залежать від ринкової кон'юнктури, тому ретельно порівнюйте пропозиції банків і забудовників. На практиці значна частина іноземних покупців платить готівкою або залучає фінансування в країні свого проживання. Пройдіть попередню кваліфікацію до прийняття зобов'язань і уточнюйте актуальні ставки та умови безпосередньо у кредитора.
Візи, резидентство та типові підводні камені
Купівля кондомініуму не надає права на резидентство або візу на Філіппінах — право власності та імміграційний статус не пов'язані між собою. Іноземці перебувають у країні за туристичними або робочими візами, а також можуть скористатися пенсійними програмами, зокрема SRRV (Спеціальна резидентська пенсійна віза), яка має власні вимоги щодо депозиту та віку й адмініструється PRA. Найпоширеніші пастки: купівля в будівлі, де вже вичерпано 40%-у квоту для іноземців; оформлення землі на ім'я чоловіка/дружини без юридичних гарантій; відмова від незалежної юридичної перевірки; довіра незареєстрованим агентам. Перевіряйте ліцензію забудовника у DHSUD, переконуйтеся в «чистоті» правовстановлюючих документів і ніколи не передавайте значні суми до того, як юрист перегляне договори. Правила змінюються, тому уточнюйте деталі у ліцензованого місцевого консультанта.
Часті запитання
Чи може іноземець мати квартиру у кондомініумі на Філіппінах?
Так. Іноземці можуть повністю володіти квартирами в кондомініумах і отримувати Свідоцтво про право власності. Єдине обмеження — правило 40%: загальна частка іноземної власності в будь-якому кондомініумному проєкті не може перевищувати 40%, тому деякі будівлі вичерпують квоту і припиняють продажі нефіліппінцям. Завжди уточнюйте залишок іноземної квоти в конкретній будівлі перед купівлею.
Що таке правило 40% для кондомініумів?
Згідно із Законом про кондомініуми, іноземці в сукупності можуть володіти не більш ніж 40% квартир у кондомініумному проєкті; щонайменше 60% мають залишатися у власності філіппінців. Це правило поширюється на весь проєкт, а не на окремого покупця. Якщо будівля вже продала 40% квартир іноземцям, ви не зможете придбати там квартиру доти, доки квартира, що належить іноземцю, не буде перепродана.
Чи можуть іноземці купувати землю на Філіппінах?
Ні. Конституція закріплює право власності на землю виключно за громадянами Філіппін та корпораціями з переважно філіппінським капіталом. Іноземці не можуть купувати землю або лоти з будинком на своє ім'я. Альтернативи — довгострокова оренда землі (зазвичай до 50 років з можливістю продовження) або придбання через компанію з переважно філіппінським капіталом, — однак кожна з них має правові обмеження, які варто обговорити з юристом.
Чи дає купівля нерухомості право на резидентство?
Ні. На Філіппінах право власності на нерухомість і імміграційний статус — це різні речі. Купівля кондомініуму не надає візи або права на резидентство. Іноземці, як правило, перебувають у країні за туристичними чи робочими візами або можуть розглянути такі варіанти, як пенсійна віза SRRV, що має власні вимоги щодо депозиту та прийнятності й адмініструється PRA. Уточнюйте актуальні вимоги у відповідному органі.
Які податки та витрати супроводжують купівлю?
Розраховуйте приблизно на 8–10% сукупних витрат при закритті угоди — сума варіюється залежно від конкретної угоди. Покупці зазвичай сплачують гербовий збір (близько 1,5%), трансферний податок та реєстраційні збори, тоді як податок на приріст капіталу (близько 6%) зазвичай несе продавець. Щорічний податок на нерухомість невисокий. Ставки часто змінюються, тому перед підписанням уточнюйте актуальні показники у ліцензованого філіппінського податкового консультанта.
Знайдіть свій кондомініум на Філіппінах впевнено
Переглядайте оголошення кондомініумів, доступних для іноземців, у Манілі, Себу та інших містах, і зв'яжіться з перевіреними місцевими агентами, які знають правило 40% та весь процес купівлі.
Переглянути оголошення