Як купити нерухомість в Україні іноземцю: покроковий гайд 2026
Що можуть купувати іноземці, процес через нотаріуса і Державний реєстр, податки і збори, і додаткова перевірка, потрібна у 2026 році.
Іноземці можуть законно купувати житлову й комерційну нерухомість в Україні з загалом тими самими правами, що й громадяни — головний виняток це сільськогосподарська земля, яка залишається закритою для іноземних покупців. Угоди продовжують проходити через нотаріуса і Державний реєстр навіть за воєнного стану, але воєнні умови додають кроків перевірки щодо стану об'єкта, локації та платежів. Ось процес на 2026 рік.
Що іноземці можуть і не можуть купувати
Іноземці можуть вільно купувати квартири, будинки й комерційну нерухомість. Чіткий виняток — сільськогосподарська земля: ринок землі відкрився у 2021 для громадян України, але іноземним громадянам досі заборонено купувати сільгоспугіддя до проведення загальнонаціонального референдуму. Несільськогосподарська земля під будинком, який ви купуєте, може передаватися разом із будівлею, але окремі сільгоспугіддя іноземець набути не може.
Роль нотаріуса
Нотаріус обов'язковий для кожного продажу нерухомості. Нотаріус перевіряє право власності у Державному реєстрі речових прав, переконується у відсутності арештів, застав чи інших обтяжень, посвідчує договір купівлі-продажу і одразу після цього реєструє перехід права власності. Як державні, так і приватні нотаріуси уповноважені вести угоди з нерухомістю.
Процес купівлі крок за кроком
Попередній договір із завдатком поширений, але необов'язковий. Перед підписанням перевіряють документи — підтвердження права власності, технічний паспорт і свіжий витяг з Державного реєстру, що підтверджує відсутність обтяжень. Потім нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу, здійснюється оплата (банківським переказом, з урахуванням лімітів готівкових розрахунків), і нового власника одразу реєструють у Державному реєстрі, що і передає право власності.
Податки і збори
Покупець зазвичай платить 1% збору до Пенсійного фонду і ділить нотаріальний гонорар; державне мито — близько 1% і часто узгоджується або ділиться. Продавець відповідає за податок на доходи фізичних осіб і військовий збір з певних продажів. З урахуванням комісії агента приблизно 3-5% покупцеві варто закласти близько 3-6% загальних зборів і витрат понад ціни.
Оплата і переказ коштів
Оплата через рахунок в українському банку — стандарт. За воєнного стану діють заходи валютного контролю і ліміти готівкових розрахунків, а банки вимагають документи про джерело коштів, тому плануйте переказ заздалегідь. Де можливо, використовуйте розрахунки під контролем нотаріуса або escrow-схему, щоб кошти вивільнялися лише після реєстрації переходу права.
Перевірка (due diligence) воєнного часу
Окрім звичайних перевірок, переконайтеся, що регіон безпечний і об'єкт не розташований на окупованій чи активно оспорюваній території, де угоди й право власності не є захищеними. Перевірте на воєнні пошкодження і чи задокументовані будь-які пошкодження. Переконайтеся, що продавець дійсно здатен укласти угоду — довіреності поширені для власників, які за кордоном або переміщені. Ризик шахрайства з правом власності вищий у воєнний час, тому наполягайте на актуальному витязі з Державного реєстру, датованому близько до підписання.
Резидентство, фінансування і на чому зосереджені покупці
Іпотечне фінансування для іноземців дуже обмежене; більшість купівель здійснюється за готівку. Державна низькоставкова програма єОселя — лише для громадян України. Значна інвестиція може підтримати заявку на посвідку на тимчасове проживання, але сама лише купівля нерухомості не дає резидентства. У 2026 іноземний попит зосереджений у Києві та відносно безпечніших західних містах — Львові, Ужгороді, Івано-Франківську — і його рушієм є покупці з діаспори та ті, хто позиціонується під повоєнну відбудову.
FAQ
Чи може іноземець купити нерухомість в Україні?
Так — квартири, будинки й комерційну нерухомість, із загалом тими самими правами, що й громадяни. Сільськогосподарська земля — головний виняток і закрита для іноземців.
Чи можуть іноземці купувати землю в Україні?
Не сільгоспугіддя — іноземцям заборонено купувати сільськогосподарську землю до референдуму. Несільськогосподарська земля під купленим будинком може передаватися разом із будівлею.
Чи безпечно купувати нерухомість під час війни?
Угоди законно продовжуються, але вимагають додаткової перевірки щодо локації, воєнних пошкоджень, статусу окупованої території і джерела коштів. Більшість іноземних покупців зосереджені у Києві та безпечніших західних регіонах.
Які податки і збори застосовуються при купівлі?
Покупці зазвичай платять 1% збору до Пенсійного фонду і ділять нотаріальні витрати й державне мито близько 1%, плюс комісія агента приблизно 3-5%. Продавці сплачують податок на доходи і військовий збір.
Чи можуть іноземці отримати іпотеку в Україні?
Рідко — фінансування для не-громадян дуже обмежене, і більшість купівель за готівку. Державна програма єОселя доступна лише громадянам України.
Чи дає купівля нерухомості резидентство в Україні?
Не автоматично. Значна інвестиція може підтримати заявку на посвідку на тимчасове проживання, але сама по собі купівля нерухомості не дає резидентства.
Шукаєте нерухомість в Україні?
Дивіться перевірені об'єкти у Києві, Львові та по всій Україні. Зв'язок з власниками напряму через GREM — без посередників.
Дивитись нерухомість в Україні