7 хв читання · Оновлено 2026-10-09T02:16:02.461Z

Як продати нерухомість у Німеччині у 2026 році: кроки, витрати, податки

Практичний посібник з продажу будинку в Німеччині, від ціноутворення та документів до нотаріальних кроків, зборів, податків, термінів та поширених помилок.

Якщо ви продаєте житлову нерухомість у Німеччині, вам потрібно заздалегідь підготувати документи, оцінити ціну відповідно до місцевих ринкових даних і очікувати, що продаж проходитиме через нотаріуса. Процес зазвичай включає збір документів і маркетинг нерухомості, підписання, оплату після виконання умов, а потім передачу в земельний реєстр. Деякі витрати та податки покладаються на покупця, але вам все ж слід планувати витрати, які впливають на ваш чистий дохід.

Оціни це правильно

Вам слід встановити запитувану ціну на основі порівняння з ринком, а не на основі припущень. Практика ціноутворення з боку продавця зазвичай починається з оцінки, заснованої на порівнянних місцевих продажах, а рекомендації споживачів передбачають професійну оцінку ринкової вартості перед тим, як ви вирішите цифру. Це важливо, оскільки брокерські збори, податок на передачу та нотаріальні формальності можуть зменшити те, що ви фактично отримаєте, тому цінова пропозиція повинна відображати місцевий попит і ваші ймовірні чисті доходи, а не лише те, що ви сподіваєтеся досягти. Якщо є незвичайні особливості, такі як обтяження або нещодавні модернізації, ви повинні врахувати їх перед початком маркетингу. Підтвердіть будь-який метод оцінки з місцевим професіоналом, якщо ви не впевнені, як ваша власність порівнюється.

Зберіть документи

Вам слід зібрати основні документи перед тим, як виставити нерухомість на продаж. Продавець зазвичай потребує витяг з земельного реєстру, сертифікат енергетичної ефективності, плани поверхів, розрахунок житлової площі, підтвердження права власності, а також, якщо це доречно, докази модернізацій або звільнень від обтяжень. Сертифікат енергетичної ефективності є обов'язковим для продажу житлової нерухомості. У рекламі комерційної нерухомості необхідно включити вимоги до енергетичних даних, а продавець або брокер повинні надати сертифікат енергетичної ефективності або його копію не пізніше ніж під час перегляду; якщо перегляду не відбувається, його потрібно надати негайно за запитом і передати після підписання контракту. Тільки кваліфіковані особи можуть видавати цей сертифікат, і він зазвичай складається з приблизно 5 сторінок. Збирання цих документів заздалегідь допомагає уникнути затримок, коли покупець знайдений, і нотаріус починає процес укладання контракту.

Дотримуйтесь етапів законного продажу.

Ви повинні очікувати, що продаж буде оформлений через нотаріуса. У Німеччині контракт на продаж нерухомості повинен бути нотаріально засвідчений. Нотаріус може отримати інформацію з земельного реєстру і відповідає за нотаріальне посвідчення та формальні етапи виконання передачі. Після підписання нотаріус зазвичай займається юридичними етапами виконання, включаючи повідомлення до податкового офісу та кроки, необхідні для передачі в земельному реєстрі. Нотаріус є особою, яка проводить угоду через формальні юридичні етапи, а не ви безпосередньо. Юридичною основою є Німецький цивільний кодекс, але передача прав на нерухомість вимагає спеціальної нотаріальної форми. Це той момент, де місцева практика може варіюватися, тому підтверджуйте послідовність з нотаріусом, який займається вашим продажем.

Зрозумійте хронологію

Вам слід планувати багатоступеневий процес, а не швидкий продаж. Стандартний процес продажу в Німеччині зазвичай починається зі збору документів, потім йдуть маркетинг, переговори, складання нотаріального контракту, підписання, оплата після виконання умов і, нарешті, передача в земельний реєстр. Типовий час від оголошення до завершення не визначений законом, і споживчі рекомендації попереджають, що нотаріальне посвідчення та реєстрація можуть затримати закриття, особливо якщо документи неповні. Федеральні рекомендації зазначають, що комунікація при виконанні угод з нерухомістю історично була переважно паперовою та поштовою, що є однією з причин, чому були запропоновані реформи цифровізації. Тому вам слід очікувати, що терміни будуть сильно залежати від готовності документів і того, наскільки гладко проходять формальні етапи.

Знайте збори та комісії

Вам слід закласти в бюджет витрати на брокера, нотаріальні послуги та інші витрати, пов'язані з продажем, які впливають на ваші чисті доходи. Сума комісії агента не є фіксованою за законом і зазвичай становить від 5,95% до 7,14% з урахуванням ПДВ, залежно від регіону. З грудня 2020 року, при купівлі будинку або квартири споживачем, комісія брокера повинна ділитися між покупцем і продавцем; покупець зазвичай не може бути зобов'язаний сплачувати більше ніж 50% від загальної узгодженої комісії, коли брокер залучений продавцем або обома сторонами. При купівлі житла через брокера покупець будинку або квартири може сплатити максимум половину комісії брокера, коли брокер залучений продавцем або обома сторонами, тому тягар часто ділиться, а не покладається на одну сторону. Комісія брокера зазвичай підлягає сплаті лише тоді, коли угода успішна і договір купівлі укладено. Покупці зазвичай покривають податок на передачу, але якщо ви перевіряєте свою чисту позицію, вам слід також врахувати витрати на нотаріуса та структуру витрат, пов'язаних з процесом передачі.

Покрийте податки продавця

Вам слід перевірити, чи може виникнути податок на приріст капіталу при вашому продажу. Для продавців основним податковим ризиком є податок на доходи від продажу приватної нерухомості, якщо період між придбанням і продажем не перевищує десяти років. Житло, в якому проживає власник, зазвичай звільняється від податку, якщо воно використовувалося виключно для власних житлових потреб протягом відповідного періоду, або в рік продажу та два попередні роки. Податок на передачу нерухомості зазвичай сплачує покупець, а не продавець, і ставка встановлюється федеральними землями та наразі коливається від 3,5% до 6,5%. Якщо передача оформлена нотаріальним актом, нотаріус повідомляє податкову службу про передачу нерухомості, додаючи завірену копію акту. Щодо всього, що не є зрозумілим з вашої історії проживання або податкової ситуації, вам слід підтвердити обробку з місцевим податковим фахівцем.

Обробка правил для нерезидентів

Вам слід вважати, що ті ж самі формальності продажу нерухомості в Німеччині застосовуються, навіть якщо ви не проживаєте в Німеччині. Для продавців, які не проживають у Німеччині, формальності продажу нерухомості в Німеччині все ще застосовуються, якщо нерухомість знаходиться в Німеччині, і нотаріальний процес та законодавчі повідомлення все ще діють. Якщо нерухомість знаходиться в Німеччині, відповідний податковий офіс може отримати повідомлення про продаж, оскільки нотаріус повідомляє про передачу до податкового офісу, коли передача фіксується нотаріальним актом. Це означає, що вам все ще потрібні ті ж самі документи та той же нотаріальний процес, навіть якщо ви організовуєте справи з-за кордону. Вам слід перевірити будь-які додаткові адміністративні кроки для вашої країни проживання з місцевим фахівцем.

Часті запитання

Як продати будинок у Німеччині?

Ви зазвичай збираєте документи, рекламуєте нерухомість, ведете переговори, підписуєте нотаріально завірений контракт, а потім завершуєте передачу в земельному реєстрі. Нотаріус займається формальними юридичними кроками після підписання.

Які документи мені потрібні для продажу нерухомості в Німеччині?

Вам зазвичай потрібні витяг з земельного реєстру, сертифікат енергоефективності, плани поверхів, розрахунок житлової площі, підтвердження права власності та будь-які відповідні документи про модернізацію або звільнення від обтяжень.

Хто платить комісію агенту, коли я продаю в Німеччині?

1. Комісія часто розподіляється, а не сплачується повністю однією стороною в угоді з нерухомістю з брокером. Винагорода не встановлена законом і зазвичай становить близько 5,95% до 7,14% з урахуванням ПДВ, а покупець може сплатити не більше половини, коли брокера залучає продавець або обидві сторони.

Які податки я сплачую як продавець у Німеччині?

Ваш основний податковий ризик з боку продавця - це податок на прибуток з продажу приватної нерухомості, якщо період між придбанням і продажем не перевищує десяти років, тоді як особисте використання може надати звільнення в залежності від історії зайнятості. Зазвичай покупець сплачує податок на передачу.

Чи потрібен мені нотаріус для продажу будинку в Німеччині?

1. Так, договір купівлі-продажу повинен бути нотаріально посвідчений. Нотаріус може отримати інформацію з земельного реєстру перед нотаріальним посвідченням, а потім виконує юридичні процедури після підписання.

Дізнайтеся, скільки коштує ваша власність.

Отримайте безкоштовну оцінку за допомогою штучного інтелекту приблизно за хвилину, а потім розмістіть свою нерухомість один раз і досягніть покупців та брокерів через мережу GREM.

Отримайте безкоштовну оцінку

Володієте нерухомістю? Для власників ↗