7 хв читання · Оновлено 2026-10-16T02:15:56.109Z

Як продати нерухомість в Італії у 2026 році: кроки, витрати, податки

Практичний посібник щодо етапів, документів, зборів, податкових аспектів та поширених помилок, яких слід уникати при продажу житлової нерухомості в Італії.

Якщо ви продаєте житлову нерухомість в Італії, вам потрібно заздалегідь підготувати документи, оцінити будинок на основі місцевих аналогів і знати, які перевірки проводить нотаріус, а які можуть вимагати кваліфікованого спеціаліста. Вам також потрібно мати готову інформацію про енергетичну ефективність для реклами та продажу, оскільки деталі APE повинні бути показані та передані під час продажу нерухомості. Точну податкову ситуацію слід підтвердити з місцевим фахівцем, якщо ваші факти не є зрозумілими.

Оціни будинок

Оцініть будинок, порівнюючи його з нещодавно проданими подібними об'єктами у вашій місцевості та звертаючи увагу на те, скільки часу займає продаж будинків на місцевому ринку. Нещодавні звіти італійського ринку показують, що час на ринку сильно варіюється залежно від місця та сегмента, тому національний середній показник не є надійним орієнтиром для вашої власної ціни. Вам також слід врахувати стан будинку, будь-які видимі відмінності від порівнянних будинків, а також чи готова власність до продажу з точки зору документації та відповідності. Якщо ви встановите занадто високу ціну, це може подовжити час продажу; якщо ви встановите занадто низьку ціну, ви можете втратити частину вартості. Практичний підхід до ціноутворення полягає в тому, щоб зібрати невелику групу місцевих порівнянь, а потім відкоригувати ціну з урахуванням розміру, стану, розташування та будь-яких проблем, які можуть помітити покупець або нотаріус.

Підготуйте документи

Підготуйте документи перед попереднім контрактом, а не лише для фінального акту. Ви вже повинні мати свідоцтво про право власності, кадастровий план, попередні дозволи на будівництво або містобудівні документи, а також агibilità, де це можливо, або підтвердження того, що вона була запитана. Продавець також повинен зробити кадастрову декларацію в акті і підтвердити, що кадастрові дані та план відповідають фактичному стану нерухомості; ця декларація є обов'язковою під загрозою недійсності для заяви про відповідність кадастру. APE є обов'язковим для звичайного продажу житла, якщо не застосовується звільнення, і він повинен бути наданий покупцеві відповідно до чинних правил. На практиці корисно перевірити, що ваш дім точно відповідає записам, що зберігаються в муніципалітеті та земельному реєстрі, перед укладенням контракту.

Перевірка відповідності

Перевірте відповідність перед тим, як йти до нотаріуса, щоб будь-які невідповідності були виявлені на ранній стадії. Рекомендації нотаріальної ради вказують, що технічний урбаністично-кадастровий звіт є необов'язковим, але його можна замовити перед рогіто для перевірки кадастрової відповідності, будівельних дозволів, агibilità та конструктивних допусків. Якщо використовується, він готується кваліфікованим фахівцем, таким як інженер, архітектор або геодезист. Це може допомогти вам з більшою впевненістю зробити заяви, необхідні в угоді, оскільки він порівнює фактичний стан нерухомості з кадастровими та містобудівними записами. Урбаністичні порушення, невідповідні плани та неперевірені дозволи є серед поширених проблем, які можуть призвести до суперечок після угоди, тому краще вирішити їх до того, як ви виставите будинок на продаж.

Виберіть, хто займається продажем.

Виберіть нотаріуса для фінального акту, оскільки рогіто підписується перед нотаріусом, а нотаріус формалізує передачу. Нотаріус повинен перевірити дотримання вимог щодо запобігання відмиванню грошей та простежуваність платежів; умови комісії агентства слід перевірити в підписаному мандаті. Якщо ви використовуєте окремий технічний звіт, ця частина обробляється кваліфікованим техніком, а не нотаріусом. Звичайний продавець також може скористатися агентством, але точна угода залежить від підписаного мандату. Якщо немає письмового мандату, агентство може не змогти довести узгоджену плату, тому зберігайте всі інструкції та умови комісії в письмовій формі.

Знайте комісію агента

Ви зазвичай будете сплачувати комісію, якщо продаєте через агентство, але сума та хто її сплачує залежать від контракту, який ви підписуєте. Нещодавно проконсультовані авторитетні джерела не надають єдиного фіксованого національного відсотка, тому вам слід перевірити мандат для точного тарифу та розподілу платежів. Згідно з італійським законодавством, комісія брокера зазвичай сплачується сторонами, які скористалися послугами брокера, якщо угода не передбачає інше. Ключовий момент для вас - прочитати письмовий мандат перед тим, як ви дасте вказівки агентству і перед тим, як нотаріус запитає деталі комісії. Якщо формулювання неясне, підтвердіть його з місцевим фахівцем.

Зрозуміти податки продавця

Вам, можливо, доведеться сплатити податок на капітальний приріст, якщо нерухомість була придбана або побудована менш ніж за п’ять років до продажу, за умови законодавчих винятків; для певних енергетично переоснащених будинків може застосовуватися інше правило на 10 років. Податковий капітальний приріст не виникає, якщо нерухомість використовувалася як ваше або членів вашої родини основне місце проживання протягом більшої частини періоду між покупкою або будівництвом і продажем; успадковані нерухомості також виключені з стандартного правила капітального приросту на п’ять років. Якщо приріст підлягає оподаткуванню і ви обираєте варіант замінного податку, застосовна ставка становить 26%. Для нерухомості, придбаної або побудованої протягом п’яти років, оподатковувана сума дорівнює ціні продажу мінус вартість придбання або будівництва плюс супутні витрати. Податкова служба також показує окремий шлях подання та сплати для замінного податку, тому вам слід узгодити вашу документацію на продаж з вашою податковою позицією.

Сплануйте графік.

План на період від попереднього контракту до фінального акту займає близько 2 до 6 місяців, хоча немає законодавчо встановленого максимуму, якщо сторони погоджуються інакше. Останні звіти з ринку також показують, що фактичні терміни продажу значно варіюються в залежності від регіону, при цьому одне джерело повідомляє про середній термін у 108 днів у великих містах у січні 2026 року. Цей розкид нагадує, що терміни залежать від місця розташування, ціни, стану та того, наскільки повні ваші документи. Для безперебійного процесу вам слід підготувати документи до підписання попереднього контракту, вирішити будь-які питання відповідності на ранньому етапі та тримати покупця в курсі, якщо технік або нотаріус потребують більше часу. Якщо ваша справа залежить від місцевої практики, підтверджуйте ймовірний графік з нотаріусом або агентом.

Часті запитання

Які документи мені потрібні для продажу будинку в Італії?

Вам потрібен титул на право власності, кадастровий план, попередні дозволи на будівництво або документи містобудування, а також агibilità, якщо вона доступна, або підтвердження того, що вона була запитана; також потрібен APE, якщо не застосовується звільнення.

Хто підписує фінальний акт, коли я продаю нерухомість в Італії?

Нотаріус підписує та оформлює фінальний акт, тоді як будь-яка окрема перевірка технічної відповідності може бути проведена кваліфікованим спеціалістом, таким як інженер, архітектор або геодезист.

Чи мушу я сплачувати комісію агенту, коли продаю в Італії?

Зазвичай так, якщо ви продаєте через агентство, але сума та хто платить залежать від письмового мандату; без письмового мандату агентство не має права вимагати винагороду.

Чи буду я сплачувати податок на приріст капіталу, коли продаватиму свій будинок в Італії?

Ви можете сплатити податок, якщо нерухомість була придбана або побудована менш ніж за п'ять років до продажу, якщо не застосовується звільнення, таке як правило основного місця проживання протягом більшої частини періоду володіння; для певних енергетично переоснащених будинків може застосовуватися інше правило на 10 років.

Скільки часу потрібно, щоб продати будинок в Італії?

Від 2 до 6 місяців - це звичайний термін від попереднього контракту до фінального акту, але фактичний час продажу залежить від місцевого ринку, ціни, стану та готовності ваших документів.

Дізнайтеся, скільки коштує ваша власність.

Отримайте безкоштовну оцінку за допомогою штучного інтелекту приблизно за хвилину, а потім розмістіть свою власність один раз і досягніть покупців та брокерів через мережу GREM.

Отримайте безкоштовну оцінку

Володієте нерухомістю? Для власників ↗