7 хв читання · Оновлено 2026-10-14T02:16:45.865Z

Як продати нерухомість в Португалії у 2026 році: кроки, витрати, податки

Практичний посібник з продажу звичайного будинку в Португалії, що охоплює ціноутворення, документи, юридичні етапи, витрати продавця, податки та поширені помилки.

Якщо ви продаєте житлову нерухомість у Португалії, почніть з того, щоб розглядати це як ринковий продаж, а не податкову процедуру. Вам слід порівняти нещодавні місцеві ціни продажу з актуальними цінами пропозицій, оскільки податкова вартість не є ринковим орієнтиром, а оцінка проводиться в кожному випадку окремо. Вам також потрібно заздалегідь підготувати необхідні документи, оскільки енергетичний сертифікат повинен бути готовий до початку маркетингу, а юридичний перехід залежить від чистого ланцюга власності.

Оціни будинок

Оцініть будинок, звертаючи увагу на нещодавні ціни продажу в регіоні та поточні запитувані ціни на подібні об'єкти нерухомості у вашій місцевості. Офіційна податкова вартість може використовуватися як орієнтир у деяких процедурах, але це не є ринковим ціновим орієнтиром, тому не слід покладатися на неї для встановлення запитуваної ціни. На практиці оцінка проводиться індивідуально, а не за єдиною законодавчою формулою, тому вам може знадобитися допомога місцевого фахівця, якщо ринок неясний. Будинок, ціна якого встановлена правильно, швидше за все, буде продано швидше, ніж той, що має занадто амбітну ціну, а нещодавні ринкові звіти свідчать про те, що правильно оцінені будинки, як правило, привертають увагу раніше, ніж завищені.

Отримайте документи

Вам потрібен енергетичний сертифікат, документи, що посвідчують особу продавця та покупця, технічний файл нерухомості, якщо він існує, а також ліцензія на використання або підтвердження звільнення. Продавець також зазвичай потребує дійсного документа на право власності і повинен бути в змозі підтвердити ланцюг власності до формалізації продажу. Якщо будинок був побудований після 7 серпня 1951 року або був побудований раніше, але пізніше змінений, акт або документ на право власності, що використовується для передачі, повинен посилатися на існування ліцензії на використання або її юридичне звільнення. Вам слід зібрати ці документи перед тим, як погодити дату завершення, оскільки відсутні документи можуть затримати передачу.

Оформіть енергетичний сертифікат.

Енергетичний сертифікат має бути готовий перед тим, як ви розпочнете рекламу житла на продаж, і реклама повинна містити клас енергоефективності з дійсного сертифіката. ADENE зазначає, що реклама житла на продаж або оренду повинна включати клас енергоефективності з дійсного сертифіката. Ви також повинні надати сертифікат потенційним покупцям і передати його на етапі укладення угоди або контракту під час продажу будинку. Для житла реєстраційний збір зазвичай становить від 28 до 65 євро, плюс гонорар професіонала та ПДВ, тому вам слід закласти ці витрати в бюджет перед публікацією оголошення.

Виберіть юридичний шлях

Передачу можна завершити через Casa Pronta, яка дозволяє закінчити продаж та пов'язані реєстрації в одному вікні або на одній зустрічі, і будь-яка особа може скористатися цією послугою. Ви можете забронювати зустрічі онлайн через SIGA або sigaApp, і цією послугою може скористатися будь-хто. Португалія не вимагає публічного нотаріального акту для кожної передачі; також можна використовувати автентифікований приватний документ, а документи, необхідні для земельного реєстру, є дійсними лише після автентифікації та онлайн-депозиту. Ключовим юридичним ефектом є реєстрація передачі, тому вам слід переконатися, що реєстрація завершена належним чином, а не зосереджуватися лише на формі документа. Якщо на майно поширюється законне право першочергового викупу на користь державних органів, ви повинні скористатися онлайн-сервісом повідомлення про перевагу для отримання інформації про транзакцію перед завершенням.

Зрозумійте, хто за що відповідає.

Ви можете скористатися ліцензованим посередником з нерухомості, але ця діяльність регулюється IMPIC, тому вам слід перевірити, чи має посередник відповідну ліцензію. Зазвичай покупець і продавець надають необхідні документи, що посвідчують особу, та документи на нерухомість, тоді як Casa Pronta може централізувати процес. Якщо є право першої відмови, продавець повинен скористатися сервісом повідомлення про перевагу перед тим, як продаж може відбутися; термін відповіді залежить від застосовного правового режиму і тут не вказаний. Після завершення продажу передача повинна бути зареєстрована без затримок, оскільки документи, необхідні для реєстрації землі, дійсні лише після автентифікації та онлайн-депозиту. Якщо ваша справа не є стандартною, вам слід підтвердити маршрут з місцевим фахівцем.

Бюджет для витрат продавця

Зазвичай продавець сплачує комісію агентству нерухомості, і умови комісії, включаючи те, чи є вона фіксованою сумою або відсотком, а також коли вона підлягає сплаті, повинні бути зазначені в брокерському контракті. Португальське законодавство дозволяє комісію у вигляді фіксованої суми або відсотка, і контракт повинен вказувати умови винагороди та терміни сплати. Якщо ви користуєтеся Casa Pronta, процес з однією реєстрацією коштує 375 євро, тоді як процес з більш ніж однією реєстрацією коштує 700 євро за одну нерухомість; кожна додаткова нерухомість додає 50 євро. Вам також може знадобитися погасити будь-які заборгованості з IMI за рік продажу, і IMI зазвичай сплачується оподатковуваним власником станом на 31 грудня податкового року.

Правильно оподаткуйте продаж.

Ваше основне податкове зобов'язання - це податок на приріст капіталу з прибутку від продажу. Для резидентів фізичних осіб зазвичай враховується лише 50% приросту капіталу для цілей IRS, а для основного житла ви можете виключити прибуток, якщо реінвестуєте отримані кошти в інше кваліфіковане основне житло відповідно до законодавчих правил реінвестування, за умови дотримання юридичних умов і термінів. Ви повинні задекларувати намір реінвестувати у вашій податковій декларації IRS Модель 3 за рік продажу, і податковий орган зазначає, що реінвестування повинно бути підтверджене в цій декларації та, за необхідності, у наступних деклараціях, які вимагає податковий орган. Ви можете вирахувати витрати, пов'язані з придбанням і продажем, які кваліфікуються як витрати, що підлягають вирахуванню, при обчисленні прибутку. Для нерезидентів обробка приросту капіталу залежить від застосовних португальських правил і будь-якої відповідної угоди про уникнення подвійного оподаткування, тому вам слід підтвердити позицію для ваших фактів, перш ніж покладатися на цей посібник.

Часті запитання

Як оцінити ціну будинку для продажу в Португалії?

Спочатку порівняйте нещодавні ціни продажу в регіоні з поточними цінами запиту на подібні будинки. Використовуйте податкову вартість лише як орієнтир у деяких процедурах, а не як ринкову ціну.

Які документи потрібні для продажу будинку в Португалії?

Вам потрібен енергетичний сертифікат, документи, що посвідчують особу, технічний файл нерухомості, якщо він існує, а також ліцензія на використання або підтвердження звільнення. Вам також потрібен відповідний титульний документ і підтвердження права власності, якщо це вимагає нотаріус, адвокат, юрист або служба Casa Pronta.

Хто зазвичай сплачує комісію агенту з нерухомості в Португалії?

Зазвичай це платить продавець. Комісія є такою, якою вона зазначена в брокерському контракті, і контракт повинен вказувати умови винагороди та терміни платежу.

Які податки сплачує продавець при продажу нерухомості в Португалії?

Податок на приріст капіталу є основним податком для продавців, і вам також може знадобитися погасити будь-які невиплачені IMI за рік продажу. Точне оподаткування приросту капіталу залежить від того, чи є ви резидентом чи нерезидентом, а також від того, чи застосовується пільга на реінвестиції.

Скільки зазвичай часу потрібно, щоб продати будинок в Португалії?

Час, необхідний для продажу будинку, значно варіюється залежно від місця розташування, ціни та ринкових умов. Час продажу також сильно залежить від місця та ціни.

Дізнайтеся, скільки коштує ваша власність.

Отримайте безкоштовну оцінку за допомогою штучного інтелекту за приблизно хвилину, а потім розмістіть свою власність один раз і досягніть покупців та брокерів через мережу GREM.

Отримайте безкоштовну оцінку

Володієте нерухомістю? Для власників ↗