7 хв читання · Оновлено 2026-10-12T02:16:43.944Z

Як продати нерухомість в Іспанії у 2026 році: кроки, витрати, податки

Практичний посібник з продажу житлової нерухомості в Іспанії, від ціноутворення та документів до нотаріальних процедур, податків для продавців, комісій агентів та питань нерезидентів.

Якщо ви продаєте житлову нерухомість в Іспанії, вам потрібно підготувати правильні документи, узгодити, як буде здійснюватися продаж, і зрозуміти, які витрати ляжуть на вас. Нотаріус формалізує угоду, але податковий розрахунок і реєстрація в реєстрі є окремими етапами, які слідують після підписання. Вам також слід запланувати комісію агенту, муніципальний податок на приріст капіталу та будь-який податок на доходи або утримання для нерезидентів, які можуть бути застосовані.

Оціни нерухомість

Оцініть нерухомість, починаючи з поточного місцевого попиту, стану вашого будинку та того факту, що межі для переговорів можуть бути обмеженими. Звіт ринку 2026 року, на який посилається idealista, вказує, що середня межа для переговорів щодо перепродажу будинків перебуває на історично низькому рівні, а середній час продажу в цьому звіті становить 77 днів, але ця цифра є специфічною для ринку і повинна розглядатися як загальний орієнтир, а не гарантований термін продажу. На практиці це означає, що вам слід бути реалістичними і очікувати, що покупці будуть вести переговори. Якщо ви користуєтеся послугами агента, узгодьте з ним стратегію запиту та перевірте нещодавні порівняльні продажі у вашій місцевості з місцевим професіоналом. Вам також слід вирішити, чи буде продаж рекламуватися як стандартний продаж вживаного житла, оскільки це вплине на податковий шлях і документи, які вам знадобляться пізніше.

Підготуйте документи.

Підготуйте документи перед тим, як виставити будинок на продаж, оскільки відсутність паперів може уповільнити продаж. Сертифікат енергетичної ефективності має бути доступний покупцям під час продажу будинку, а енергетичний етикет має з'являтися в пропозиціях, акціях та рекламі, спрямованій на продаж або оренду. Нотаріус зазвичай отримує просту виписку з Державного реєстру для підтвердження права власності та будь-яких обтяжень, але вам слід розглянути можливість отримання її самостійно заздалегідь, оскільки це підтверджує право власності та обтяження. Офіційна платформа реєстраторів повідомляє, що проста виписка наразі коштує 9,02 € плюс ПДВ і зазвичай доступна менш ніж за дві години. Офіційна платформа реєстраторів надає просту виписку за офіційною ціною 9,02 EUR плюс ПДВ, з середнім часом доставки менше ніж за дві години. Якщо ви продаєте через представника, потрібно надати уповноважену копію будь-якої довіреності, а не просто фотокопію.

Виберіть, хто займається продажем.

Виберіть, хто буде займатися продажем, виходячи з того, скільки допомоги ви хочете, оскільки нотаріус, агент, юрист і гестор мають різні ролі. Нотаріус є неупередженим і може бути обраний будь-якою стороною, а в разі продажу житлової нерухомості нотаріус перевіряє сторони та угоду. Ви не зобов'язані користуватися послугами агента або юриста, якщо не хочете, хоча багато продавців дійсно користуються ними для практичної підтримки. Якщо ви продаєте постійне місце проживання, запитайте нотаріуса, чи потрібна додаткова згода відповідно до чинного шлюбного або партнерського режиму, оскільки іспанські формальності можуть варіюватися в залежності від власності та сімейно-правової ситуації продавця. Тримайте робочий розподіл чітким: нотаріус формалізує угоду, тоді як подальша сплата податків і реєстрація є окремими етапами.

Підпишіть угоду у нотаріуса.

Підпишіть угоду у нотаріуса, коли сторони, титул та ключові деталі будуть в порядку. Перед підписанням нотаріус зазвичай отримує просту довідку з Державного реєстру для перевірки права власності та обтяжень. Нотаріус також може подати угоду в електронному вигляді до Державного реєстру за запитом, що може прискорити реєстрацію та допомогти уникнути затримок. Нотаріальне джерело повідомляє, що угоду про продаж можна подати в електронному вигляді до Державного реєстру нотаріусом, що може зменшити час між підписанням та реєстрацією. Якщо ви надаєте довіреність, переконайтеся, що представник принесе уповноважену копію. Це той момент, коли вам слід зберігати свою власну копію угоди в безпеці, оскільки вона знадобиться пізніше для податкової звітності.

Вирішити податки продавця

Вирішіть податки продавця, розділивши муніципальний податок, податок на доходи або податок для нерезидентів, а також будь-які інші витрати, що належать вам за контрактом. Для міської нерухомості ви повинні сплатити муніципальний податок на приріст капіталу, також відомий як plusvalía municipal. Якщо в контракті не зазначено або сказано, що витрати "відповідно до закону", зазвичай продавець сплачує муніципальний податок на приріст капіталу, тоді як покупець зазвичай сплачує податок на передачу та витрати, пов'язані з реєстрацією, за умови будь-якого конкретного розподілу в контракті та відповідного законодавства. Для продавця, який є резидентом Іспанії, основними податками, що виникають унаслідок продажу житла, є податок на доходи фізичних осіб з будь-якого приросту капіталу та муніципальний податок на приріст капіталу; продаж слід задекларувати в податковій декларації за рік продажу, навіть якщо результатом є збиток або в кінцевому підсумку податок не підлягає сплаті. Зберігайте просту копію акту для цієї декларації, і якщо ви вважаєте, що може застосовуватися звільнення, підтвердіть законодавчі умови з місцевим фахівцем.

Обробка правил для нерезидентів

Обробіть правила для нерезидентів, перевіривши, чи повинен покупець утримати частину ціни та чи потрібно вам подати пізнішу декларацію. Для нерезидента-продавця іспанської нерухомості без постійного представництва покупець повинен утримати 3% від узгодженої ціни та сплатити це як авансовий платіж податкового зобов'язання продавця в Іспанії, відповідно до застосовних правил оподаткування нерезидентів. Це утримання є лише попереднім платежем, і ви можете пізніше подати декларацію з податку на доходи нерезидентів, щоб врегулювати остаточну суму, що підлягає сплаті. Для нерезидентів-продавців ставка податку на приріст капіталу зазвичай становить 19% для резидентів іншої держави ЄС або ЄЕП з ефективним обміном інформацією. Якщо ви є нерезидентом, перевірте шлях подання та вашу особисту податкову позицію з місцевим фахівцем, оскільки остаточний результат може залежати від ваших обставин.

Зареєструйте продаж

Зареєструйте продаж після підписання угоди та сплати відповідних податків. Реєстратори стверджують, що відповідні податки повинні бути сплачені перед обробкою реєстрації, відповідно до процедури, що вимагається відповідною автономною спільнотою або компетентним податковим органом. Їхній посібник описує звичайні документи для реєстрації як нотаріальну копію публічної угоди, підтвердження подання або сплати відповідного податку, а також підтвердження того, що подання про муніципальний приріст капіталу було зроблено, але точні вимоги до документів можуть варіюватися в залежності від випадку та реєстру. Нотаріальна асоціація також описує звичайну послідовність як угода, сплата податку, реєстрація. Стандартний продаж нерухомості може бути зареєстрований електронно нотаріусом за запитом, що має скоротити проміжок між підписанням та реєстрацією.

Часті запитання

Яка комісія стягує агент з нерухомості в Іспанії, коли я продаю?

Комісія агентів з нерухомості в Іспанії зазвичай узгоджується в кожному окремому випадку і може суттєво варіюватися в залежності від нерухомості, міста та контракту; продавці повинні письмово підтвердити розмір комісії та хто її сплачує з агентом перед розміщенням оголошення.

Які документи мені потрібні для продажу будинку в Іспанії?

Ключові документи для реєстрації зазвичай включають нотаріально завірену копію угоди та підтвердження того, що відповідні податки були подані або сплачені; сертифікат енергетичної ефективності має бути наданий покупцям під час продажу нерухомості.

Хто сплачує податки, коли я продаю нерухомість в Іспанії?

Продавець сплачує муніципальний податок на приріст капіталу з міської нерухомості, а резидент-продавець також сплачує податок на доходи фізичних осіб з прибутку. Якщо продавець є нерезидентом без постійного представництва, покупець утримує 3% від ціни як авансовий платіж податкових зобов'язань продавця в Іспанії.

Скільки зазвичай часу займає продаж будинку в Іспанії?

Звіт про ринок idealista 2026 року, згаданий у посібнику, вказує, що середній час продажу становить 77 днів, але це слід розглядати як орієнтовний середній показник ринку, а не гарантований термін. Реальний час залежить від ціни, місця розташування та стану, тому вам слід підтвердити інформацію про ваш місцевий ринок з професіоналом.

Чи потрібен мені нотаріус, адвокат чи агент для продажу в Іспанії?

Ні, вам не потрібно використовувати агента або адвоката, якщо ви цього не хочете. Нотаріус є неупередженим, може бути обраний будь-якою стороною, а його роль полягає в оформленні угоди, тоді як податкове врегулювання та реєстрація відбуваються пізніше.

Дізнайтеся, скільки коштує ваша власність.

Отримайте безкоштовну оцінку за допомогою штучного інтелекту приблизно за хвилину, а потім розмістіть свою власність один раз і досягніть покупців та брокерів через мережу GREM.

Отримайте безкоштовну оцінку

Володієте нерухомістю? Для власників ↗