7 хв читання · Оновлено 2026-10-19T02:16:51.548Z

Як продати нерухомість в Україні у 2026 році

Практичний посібник з ціноутворення, оцінки, нотаріального посвідчення, податків для продавців та питань, які потрібно підтвердити перед завершенням продажу будинку.

Якщо ви продаєте звичайну житлову нерухомість в Україні, вашими основними завданнями є розумно оцінити її вартість, підготувати документи на оцінку та право власності, а також завершити нотаріальний перехід з правильним податковим підтвердженням. Податковий результат залежить від того, чи є це вашим першим продажем у календарному році та чи володіли ви нерухомістю більше 3 років, при цьому успадкована нерухомість розглядається інакше. Вам також слід перевірити, чи потрібно місцевому фахівцеві підтвердити будь-який пункт, що залежить від вашого точного права власності, резидентства або історії нерухомості.

Оціни будинок

Вам слід почати з оцінки будинку на основі його офіційної оцінки, оскільки нотаріус покладається на електронний сертифікат оцінки або зареєстрований звіт про оцінку для продажу. Фонд державного майна повідомляє, що алгоритм оцінки базується на місцезнаходженні нерухомості, будівельних та технічних характеристиках, а сертифікат оцінки видається Фондом або його регіональними офісами. Єдина база даних оцінок є безкоштовною послугою і може генерувати електронний сертифікат оцінки, що може бути швидше, ніж шлях лише з паперовими документами. Ви можете увійти за допомогою електронного підпису або ID.GOV.UA, щоб отримати електронний сертифікат, але якщо ви обираєте звіт про оцінку, вам потрібно перевірити, чи є оцінювальна організація в актуальному списку оцінювачів з дійсними перереєстрованими сертифікатами, перш ніж давати їм вказівки.

Отримайте документ оцінки

Вам потрібен офіційний сертифікат оцінки податків або зареєстрований звіт про оцінку перед нотаріальним посвідченням, оскільки це основний обов'язковий етап оцінки перед продажем. Електронна служба оцінки Державного фонду майна призначена для надання сертифіката оцінки онлайн, а терміни можуть варіюватися в залежності від документів та деталей справи, тому вам слід запланувати час на обробку та перевірити актуальні вимоги до послуг перед продажем. Фонд вимагає, щоб звіти про оцінку та супутні документи зберігалися в установленій системі обліку оцінок і підтримувалися відповідно до чинних правил оцінки, тому вам слід зберігати документи оцінки разом із документами на право власності для нотаріуса та будь-якої подальшої перевірки. На практиці це означає, що вам слід зберігати документи оцінки разом із документами на право власності, щоб нотаріус міг перевірити все на етапі закриття. Якщо ваш файл неповний або оцінювач не зареєстрований належним чином, вам, можливо, доведеться призупинити процес і виправити це.

Підготуйте документи продавця

Вам слід підготувати документи, які підтверджують ваше право на продаж і підтримують перевірки нотаріуса. Наведені факти показують, що ключовими елементами є докази власності, сертифікат оцінки або зареєстрований звіт про оцінку, а також підтвердження сплати податків, якщо податок підлягає сплаті. Нотаріус використовує ці документи для сертифікації контракту, а для продажу житлової нерухомості в Україні нотаріус повинен перевірити електронний сертифікат оцінки або звіт про оцінку в єдиній базі даних оцінок. Для звичайних продажів між фізичними особами нотаріус перевіряє необхідний документ оцінки та податкову позицію продавця перед сертифікацією контракту, але точний перелік супровідних документів може варіюватися в залежності від типу нерухомості та історії прав власності продавця. Оскільки точний список супровідних документів може варіюватися в залежності від вашої історії прав власності та сімейної ситуації, підтверджуйте у місцевого нотаріуса, які оригінали та копії вам слід принести.

Завершіть нотаріальний продаж

Ви завершите продаж, підписавши та засвідчивши контракт перед нотаріусом, який виступає юридичним контролером для передачі. Нотаріус може засвідчити угоду в місці державного нотаріального офісу або приватного нотаріуса; рекомендації податкової служби не підтримують ширше правило, що її можна засвідчити за місцем реєстрації продавця або покупця. Нотаріус засвідчить контракт лише за наявності підтвердження сплати податку, де податок підлягає сплаті відповідно до статті 172, а також перевіряє документ оцінки в єдиній базі оцінки. З 1 січня 2026 року державні нотаріуси щомісяця подають інформацію про засвідчені угоди купівлі-продажу між фізичними особами, тоді як приватні нотаріуси подають щоквартально з розподілом за місяцями звітного кварталу, і надсилають цю інформацію до наглядового органу за місцем державного нотаріального офісу або місцем роботи приватного нотаріуса.

Розрахуйте податок

Вам потрібно перевірити продаж відповідно до правил щодо житлової нерухомості в Україні перед завершенням угоди, оскільки податковий результат змінюється в залежності від терміну володіння та кількості продажів у році. Державна податкова служба повідомляє, що ставка становить 0%, якщо це перший продаж у календарному році і нерухомість перебуває у власності більше 3 років, за винятком успадкованої нерухомості. Якщо продаж є другим у році або нерухомість перебуває у власності менше 3 років, продавець сплачує 5% податку на доходи фізичних осіб плюс 5% військового збору, що в сумі становить 10% до будь-яких інших застосовних зборів. Військовий збір для фізичних осіб становить 5% від оподатковуваного доходу. Успадкована житлова нерухомість є винятком з 3-річного тесту, але вам слід підтвердити, як було отримано ваше право власності, перш ніж покладатися на це трактування.

Обробка податків для нерезидентів

Якщо ви є нерезидентом-власником, вам слід очікувати додаткової уваги до платежів і подачі документів, оскільки податкова служба по-різному трактує резидентство та джерело доходу. Факти свідчать, що резидент, який отримує доходи з-за кордону, повинен їх задекларувати та сплатити 18% податку на доходи фізичних осіб з іноземного доходу, якщо він не звільнений від цього відповідно до закону або угоди, а продавець, який стає податковим резидентом до кінця податкового року, повинен задекларувати як українські, так і іноземні доходи за цей рік. Щодо продажу житлової нерухомості нерезидентом-продавцем, відповідні правила Податкового кодексу все ще потрібно перевіряти в кожному конкретному випадку; джерельні матеріали підтверджують, що нерезидентам-спадкоємцям і одержувачам дарунків потрібно сплатити податок і військовий збір перед нотаріальною реєстрацією, і без підтвердження повної оплати нотаріус не видасть свідоцтво про спадщину або договір дарування. Це є сильним знаком того, що вам слід очікувати оплату перед реєстрацією, де податок підлягає сплаті, але вам слід підтвердити точне трактування вашого випадку з місцевим податковим фахівцем.

Бюджет на комісії та помилки

Вам слід закласти в бюджет витрати на агентські послуги як узгоджену ринкову вартість, оскільки офіційні українські джерела на 2026 рік не надають єдиної стандартної ставки комісії ріелтора для житлових продажів. Це означає, що вам потрібно письмово погодити, хто платить агенту і які послуги включені, перш ніж продовжити. Інші практичні витрати продавця можуть включати податок, де правило 0% не застосовується, а також будь-які юридичні або витрати на оцінку, необхідні для завершення угоди. Загальні помилки включають пропуск умови трирічного володіння, забування, чи є продаж першим чи другим у календарному році, а також використання оцінювача або оцінювальної організації, яка наразі не має дозволу в державному реєстрі або інших офіційних оцінкових документах. Ці помилки можуть змінити податковий результат або затримати нотаріальне посвідчення.

Часті запитання

Скільки податку я сплачую при продажу будинку в Україні у 2026 році?

0%, якщо це ваш перший продаж у календарному році і ви володіли власністю більше 3 років, за винятком успадкованої власності. В іншому випадку звичайний податок для домашніх продавців становить 5% податку на доходи фізичних осіб плюс 5% військового збору.

Які документи мені потрібні для продажу житлової нерухомості в Україні?

Вам потрібні документи на право власності, офіційний сертифікат оцінки або зареєстрований звіт про оцінку, а також підтвердження сплати податків, якщо податки підлягають сплаті. Нотаріус використовує їх для засвідчення контракту та перевірки запису оцінки в офіційній системі оцінки.

Хто займається юридичною частиною продажу нерухомості в Україні?

Нотаріус займається сертифікацією договору купівлі-продажу та перевіряє документ про оцінку і підтвердження сплати податків. Потім нотаріус подає інформацію про сертифікований договір до наглядового органу.

Зазвичай комісія ріелтора в Україні за продаж будинку становить від 3% до 5% від продажної ціни.

У офіційних джерелах, доступних на 2026 рік, немає єдиного стандартного комісійного відсотка на національному рівні. Він базується на ринку і є предметом переговорів, тому ви повинні погодити плату та те, хто її сплачує, з агентом.

Скільки часу займає етап оцінки перед продажем в Україні?

Зазначені тут публічні джерела не підтверджують фіксований термін видачі сертифіката оцінки у 15 робочих днів; вам слід перевірити актуальний час обробки офіційної електронної служби оцінки перед тим, як покладатися на це у вашому графіку закриття.

Дізнайтеся, скільки коштує ваша власність.

Отримайте безкоштовну оцінку за допомогою штучного інтелекту приблизно за хвилину, а потім розмістіть свою власність один раз і досягніть покупців та брокерів через мережу GREM.

Отримайте безкоштовну оцінку

Володієте нерухомістю? Для власників ↗