Податки на нерухомість для іноземних покупців в Італії 2026: Повний посібник
Ви дізнаєтесь, як Італія оподатковує іноземних покупців нерухомості у 2026 році: від податків при купівлі та IMU до пільг для першого житла та типових помилок.
Італія — один із найбільш відкритих ринків Європи для іноземних покупців, однак система оподаткування нерухомості тут має кілька рівнів, які нерідко дивують новачків. Незалежно від того, купуєте ви тосканський фермерський будинок чи квартиру в Мілані, при підписанні договору вам доведеться сплатити податки на купівлю, а надалі — щорічні податки на власність. Цей посібник пояснює основні витрати у 2026 році доступною мовою. Оскільки податкові правила змінюються щороку, сприймайте всі наведені цифри як орієнтовні та обов'язково уточнюйте свою ситуацію у ліцензованого італійського нотаріуса та податкового консультанта (commercialista).
Хто може купувати і які обмеження діють для іноземців
Італія встановлює мінімальні обмеження для іноземних покупців нерухомості. Громадяни ЄС та ЄЕП користуються тими самими правами, що й італійці. Громадяни багатьох країн за межами ЄС — зокрема Великої Британії, США, Канади та Австралії — можуть купувати нерухомість за принципом «взаємності»: Італія дозволяє це, якщо країна походження покупця дозволяє італійцям купувати нерухомість там. На практиці більшість великих національностей підпадає під цю норму, проте нотаріус перевірить це до завершення угоди. Жодної додаткової надбавки для іноземців і жодної мінімальної ціни купівлі не існує. Вам знадобиться італійський ідентифікаційний податковий код (codice fiscale) — він безкоштовний і видається Агентством податкових доходів (Agenzia delle Entrate) або італійським консульством. Купівля нерухомості сама по собі не дає права на проживання або візу. Заздалегідь уточніть у нотаріуса право вашої країни на участь в угоді, оскільки статус взаємності може іноді змінюватися.
Покроковий процес купівлі
Процес купівлі нерухомості в Італії відбувається під керівництвом нотаріуса та є чітко структурованим. Спочатку ви подаєте письмову пропозицію (proposta d'acquisto), зазвичай із невеликим завдатком. Після її прийняття обидві сторони підписують попередній договір (compromesso), а покупець сплачує завдаток — як правило, від 10 до 30 відсотків від вартості. Цей договір зазвичай реєструється, що саме по собі спричиняє невеликий податок. Потім державний нотаріус (notaio) — нейтральна офіційна особа — перевіряє права власності та обтяження й складає остаточний акт (rogito). При завершенні угоди сплачується залишок суми, через нотаріуса сплачуються податки, а право власності переходить і реєструється у земельному реєстрі. Іноземні покупці, які не можуть бути присутніми особисто, можуть оформити довіреність. Якщо щось незрозуміло, завжди наймайте незалежного юриста — нотаріус представляє угоду, а не вас особисто.
Витрати при купівлі та податки: детальний огляд
Найбільший податок при купівлі — реєстраційний (imposta di registro). Для вторинного житла, придбаного у приватного продавця, він зазвичай становить близько 9 відсотків від кадастрової вартості нерухомості як другого житла або приблизно 2 відсотки за умови застосування пільги для першого житла (див. наступний розділ). При купівлі нового будинку від забудовника замість нього, як правило, застосовується ПДВ (IVA) — зазвичай близько 10 відсотків (або 4 відсотки з пільгою для першого житла), плюс невеликі фіксовані іпотечний та кадастровий податки. Окремо закладайте бюджет на послуги нотаріуса (зазвичай від 1 до 2,5 відсотка), комісію агентства (як правило, від 2 до 4 відсотків плюс ПДВ), а також юридичні та перекладацькі послуги. Ці ставки є орієнтовними для 2026 року й суттєво залежать від типу нерухомості та кадастрової вартості, тому перед підписанням обов'язково запросіть у нотаріуса письмовий кошторис витрат.
Пільга для першого житла, IMU та щорічні податки
Пільга для першого житла в Італії (prima casa) суттєво знижує податок при купівлі — приблизно до 2 відсотків реєстраційного податку або до 4 відсотків ПДВ, — однак вона вимагає отримати прописку в муніципалітеті, де знаходиться нерухомість, приблизно протягом 18 місяців і не мати іншої нерухомості в Італії, що вже користувалася такою пільгою. Тому більшість іноземців-нерезидентів не можуть на неї претендувати. Серед щорічних податків на власність основним є IMU (муніципальний податок на нерухомість): він, як правило, не нараховується на справжнє основне місце проживання, але стягується з другого житла та більшості заміської нерухомості, що перебуває у власності іноземців; ставки визначаються кожним муніципалітетом окремо. Також стягується невеликий збір за вивіз сміття та комунальні послуги (TARI). Іпотечні пільги та конкретні ставки IMU різняться залежно від місця, тому перед тим, як розраховувати на будь-яку пільгу, уточніть порогові значення, строки реєстрації та актуальні муніципальні ставки у свого commercialista.
Іпотека, візи та типові помилки
Італійські банки кредитують нерезидентів, однак співвідношення позики до вартості нерухомості зазвичай обмежене приблизно 50–60 відсотками, а відсоткові ставки вищі та вимагається значний пакет документів. Іпотека також обкладається невеликим іпотечним податком. Купівля нерухомості не дає автоматичного права на проживання, проте існують окремі шляхи для його отримання — наприклад, виборча віза для осіб зі стабільним пасивним доходом або інвесторська віза для більших кваліфікованих вкладень. До типових помилок належать: недооцінка щорічного IMU та витрат на обслуговування, хибне припущення про наявність права на пільгу першого житла, відмова від незалежного обстеження старих сільських будинків, а також забуття про те, що орендний дохід підлягає оподаткуванню в Італії. Для резидентів Італія оподатковує дохід по всьому світу, тому перевірте свій статус резидента та наявність угоди про уникнення подвійного оподаткування. Завжди уточнюйте актуальні вимоги до візи та правила оподаткування у ліцензованих італійських фахівців.
Часті запитання
Чи можуть іноземці вільно купувати нерухомість в Італії у 2026 році?
Переважно так. Громадяни ЄС та ЄЕП мають повні права, а більшість громадян країн за межами ЄС — зокрема з Великої Британії, США та Канади — можуть здійснювати купівлю за принципом взаємності. Жодної додаткової надбавки для іноземців або мінімальної ціни не існує. Вам потрібен італійський податковий код, а нотаріус підтверджує право вашої країни на участь в угоді до її завершення.
Що таке IMU і чи доведеться мені його платити як іноземному власнику?
IMU — це щорічний муніципальний податок на нерухомість в Італії. Як правило, він не застосовується до справжнього основного місця проживання, проте стягується з другого житла та більшості заміської нерухомості, що перебуває у власності іноземців. Ставки встановлюються кожним муніципалітетом окремо, тому сума може суттєво різнитися. Щороку уточнюйте актуальну ставку IMU для вашої нерухомості у місцевого commercialista.
Чи можу я скористатися італійською пільгою для першого житла (prima casa)?
Лише якщо ви отримаєте прописку в муніципалітеті, де знаходиться нерухомість, приблизно протягом 18 місяців і не матимете іншої нерухомості в Італії з такою ж пільгою. Це знижує реєстраційний податок приблизно до 2 відсотків або ПДВ — приблизно до 4 відсотків. Більшість іноземних покупців-нерезидентів не може виконати умову щодо місця проживання, тому перевіряйте право на пільгу перед підписанням документів.
Скільки загалом становлять витрати при купівлі понад вартість нерухомості?
Для другого житла очікуйте приблизно від 9 до 15 відсотків понад ціну: це реєстраційний податок або ПДВ, послуги нотаріуса, комісія агентства та юридичні витрати разом. Пільга для першого житла суттєво знижує цю суму. Цифри є орієнтовними для 2026 року і варіюються залежно від типу нерухомості та кадастрової вартості, тому запросіть у нотаріуса письмовий кошторис.
Чи дає купівля нерухомості в Італії право на проживання або візу?
Ні. Право власності на нерухомість саме по собі не надає права на проживання або візу. Існують окремі шляхи — наприклад, виборча віза для осіб із достатнім стабільним пасивним доходом або інвесторська віза для більших кваліфікованих вкладень. Вимоги та порогові значення змінюються, тому перед тим, як розраховувати на них, уточнюйте актуальні правила у італійського адвоката з питань імміграції.
Знайдіть свою нерухомість в Італії з упевненістю
Переглядайте перевірені об'єкти по всій Італії та зв'яжіться з перевіреними місцевими брокерами, які добре розуміються на податках та документах для іноземних покупців — від пропозиції до підписання фінального акта.
Переглянути об'єкти в ІталіїВолодієте нерухомістю? Для власників ↗
Об'єкти на продаж — Італія
Живі об'єкти з каталогу GREM — ціни та площі на сьогодні.
Апартамент на вулиці Нікола Річчарді, 5€404,875
Квартира на вулиці Ламматарі, 46€91,225
Апартамент на вулиці Траверса Бернардінo Мартіранo, 5€174,250
Апартамент на вулиці Вінченцо Чіленте, 55€56,375
Квартира на вулиці Каріаті, 48€133,250
Апартамент на вулиці Комунале Неаполь, 126€194,750