Податки на нерухомість для іноземних покупців в ОАЕ 2026: Путівник
Дізнайтеся, які саме витрати несуть іноземні покупці при придбанні нерухомості в ОАЕ у 2026 році — від збору DLD за передачу права власності до поточних витрат, — а також чому щорічний податок на нерухомість відсутній.
ОАЕ — один із небагатьох світових ринків нерухомості, де відсутні щорічний податок на нерухомість, податок на приріст капіталу та податок на спадщину щодо нерухомого майна, що значною мірою і приваблює іноземних покупців. Головна стаття витрат — одноразовий збір Земельного департаменту Дубая (DLD) за передачу права власності, а також низка реєстраційних і агентських зборів. Цей путівник пояснює, хто може купувати нерухомість, типові збори та податки у 2026 році, іпотечні варіанти, наслідки для отримання посвідки на проживання та підводні камені, яких слід уникати. Наведені тут цифри є орієнтовними і мають бути підтверджені ліцензованим юристом або податковим консультантом ОАЕ перед укладенням угоди.
Хто може купувати і де іноземцям дозволено набувати нерухомість
Іноземні громадяни можуть повністю володіти нерухомістю в ОАЕ, однак лише у визначених зонах вільного володіння (freehold). У Дубаї до них належать популярні райони: Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay та багато нових великих житлових комплексів, де нерезиденти та резиденти однаково можуть мати повне право власності у форматі freehold. За межами цих зон іноземці, як правило, обмежені орендою на умовах лізхолду (зазвичай довгостроковою, до 99 років) або правом узуфрукту. Кожен емірат встановлює власні правила: Абу-Дабі, Рас-ель-Хайма та Шарджа мають власні зони freehold та інвестиційні зони з різними умовами. Для купівлі не обов'язково бути резидентом ОАЕ, а обмежень за громадянством для більшості покупців не існує. Завжди перевіряйте, чи дійсно конкретна вежа або ділянка є freehold і доступною для іноземців, перед тим як сплачувати завдаток, оскільки маркетингові матеріали можуть вводити в оману.
Покрокова інструкція: як відбувається купівля нерухомості
Типовий процес у Дубаї починається з вибору об'єкта нерухомості та підписання форми бронювання із завдатком. Далі покупець і продавець підписують Меморандум про взаєморозуміння (зазвичай стандартну Форму F), і покупець, як правило, сплачує завдаток у розмірі 10%. При купівлі в іпотеку отримується схвалення банку, а якщо у продавця є чинний кредит, організовується погашення заборгованості. Сторони подають заявку на отримання Сертифіката відсутності заперечень (NOC) від забудовника, що підтверджує відсутність несплачених сервісних зборів. Наприкінці обидві сторони з'являються до DLD або уповноваженого трасті-офісу для оформлення передачі права власності, сплати зборів, після чого покупець отримує новий правовстановлювальний документ. Купівля об'єктів на стадії будівництва здійснюється за окремою процедурою через забудовника та систему попередньої реєстрації Oqood від DLD. Терміни повного завершення угоди з готовою нерухомістю зазвичай становлять кілька тижнів; уточніть актуальні кроки у свого нотаріуса.
Витрати та податки: збір DLD і відсутність щорічного податку
Визначальна особливість нерухомості в ОАЕ — відсутність щорічного податку на нерухомість, податку на приріст капіталу при продажу та податку на спадщину щодо нерухомого майна. Основна стаття витрат — одноразовий збір DLD за передачу права власності, що зазвичай становить близько 4% від вартості об'єкта; на практиці його часто сплачує покупець або він ділиться за домовленістю, плюс менший фіксований адміністративний збір і збір за видачу правовстановлювального документа. Очікуйте також додаткові витрати: збір трасті за реєстрацію, агентська комісія в розмірі приблизно 2% плюс 5% ПДВ на неї, збір NOC забудовнику та реєстрація іпотеки в розмірі близько 0,25% від суми кредиту у разі фінансування. У поточному режимі власники сплачують щорічні сервісні або комунальні збори, встановлені за квадратний фут будівлею. Ці відсотки є орієнтовними для 2026 року; підтвердьте точні актуальні ставки в DLD та ліцензованого консультанта.
Фінансування: іпотека для резидентів і нерезидентів
Як резиденти, так і нерезиденти можуть отримати іпотечний кредит в ОАЕ, хоча умови різняться. Резиденти із заробітною платою зазвичай можуть позичити до 80% вартості об'єкта (LTV) на придбання першої готової нерухомості, тоді як нерезиденти, як правило, стикаються з нижчими лімітами — часто в діапазоні 50–75% — і вужчим переліком банків-кредиторів. Купівля об'єктів на стадії будівництва зазвичай потребує більшого першого внеску. Очікуйте умови щодо ставки, віку та мінімального доходу, оцінку нерухомості та збір за реєстрацію іпотеки в розмірі близько 0,25% від суми кредиту в DLD. Багато забудовників також пропонують власні плани розстрочки для об'єктів на стадії будівництва, іноді з продовженням після здачі, що може зменшити початкові грошові витрати, але їх слід ретельно порівняти з банківським фінансуванням. Відсоткові ставки змінюються відповідно до глобальних орієнтирів, тому запросіть актуальні пропозиції в кількох банків або іпотечного брокера перед прийняттям рішення.
Посвідка на проживання, візи та типові підводні камені
Право власності на нерухомість може сприяти отриманню посвідки на проживання в ОАЕ. Інвестиції понад певні порогові суми можуть дати право на поновлювану візу інвестора в нерухомість, а більші кваліфікаційні інвестиції можуть відкрити шлях до довгострокової «Золотої візи»; порогові суми переглядаються періодично, тому уточніть актуальні мінімуми. Право власності саме по собі не надає громадянства. Типові підводні камені: несплачені сервісні збори, успадковані від продавця (NOC захищає від цього), припущення про те, що нерухомість не у форматі freehold є доступною для іноземців, недооцінка загальних транзакційних витрат понад заявлену ціну, а також довіра до усних обіцянок щодо дохідності від оренди. Покупцям об'єктів на стадії будівництва слід перевірити репутацію забудовника та наявність ескроу-рахунку, регульованого DLD, для розміщення коштів. Можуть також застосовуватися витрати на конвертацію валюти та оподаткування в країні проживання доходів від оренди або приросту капіталу в ОАЕ. Зверніться до ліцензованого нотаріуса та самостійно підтвердьте кожну цифру.
Часті запитання
Чи існує в ОАЕ щорічний податок на нерухомість?
Ні. ОАЕ не стягують регулярного щорічного податку на нерухомість, а також податку на приріст капіталу чи спадщину щодо нерухомого майна. Натомість власники сплачують одноразові збори при купівлі, зокрема збір DLD за передачу права власності, а також щорічні поточні сервісні або комунальні збори, встановлені будівлею. Підтвердьте актуальні правила у ліцензованого консультанта ОАЕ, оскільки законодавство може змінюватися.
Яким є розмір збору DLD за передачу права власності у 2026 році?
Збір Земельного департаменту Дубая за передачу права власності зазвичай становить близько 4% від вартості об'єкта плюс менші фіксовані адміністративний збір і збір за видачу правовстановлювального документа. На практиці його, як правило, сплачує покупець або він розподіляється за домовленістю. Ця цифра є орієнтовною; перед складанням бюджету уточніть точну актуальну ставку в DLD або ліцензованого нотаріуса.
Чи можуть іноземці купувати нерухомість у будь-якому районі Дубая?
Ні. Іноземці можуть мати право власності у форматі freehold лише у визначених зонах freehold, які охоплюють багато популярних районів Дубая. За межами цих зон іноземці, як правило, обмежені лізхолдом або правом узуфрукту. Кожен емірат встановлює власні правила, тому завжди підтверджуйте, що конкретна нерухомість є freehold і доступною для іноземців, перш ніж сплачувати будь-який завдаток.
Чи може купівля нерухомості дати мені посвідку на проживання в ОАЕ?
Може. Інвестиції понад певні порогові суми можуть дати право на поновлювану візу інвестора в нерухомість, а більші кваліфікаційні інвестиції можуть відкрити шлях до довгострокової «Золотої візи». Право власності не надає громадянства, а візові порогові суми переглядаються періодично. Перед тим як покладатися на ці умови, уточніть актуальні мінімуми та вимоги в імміграційного юриста.
Які загальні витрати слід закласти в бюджет понад вартість об'єкта?
Понад вартість об'єкта закладіть у бюджет приблизно 4% збору DLD за передачу права власності, збори трасті за реєстрацію та за видачу правовстановлювального документа, близько 2% агентської комісії плюс 5% ПДВ на неї, збір NOC забудовнику та близько 0,25% за реєстрацію іпотеки у разі фінансування. Додайте щорічні поточні сервісні збори. Це орієнтовні цифри для 2026 року; підтвердьте їх у ліцензованого консультанта.
Знайдіть нерухомість в ОАЕ з прозорими витратами
Переглядайте перевірені оголошення в ОАЕ на GREM Capital та оцінюйте реальні витрати на купівлю — від збору DLD до щомісячних іпотечних платежів — ще до укладення угоди.
Переглянути оголошення в ОАЕ