8 分钟阅读 · 已更新 2026-09-25T17:39:32.880Z

作为外国人在迪拜购房：2026年完整指南

自由持有区、非居民的抵押贷款选择、通过房地产获得黄金签证、期房与现房——2026年全面指南。

迪拜是全球最友好的外国人房地产市场之一——租金收入免税、指定区域内完全的永久产权，以及与房产所有权相关的居留福利。以下是2026年购房的实用指南，包括当前的费用、区域和程序。

自由持有区：外国人可以购买的地方

外国人只能在指定区域购买永久产权房产，但这些区域几乎涵盖了每个热门地区：迪拜市中心、迪拜码头、棕榈岛、迪拜山、商业湾、JBR、JLT、迪拜溪港、达马克山、阿拉伯牧场、阿联酋山、朱美拉湖塔、发现花园等。外国人只能租赁（不能拥有）的区域包括布尔迪拜、德伊拉、卡拉马和城市的大部分老旧地区。在签署之前务必确认区域——您的房地产经纪人应以书面形式确认永久产权状态。

期房与现房：如何选择

期房（在建）——通常比现房便宜20%至30%，分期付款（通常在签约时支付10%至20%，在建设期间按里程碑付款，交房时支付30%至40%）。如果开发商按时交付且市场在建设期间上涨，潜在收益更高。风险：项目延迟、开发商破产、交房前市场下跌。现房——支付全款或申请抵押贷款，立即入住，第一天即可开始出租。2026年住宅的净收益平均为6%至9%，旅游区短租的净收益为7%至11%。

购买流程：一步一步

步骤1：寻找物业并谈判价格（通常可以实现低于要价的5-10%）。步骤2：签署谅解备忘录（MoU / 表格F）——买方支付10%的定金。步骤3：向开发商申请无异议证明（NOC）——确认没有未支付的服务费，需时5-14天。步骤4：在迪拜土地局（DLD）进行转让——双方（或其授权代理人）到场，支付4%的转让费和管理费用，当天收到新的产权证。总时间线：从报价到钥匙交付，现房为4-8周；期房为1-4年。

您将支付的总费用

除了购买价格外：4%的土地局转让费，4,000迪拉姆（约1,100美元）注册费，2%的房地产经纪人佣金，540迪拉姆受托人费，250–500迪拉姆的产权证书发行费。对于按揭买家：银行安排费（贷款的0.25–1%），土地局按揭注册费（贷款的0.25% + 290迪拉姆），物业评估费（2,500–3,500迪拉姆）。对于期房：开发商管理费（1,000–3,000迪拉姆），Oqood注册费（4%，但有上限）。在一处典型的200万迪拉姆物业上的总交易成本：130,000–160,000迪拉姆（约占价格的6.5–8%）。

作为非居民获得抵押贷款

阿联酋银行对非居民的贷款最高可达50%的贷款价值比（LTV），而居民则为80%。主要的非居民抵押贷款银行包括Mashreq、ENBD、ADCB、渣打银行和汇丰银行。2026年5月，非居民的25年固定利率大约在4.5%到5.5%之间。所需文件包括：护照、6个月的银行对账单、3个月的工资单或2年的商业财务报表，以及首付款的资金来源证明。审批时间为3到6周。预审批有效期为60到90天。

迪拜黄金签证通过房地产获得

2026年与房地产相关的黄金签证类别：AED 200万（约545,000美元）的房地产投资可获得10年黄金签证。房地产可以是现房或期房，单个或多个单位总价值超过AED 200万。签证包括配偶、子女和父母。只要保持房地产所有权，每10年可续签一次。AED 75万的房地产（2年居留的旧门槛）仍可用于短期签证。注意：签证申请与房地产购买是分开的，交接后需要2至6周的时间。

服务费用和持续成本

年度服务费（支付给建筑/社区管理）差异很大：预算型开发每平方英尺8-15阿联酋迪，中档每平方英尺15-25阿联酋迪，豪华型（棕榈岛、哈利法塔地区）每平方英尺25-45阿联酋迪以上。对于一套1000平方英尺的中档海滨公寓，预计年费用在15,000-25,000阿联酋迪之间。其他费用：DEWA（公用事业）每月300-800阿联酋迪，互联网每月200-400阿联酋迪，部分社区的空调可选冷却费。物业税：零。个人租金收入税：零（公司适用企业税率）。

外国人常遇到的陷阱

从不熟悉的开发商那里购买期房——首次购买时应选择注册在RERA的顶级开发商（Emaar、Damac、Nakheel、Sobha、Meraas、Aldar）。低估服务费——与开发商或现有业主核实；一些建筑的费用超过物业价值的5%每年。假设所有区域都是自由持有——需核实。跳过在DLD进行产权证书搜索——可能会揭示未披露的留置权或争议。未预算4%的DLD费用——许多卖家不分摊这笔费用。