希腊与葡萄牙黄金签证2026：购房者指南
2026年希腊和葡萄牙黄金签证路线的对比，费用以及哪种更适合以房地产为主的投资计划。
2026年的黄金签证地图与几年前大相径庭。希腊仍然将居留权直接与房地产挂钩，而葡萄牙则将其项目从房地产转向资金和其他合格投资。本指南比较了两种房地产买家的途径，以便您了解在哪里仍然可以通过实物资产获得居留权，以及在哪里不再可以。在此处的每个数字都应视为典型范围，并在投入资金之前与持牌当地律师确认当前规则。
谁可以购买以及每个项目现在涵盖的内容
希腊和葡萄牙对非欧盟买家开放，两个国家都没有对外国房地产拥有权的普遍禁令。2026年的主要区别在于购买与居留之间的联系。希腊实施基于房地产的黄金签证：符合条件的房地产投资可为投资者及其家庭授予居留权。葡萄牙在2023-2025年的改革后，将住宅物业从合格投资名单中移除，因此其黄金签证现在集中于受监管的基金、商业或创造就业，而不是购买住房。您仍然可以在葡萄牙自由购买物业，但单独购买不再获得签证。限制有限但真实：某些希腊边境地区需要额外批准，而一些葡萄牙沿海和高密度城市地区在房地产通道关闭之前就已被排除。请在当地确认区域划分和资格。
逐步：从录取到居留许可
希腊的房地产流程大致如下：获取希腊税号（AFM），开设本地银行账户，签署初步协议，完成尽职调查和产权检查，通过可追溯的银行渠道转账，签署公证契约，注册产权，然后提交带有生物识别信息的黄金签证申请。整个过程预计需要几个月。在葡萄牙，您需要选择一个合格的基金或符合条件的投资，完成合规和资金来源检查，进行投资，然后申请居留并参加生物识别预约。两个国家都要求提供无犯罪记录、有效的健康保险和合法资金的证明。在每种情况下，强烈建议使用独立的、讲英语的本地律师（而不是卖方推荐的律师）。时间表和文件清单可能会有所变化，因此请与您的律师核实最新的清单。
成本、税收和最低投资
在希腊，房地产黄金签证的门槛根据地点分级：低成本地区通常起价在几十万欧元左右，而在雅典市中心、塞萨洛尼基和热门岛屿等优质区域则有更高的最低要求。葡萄牙的合格投资最低金额大致也在类似的六位数范围内。除了投资外，还需预算转让税、适用时的增值税、公证和注册费用、法律费用以及申请和居留卡费用，这些费用通常总共会增加大约8-15%。希腊的年度财产税（ENFIA）和葡萄牙的IMI相对较低但持续存在。租金和资本利得收入在两国都需纳税。这些百分比仅供参考；税收规则经常变化，因此请与持牌的当地税务顾问确认确切的税率和豁免。
非居民的融资和抵押贷款
黄金签证的合格金额通常必须来自您自己的资金，因此抵押贷款很少计入投资门槛本身。尽管如此，这两个国家都为非居民提供抵押贷款，以便在最低金额以上或与之并行进行购买。希腊和葡萄牙的银行通常对非居民的贷款价值比（LTV）低于当地居民，通常在60-70%左右，利率和条款取决于您的收入、国籍和物业。预计需要提供收入证明、银行对账单、税务申报表和良好的信用记录，并支付评估和安排费用。如果您在欧元区以外赚取收入，货币风险也很重要。由于贷款标准和利率会随市场波动，在假设任何杠杆之前，请从经纪人或银行获取书面、最新的报价。抵押贷款工具可以帮助您在早期检查可负担性。
居留福利和常见陷阱
希腊的居留权在欧洲的停留要求中是最轻松的之一，没有最低停留天数的要求，并且在满足长期居住和融入标准后，可以获得公民身份。葡萄牙历史上每年只需几天的居住时间，并且公民身份的申请时间相对较快，尽管相关规则和时间计算正在积极改革。需要避免的陷阱包括：假设葡萄牙的房产仍然符合资格（在2026年通常不符合），在热门开发商项目中支付过高的费用，跳过独立的产权和债务调查，低估总费用，以及忽视在本国的税务居民后果。续签取决于保持合格投资的状态。对市场宣传保持怀疑态度，并在转账前与受监管的当地专业人士核实每个门槛、时间表和税务要点。
常见问题
我在2026年通过购买房产还能获得葡萄牙黄金签证吗？
一般来说不可以。葡萄牙在其2023-2025年的改革中将住宅房地产从黄金签证的资格中移除，因此单独购买房屋不再符合资格。该计划现在更倾向于受监管的基金、商业创办或其他批准的途径。您仍然可以自由购买物业，只是不能用于签证。请与持牌的葡萄牙律师确认当前的合格投资名单。
哪个国家的最低投资额较低？
这取决于地点和路线。希腊的房产门槛是分级的，在不太中心的地区最低限额较低，而在雅典和热门岛屿等优质区域则较高。葡萄牙的合格基金投资大致在六位数的范围内。由于两国都会定期调整门槛，因此在做决定之前，请向当地顾问核实确切的当前数字。
我必须住在希腊或葡萄牙才能保持签证吗？
在这两国，停留要求都很宽松。希腊历史上不要求保留许可的最低天数，而葡萄牙每年只要求几天。实际居住和国籍规则正在改革中，因此计算入国籍的天数可能会有所变化。请始终与受监管的移民律师确认最新的居留和续签条件。
作为外国买家，我需要支付哪些税款？
预计购买阶段的费用（转让税或增值税、公证费、注册费和法律费用）以及每年的财产税（希腊的ENFIA，葡萄牙的IMI）。租金收入和资本利得在两个国家都是应税的。您的本国税务居住身份也可能受到影响。税率经常变化，因此请与持证的当地税务顾问确认确切的百分比和任何豁免。
抵押贷款可以算入黄金签证的金额吗？
通常不是。合格投资通常必须来自您自己的资金，因此杠杆很少算入门槛本身。您仍然可以为超过最低限额的购买申请非居民抵押贷款，银行通常提供约60-70%的贷款价值比。请获取书面、最新的报价，因为贷款标准和利率会随市场变化。
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