8 分钟阅读 · 已更新 2026-09-25T17:31:25.203Z

2026年外国人在巴厘岛购房指南

了解外国人合法持有巴厘岛物业的方式，以及如何从头到尾安全购买。

巴厘岛吸引买家的是别墅、租金收益和难以匹敌的生活方式，但印度尼西亚禁止外国人完全拥有自由产权土地。相反，您可以通过租赁、使用权（Hak Pakai）或外资公司（PT PMA）进行购买。本指南将带您了解谁可以购买、逐步流程、真实成本和税费、融资现实、签证影响以及首次购房者常犯的错误。

外国人在巴厘岛可以购买房产吗？三种合法途径

外国人不能在印度尼西亚拥有Hak Milik（永久产权）土地。有三种实际结构。租赁权（Hak Sewa）是最简单和最常见的：您签署一份长期租约，通常为25-30年，并有续租选项，需在公证人面前登记。使用权（Hak Pakai）允许持有有效居留许可证的外国人在国有或永久产权土地上持有居所，通常为可续期的30年，且可进一步延长。外资拥有的印尼公司（PT PMA）可以持有建筑权（Hak Guna Bangunan），这是商业用途、租赁业务或别墅投资组合的途径。提名安排，即当地人“为您持有”永久产权，是非法且不可强制执行的。始终与持牌的印尼公证人（PPAT）确认哪种途径符合您的目标。

逐步：从搜索到过户

首先定义你的结构（租赁、Hak Pakai或PT PMA），因为这将影响其他一切。聘请一位独立的印尼公证人或PPAT和一位单独的律师；不要仅依赖卖方的代理。进行尽职调查：在当地土地办公室（BPN）核实土地证书（sertifikat），确认分区许可证是否允许别墅或商业用途，并检查是否存在重叠的索赔或债务。在可能的情况下，签署有条件的销售或租赁协议，并将定金保存在托管账户中。然后，你的公证人起草契约，你支付余额，权利在BPN注册。对于PT PMA，你必须首先注册公司，获得投资批准和相关的营业执照，然后才能购买土地，这会增加几周的时间。确保每个数字都有书面确认。

您应该预算的费用和税费

除了价格外，还要预算交易成本。对于权利转让，买方通常需支付约5%的土地和建筑物购置税（BPHTB），该税率适用于超过地区阈值的价值，而卖方通常需支付约2.5%的所得税。公证人和PPAT费用通常约为价值的1%，此外还有尽职调查和法律费用。租赁交易的结构通常不同，有时税负较小，因此请确认您特定结构的风险。年度土地和建筑物税（PBB）相对较低，通常远低于评估价值的0.3%。外国人在印度尼西亚获得的租金收入需缴税，而PT PMA则承担企业税和报告义务。这些是2026年的大致范围；在您做出承诺之前，请与持牌的印度尼西亚税务顾问核实当前的税率和阈值。

外国人的融资和抵押贷款现实

在巴厘岛，外国人的抵押贷款融资有限，因此大多数购买都是现金交易。印尼银行很少向非居民提供以租赁权或Hak Pakai为抵押的贷款，而如果有贷款，通常需要KITAS或KITAP居留许可、当地收入以及保守的贷款价值比。PT PMA可能获得商业融资，但要预期严格的要求和更高的利率。开发商在出售期房别墅项目时，有时会提供与施工里程碑挂钩的分期付款计划，这是实际操作中最常见的“融资”方式。如果您计划融资，请在承诺之前从您的本国或国际贷款机构筹集资金，切勿假设当地抵押贷款会落实。请确认您购买合同中的任何开发商付款条款和保证，并由您自己的律师进行审核。

签证、居留和常见陷阱

在巴厘岛购买房产并不自动获得居留权。Hak Pakai特别要求持有有效的居留许可证，如KITAS或KITAP，因此您的签证状态与您的所有权途径是相关联的。许多买家使用投资者或第二居所签证途径来支持Hak Pakai产权；门槛和规则会有所变化，因此请与移民顾问核实最新信息。最大的陷阱包括：非法的提名“自由持有”交易可能被没收、购买土地时 zoning 不当以用于短期租赁、未经验证的证书，以及续租或退出条款薄弱的租赁合同。始终坚持独立的法律审查、存款的托管、书面的续租条款，以及确认建筑和租赁许可证的存在。任何施压您跳过尽职调查的交易都应视为红旗。