8 分钟阅读 · 已更新 2026-09-25T17:32:29.748Z

2026年外国人在泰国购房指南

了解外国人如何拥有公寓、结构租赁交易、预算成本和税费，以及如何避免在泰国最常见的法律陷阱。

泰国仍然是亚洲最受外国房地产买家欢迎的市场之一，但其所有权规则严格且常常被误解。外国人可以自由拥有公寓单元的永久产权，但不能直接拥有土地，这使得租赁和公司结构在大多数房屋和别墅购买中至关重要。本指南将介绍谁可以购买什么、从头到尾的流程、实际成本和税费、融资选项、签证影响以及在2026年让没有准备的买家陷入困境的陷阱。

外国人可以和不可以拥有的东西

泰国法律允许外国人完全拥有公寓单元（自由持有），但在任何特定建筑中，外国人所占的总楼面面积不得超过49%，即所谓的外国配额。个人禁止拥有土地，因此房屋和别墅通常通过长期租赁（通常为30年，通常带有续租条款）或通过泰国有限责任公司持有，外国人在其中持有少数股权。以泰国人名义持有股份的代理结构是非法的，并且越来越受到审查。由于合法和禁止安排之间的界限非常模糊，在投入资金之前，请与独立的持牌泰国律师确认任何土地持有结构。

逐步购买流程

首先，根据物业类型选择合适的产权方式（永久产权公寓与租赁产权或公司持有土地）。聘请独立律师，而不是卖方的律师，对产权证书进行尽职调查（Chanote 是最强的），检查是否有负担，并核实开发商在预售单位方面的业绩记录。签署预订协议并支付定金，然后签署买卖合同。对于公寓，您必须将购房款以外币从国外转入，并从您的泰国银行获得外汇交易（FET）表格，该表格在注册时是必需的。交易在当地土地办公室完成，产权或租赁正式注册。

预算中的成本、税费和费用

除了价格外，预计与转让相关的费用通常总计约为3%到6%，通常由买卖双方分摊或协商。主要费用包括大约2%的评估价值转让费、约0.5%的印花税（如果卖方持有物业不足五年，则为约3.3%的特定营业税）和预扣税。还需加上法律费用，对于公寓还需支付沉没基金和每月公共区域维护费。年度土地和建筑税按适度税率征收。这些数字是大致估算，随着政策变化而波动，因此在预算之前，请咨询您的律师或泰国税务顾问以获取确切的当前税率。

融资和抵押贷款选项

在泰国，大多数外国买家支付现金，因为当地银行很少向非居民贷款，而公寓的外资规则使借款变得复杂。一些泰国银行（以及新加坡或香港的一些离岸分行）向外国人提供有限的抵押贷款，通常期限较短，贷款价值比在50%到70%之间，利率高于居民所获得的利率。开发商偶尔会为期房公寓提供内部分期付款计划，这可以缓解现金流，但需要仔细审查合同。许多买家则选择在其本国释放股权或安排融资。仔细比较总成本，并直接确认任何贷款机构的当前条款，因为报价经常变化。

签证、居留和常见陷阱

在泰国购买房产本身并不自动授予居留权或签证，这与一些其他国家有重要区别。业主通常仍需申请单独的签证，例如退休签证、长期签证或多年的长期居留签证（LTR），每种签证都有其特定的收入或投资要求。最大的陷阱包括非法的提名公司结构、未经验证或不完善的产权证书、从不可靠的开发商处购买期房，以及跳过FET表格，这可能会阻碍转售或资金汇回。在依赖这些信息之前，始终使用独立律师，确认外国配额是否有空余，并向官方泰国来源核实当前的签证门槛。