9 分钟阅读 · 已更新 2026-05-28

外国人如何在德国购买房产：2026 年分步指南

转让税、公证程序、非居民抵押贷款、总成本和持续税收——每个外国买家在 2026 年都需要了解的内容。

德国对外国人购买房产没有限制——非居民和非欧盟公民拥有与当地人相同的购买权。该市场稳定、透明且受公证人控制，这使其安全，但比一些邻国更慢且成本更高。没有黄金签证：购买房产并不授予居住权。这是 2026 年的完整流程。

外国人可以在德国购买房产吗？

是的，没有任何限制。任何个人，无论国籍或居住地，都可以按照与德国公民相同的条件在德国购买住宅或商业房地产。您无需居住在德国、持有签证或持有欧盟护照。购买不会授予任何移民身份——德国没有投资者或黄金签证，因此财产所有权和居住权是完全不同的事情。

额外购买成本的预算 (Kaufnebenkosten)

标题价格只是一个开始。除此之外，您还需缴纳Grunderwerbsteuer（财产转让税），该税由每个联邦州制定，税率范围从3.5%（巴伐利亚、萨克森）到6.5%（北莱茵-威斯特法伦州、勃兰登堡、萨尔州、石勒苏益格-荷尔斯泰因州、图林根），其中柏林和黑森州为6%。再加上大约 1.5-2% 的公证费和土地注册费，以及房地产经纪人佣金 (Maklerprovision)——自 2020 年 12 月起，这笔费用由买方和卖方分摊，因此买方通常支付 3.57% 左右，包括 19% 的增值税。总而言之，预算比购买价格高 9-12%。

非居民融资

德国银行确实向外国人提供贷款，但非居民的贷款价值比通常上限为 50-60% 左右，而居民的贷款价值比高达 80-100%，因此预计会带来更多存款。 2026 年的固定利率约为 3.5-4.2%，固定利率期限 (Sollzinsbindung) 通常为 10-15 年，这是德国人强烈青睐的。银行需要收入证明、股权证明和资金来源线索。新移民通常没有 SCHUFA 信用记录，这使得当地抵押贷款变得更加困难，因此许多外国买家要么支付现金，要么从本国支付部分资金。

购买过程一步一步

一旦您同意价格，公证人 (Notar) 就会起草购买合同 (Kaufvertrag)。双方亲自在公证人处签名，公证人大声朗读——此签名使销售具有约束力。然后，公证人会在土地登记处 (Grundbuch) 登记优先通知 (Auflassungsvormerkung) 以保护您、清算任何现有抵押贷款并告诉您何时付款。您转移资金，只有当新所有者进入Grundbuch（通常是几周后）时，所有权才正式转移。

公证人的角色

在德国，公证人是强制性且中立的——他们为交易行事，而不是为您行事，并收取大约 1-1.5% 的价格。他们验证合法性、持有合同、管理注册步骤并确保纳税。由于公证人是公正的，因此处理复杂购买（期房、继承、公司所有权）的外国买家通常也会聘请自己的律师在签署前审查合同。

您作为业主将缴纳的税款

年度 Grundsteuer（财产税）从 2025 年 1 月起进行了改革，采用了新的估价基础，因此金额因城市和财产而异。公寓业主还需支付 Hausgeld（每月服务费加上维护储备金），通常为 200-500 欧元。租金收入按累进税率征税。如果您在 10 年内出售且该房产不是您自己的房屋，则利润需缴纳投机税 (Spekulationssteuer)。《建筑能源法》(GEG) 下的能源效率规则也可以对老旧住宅施加翻新义务。

外国人在哪里买的

慕尼黑是最昂贵的市场，其次是法兰克福、汉堡和柏林。柏林因其相对价值和租赁需求仍然吸引着国际买家。莱比锡是一座经济增长和产出突出的城市。法兰克福适合金融专业人士，科隆和杜塞尔多夫提供平衡的德国西部市场。按照欧洲标准来看，收益率并不高——购买德国是为了稳定和资本保值，而不是为了高租金回报。

要避免的常见错误

低估 Kaufnebenkosten——许多买家将预算价格加 5%，但实际数字是 9-12%。假设购买可以带来居住权——但事实并非如此。跳过公寓建筑储备基金 (Instandhaltungsrücklage) 的检查。忽视 GEG 规定的即将到来的供暖和隔热义务，这可能意味着旧房产需要支付巨额费用。并且在抵押贷款融资确认之前签署 Kaufvertrag，因为经过公证的合同具有约束力。