2026年外国人在希腊购房指南
了解非居民在2026年如何购买希腊房产，包括法律资格、费用、税收、融资和居留选项。
希腊仍然是欧洲对国际买家最开放和最实惠的房地产市场之一，没有对外国拥有权的普遍限制。无论您想在岛上拥有一个度假屋、在雅典租房，还是通过黄金签证获得居留权，一旦您了解步骤、费用和税务义务，整个过程都很简单。本指南将为您提供2026年的完整情况，所提供的数字为典型范围，您应与持牌的希腊律师确认。
谁可以购买以及适用的限制
外国人在希腊没有一般性的购房禁令，欧盟和非欧盟公民在大多数地区可以自由购买。主要的例外是指定的边界和军事区域（土地包括某些岛屿的部分地区、东北部和边境地区），在这些地方，非欧盟买家需要获得地方当局委员会的特别许可。通常由您的律师处理此申请。没有基于国籍的配额，您可以以个人身份或通过公司购买。任何买家的首要实际要求是希腊税号（AFM）和希腊银行账户，外国人都可以获得这两者。在签署任何文件之前，请始终核实特定地块的区域限制。
逐步购买流程
首先，任命一位独立的希腊律师（不是卖方的），并获取您的AFM税号，通常如果您在国外，可以通过授权书来办理。接下来，商定条款，律师在土地登记处和地籍处进行尽职调查，以确认产权清晰、边界明确且没有负担。随后签署一份带有定金（通常约为10%）的预订或初步协议。公证人随后起草最终合同；双方在公证人面前签字，缴纳税款，并注册契约。工程师可能会发放建筑合规证书。整个过程通常需要一到三个月。尽早聘请专业人士可以防止延误，特别是在国外进行授权书签署时。
预算中的费用和税收
除了价格外，预算大约8%到12%的交易成本。物业转让税通常约为转售房屋评估价值的3.09%；新建房屋的首次销售可能适用增值税，但新建房屋的增值税已周期性暂停，因此请确认当前规则。公证费约为0.8%到1.5%，律师费约为1%到2%，土地注册费约为0.5%，加上代理佣金大约为2%到3%加增值税。业主还需支付按客观价值计算的年度ENFIA物业税。租金收入按累进税率征税。这些数字是2026年的大致估算；在做出决定之前，请与希腊税务顾问确认确切税率。
融资和抵押贷款选项
许多外国买家支付现金，但希腊银行确实向非居民提供贷款，通常为较强的申请者融资约60%到70%的估值。预计需要提供收入证明、税务申报单、银行对账单，有时还需要希腊税号和账户。利率和条款对非居民来说不太优惠，贷款期限通常为15到20年。非居民的审批速度可能较慢，因此请在时间安排中考虑额外的时间。请注意，抵押贷款购买通常不符合黄金签证的要求，因为该签证要求合格投资必须使用您自己的资金。比较几家银行的报价，并直接确认当前的贷款标准，因为政策经常变化。
居留权、黄金签证和常见陷阱
房地产买家可能有资格申请希腊的黄金签证，这是一种可续期五年的居留许可。从2026年起，最低投资门槛根据地点分级：在雅典市中心、塞萨洛尼基和热门岛屿等高需求地区大约为80万欧元，而在其他地方约为40万欧元，特定情况下如将商业物业转为住宅的低级别门槛接近25万欧元。这些规则最近发生了变化，可能会继续演变，因此请核实当前的门槛。该许可允许申根区旅行，但居留并不等于公民身份。常见的陷阱包括跳过产权尽职调查、忽视边境区规则、低估ENFIA和维护费用，以及未经许可的建筑扩展。请使用独立律师和注册测量师，以避免昂贵的意外。
常见问题
2026年外国人可以自由在希腊购买房产吗？
是的。对外国拥有权没有一般限制，欧盟和非欧盟公民都可以购买住宅和大多数商业地产。主要例外是边境和军事区域的土地，非欧盟买家需要特别许可。您还需要一个希腊税号，通常还需要一个当地银行账户才能完成购买。
在希腊购买房产的费用除了价格之外还包括多少？
计划额外支出大约8%到12%。这包括转让税（转售时约为3.09%）、公证费、律师费、土地注册费和代理佣金。新建房产可能会涉及增值税，具体取决于当前的规定。这些是2026年的典型范围，因此请咨询希腊律师或税务顾问以确认您购买的确切数字。
如果我在希腊购买房产，是否可以获得居留权？
并不是自动的。单独购买房产并不授予居留权，但符合条件的投资可以获得黄金签证，这是一种可续签的居留许可。到2026年，各地区的门槛分级，大致在25万到80万欧元之间。该签证提供申根区的流动性，但并不是国籍。请与移民律师确认当前的门槛和条件，因为规则经常变化。
非居民可以在希腊获得抵押贷款吗？
是的，尽管对非居民来说比对居民更困难。希腊银行可能会为合格的非居民申请者提供大约60%到70%的估值融资，但需要提供收入和资产的证明。利率和条款不太优惠，审批时间也更长。请注意，抵押贷款购买通常不符合黄金签证的要求，因为黄金签证需要自筹资金投资。
在希腊，购买过程需要多长时间？
通常，从达成协议到注册契约需要一到三个月，前提是产权清晰且文件及时。时间主要用于尽职调查、获取税号、安排融资和公证签署。延误通常来自于海外买家的授权委托物流或未解决的产权问题，因此要尽早开始法律工作。
通过GREM Capital寻找您的希腊房产
探索雅典、岛屿和希腊大陆的认证房源，并与经过审核的当地代理联系，他们将指导国际买家完成每一个步骤。
查看 希腊 的全部房源拥有房产？ 面向业主 ↗