2026年希腊外国买家的物业税指南
了解作为外国买家在2026年需要支付的希腊物业税，从购买到持续拥有，包括典型税率和实用建议。
作为外国人在希腊购买房产是简单的，但税务情况常常让许多新来者感到意外。除了标价外，您还需要支付一次性转让税或增值税、年度ENFIA，以及租金收入或未来转售的税。这份指南逐一介绍了2026年的每项税收，提供了典型数字，并提醒您必须与持牌的希腊律师或会计师确认当前的规则。
谁可以购买以及外国人首先应该知道什么
欧盟或非欧盟国籍人士在希腊拥有房产基本没有限制，外国买家享有与当地人相同的税收待遇。主要例外是靠近边界或某些岛屿的土地，非欧盟买家可能需要特别许可。在支付任何费用之前，您必须获得希腊税号（AFM），并通常需要开设一个希腊银行账户，因为税款通过当地系统结算。您需要委任公证人来正式化契约，实际上还需要律师进行尽职调查。尽早获取您的AFM并聘请税务顾问，可以让您准确预算转让税、ENFIA和公证费。在签署之前，请与当地律师确认任何岛屿或边境区域的规定。
购买税：转让税与增值税
每笔购买都会触发转让税或增值税，但不会同时触发两者。转售和旧物业的财产转让税（FMA）大约为评估值或合同价值的3%，以较高者为准，需在签署契约之前支付。全新建筑如果开发商的许可证较新，则可能适用约24%的增值税，但希腊曾多次暂停新建增值税以刺激市场，因此许多新房实际上支付的是3%的转让税。暂停状态每年都会变化，因此这是2026年需要核实的最重要数据。除了主要税费外，预算公证费、土地登记费和律师费通常还会增加几个百分点。始终与您的公证人和税务顾问确认适用的税率。
年度所有权税：ENFIA
一旦您拥有希腊房产，您需要支付ENFIA，即年度统一财产税，每年由税务机关开具账单，通常以月分期付款的方式支付。ENFIA分为两个部分：一是基于每个房产的大小、位置、年龄和楼层的主要税，二是对高价值投资组合的补充税。对于典型的公寓或度假屋，年度账单通常较为适中，金额从几百欧元到几千欧元不等，具体取决于位置和价值，市中心和岛屿的优质房产费用更高。近年来，许多业主享受了折扣，但税率和减免会定期调整。您的会计师可以在您购买之前根据房产的官方税值（antikeimeniki axia）估算ENFIA，因此请将其纳入您的年度预算中。
收入、租赁和资本利得税
如果您出租希腊的房产，租金收入将按累进税率征税，个人的税率通常从较低的档次开始约为15%，并在较高收入时上升至大约35-45%。短期度假出租还需遵循额外的规则和注册。非居民仅对希腊来源的收入征税，但仍需提交希腊税务申报。近年来，房产转售的资本利得税已多次暂停，这意味着许多卖家目前支付的资本利得税很少或没有，但这一暂停是定期续期的，可能会失效。遗产税和赠与税也适用于希腊房产，并根据当事人之间的关系而有所不同。由于这些规则经常变化，请在依赖这些信息之前，与希腊税务专业人士确认2026年的税率、阈值和任何有效的暂停。
融资、黄金签证链接和常见陷阱
非居民可以获得希腊抵押贷款，但银行通常提供较低的贷款价值比（通常在60-70%左右），并要求提供收入证明，因此许多外国买家选择现金支付。购买房产还可以支持希腊黄金签证居留许可，其最低房地产投资门槛已提高，并且因地区而异，因此如果居留是您的目标，请核实当前的数字。常见的陷阱包括低估总购置成本，假设新建房产的增值税或资本利得税规则而不检查其当前的暂停状态，以及跳过全面的产权调查。通过期房开发商购买会增加增值税和交房风险的考虑。聘请一位不代表卖方的独立律师和一位税务顾问，可以保护您免受高额意外费用的影响。
常见问题
外国人在希腊支付的房产税是否比当地人高？
不。欧盟和非欧盟买家在转让税、ENFIA、租金收入和资本利得方面通常与希腊国民的税收条款相同。实际差异主要是行政方面，例如需要一个希腊税号（AFM）并就本地来源收入提交希腊税务申报。始终与希腊会计师确认您的具体情况。
2026年希腊的房产转让税税率是多少？
转让税（FMA）通常为转售和旧物业评估或合同价值的约3%，以较高者为准。新建物业可能适用约24%的增值税，但这通常会被暂停，以支持3%的税率。由于暂停状态每年都会变化，请与您的公证人和税务顾问确认2026年的情况。
ENFIA年度物业税是多少？
ENFIA取决于每个物业的官方税值、大小、位置、年龄和楼层。对于典型的公寓或度假屋，通常每年的费用从几百欧元到几千欧元不等，优越位置的费用更高。通常以月供的形式支付。在购买之前，请向您的会计师询问物业的抗基门基亚（antikeimeniki axia）估算。
在出售希腊房地产时是否需要缴纳资本利得税？
希腊多次暂停对房地产转售的资本利得税，因此许多卖家目前支付的税额很少或没有。然而，暂停是定期续期的，可能会失效，从而恢复对收益的征税。切勿假设2026年的税额为零；在出售之前，请向希腊税务专业人士确认其有效状态。
购买房产是否可以让我获得希腊的居留权？
符合条件的房产购买可以支持希腊黄金签证居留许可。最低投资门槛已提高，并且根据地区的不同而有所变化，热门地区的金额更高。规则和数字经常变化，因此在将居留视为保证之前，请与持牌移民律师确认2026年的当前门槛和要求。
估算您的希腊房产预算
使用我们的可负担能力工具来模拟希腊房屋的全部成本，包括转让税、ENFIA和融资，然后浏览符合您计划的房源。
查看 希腊 的全部房源拥有房产？ 面向业主 ↗