8 分钟阅读 · 已更新 2026-09-25T16:58:02.508Z

2026年意大利外国买家的房产税：完整指南

您将了解意大利在2026年如何对外国房地产买家征税，包括购买税和IMU、首次购房减免以及常见错误。

意大利是欧洲对外国买家最友好的市场之一，但其房地产税制有许多让新手感到意外的层次。无论您购买的是托斯卡纳的农舍还是米兰的公寓，您在签署合同时都会面临购房税，之后还会有年度持有税。本文指南以简单易懂的英语解释了2026年的主要费用。税收规则每年都会变化，因此请将这里的每个数字视为近似值，并与持牌的意大利公证人和税务顾问（商业顾问）确认您的具体情况。

谁可以购买以及外国人受到什么限制

意大利对外国购房者的限制很少。欧盟和欧洲经济区的公民享有与意大利人相同的权利。许多非欧盟国家的公民，包括英国、美国、加拿大和澳大利亚，可以根据“互惠原则”购买房产，这意味着如果他们的祖国允许意大利人在那里购房，意大利也会允许。在实践中，大多数主要国籍都符合条件，但您的公证人会在交易完成前进行验证。没有外国购房者附加费，也没有最低购买价格。您需要一个意大利税号（codice fiscale），这是免费的，可以从税务局（Agenzia delle Entrate）或意大利领事馆获得。购房本身并不授予居留权或签证。请尽早与公证人确认您的国籍资格，因为互惠状态有时可能会发生变化。

逐步购买流程

该过程由公证人主导，结构良好。首先，您需要提交书面报价（proposta d'acquisto），通常会附带一小笔定金。一旦接受，双方签署初步合同（compromesso），买方支付定金，通常在10%到30%之间。该合同通常会被注册，这本身会引发一小笔税费。然后，公证人（notaio），作为中立的国家官员，进行产权和留置权检查，然后起草最终契约（rogito）。在完成时，支付余额，税费通过公证人结算，所有权转移并在土地登记处注册。无法亲自到场的外国买家可以授予委托书。如果有任何不清楚的地方，请务必聘请独立律师，因为公证人代表交易，而不是您个人。

购买成本和税费说明

最大的购置税是注册税（imposta di registro）。对于从私人卖家购买的二手房，通常约为房产 cadastral 价值的 9%，作为第二套住房，或者在首次购房减免下大约 2%。购买开发商的新建房屋时，通常适用增值税（IVA），通常约为 10%（或在首次购房减免下为 4%），加上小额固定的抵押贷款和 cadastral 税。还需单独预算公证费（通常为 1% 到 2.5%）、中介佣金（通常为 2% 到 4% 加增值税）以及法律和翻译费用。这些费率是针对 2026 年的指示性数据，且在很大程度上取决于房产类型和 cadastral 价值，因此在签署之前，请向您的公证人请求书面费用估算。

首次购房者救助、房产税和年度税务

意大利的首次购房优惠（prima casa）大幅降低购置税，注册税约为2%，增值税为4%，但要求在大约18个月内成为该物业所在市镇的居民，并且不能在意大利拥有其他享受首次购房优惠的物业。因此，许多非居民外国人无法申请该优惠。在所有权方面，主要的年度税是IMU（市政物业税），通常不对真正的主要居所征收，但对第二套住房和大多数外国拥有的度假物业征收；税率因市镇而异。还有一小笔垃圾和服务费（TARI）。抵押贷款减免和具体的IMU税率因地而异，因此在依赖任何减免之前，请与您的商业顾问核实门槛、居住截止日期和当前市政税率。

抵押贷款、签证和常见陷阱

意大利银行确实向非居民提供贷款，但贷款价值比通常限制在50%到60%之间，利率较高且需要大量文件。抵押贷款还需缴纳少量抵押税。购买房产并不自动获得居留权，但有其他途径，例如对于有稳定被动收入的人的选择性居留签证，或对于较大合格投资者的投资者签证。常见的陷阱包括低估年度IMU和维护费用，假设首次购房减免适用但实际上并不适用，跳过对旧农村房屋的独立评估，以及忘记在意大利租金收入需纳税。意大利对居民的全球收入征税，因此请检查您的居留状态和任何双重征税条约。始终与持牌的意大利专业人士确认当前的签证门槛和税收规则。