8 分钟阅读 · 已更新 2026-09-25T17:34:40.243Z

2026年外国人在意大利购房指南

了解外国人在2026年如何购买意大利房产，包括法律资格、公证流程、税收、抵押贷款、居留选项以及需要避免的错误。

意大利欢迎外国买家，在大多数情况下，在这里购买房产是令人耳目一新的简单。无论您想要的是托斯卡纳的农舍、米兰的公寓还是海滨度假屋，法律框架都是开放的，但流程、费用和税收规则与您在本国的情况有很大不同。本指南将带您走过整个过程，让您能够自信购买，避免昂贵的意外。

谁可以购买及互惠规则

意大利对外国人拥有财产的限制非常少。欧盟和欧洲经济区公民享有与意大利人相同的权利。非欧盟买家通常可以根据互惠原则购买：如果意大利人可以在你的国家购买财产，你也可以在意大利购买。美国、英国、加拿大、澳大利亚及许多其他国家的公民自动符合资格。仅仅为了拥有财产，你不需要居留或签证。购买房产的数量没有限制，尽管农业用地、边境区域以及一些历史或受保护的财产可能会有额外条件。你的公证人将确认你的国籍的互惠性。在投入资金之前，务必与持牌的意大利律师核实你的具体资格。

逐步购买流程

首先，获取一个意大利税号（codice fiscale）并开设一个意大利银行账户。一旦找到房产，通常会提出书面报价（proposta d'acquisto）并支付少量定金。如果报价被接受，您将签署一份初步合同（compromesso），通常支付10%到20%的款项，并进行登记以保护您的权益。交易在rogito完成，即在公证人（notaio）面前签署的最终契约，公证人是中立的，负责验证产权并登记所有权。公证人是每笔意大利交易中必不可少的。强烈建议聘请独立律师和测量师（geometra）检查规划、边界和债务。整个过程通常需要两到四个月。

预算中的费用和税收

除了价格外，预算大约10%到15%的交易成本。注册（购买）税通常约为第二套房产评估价值的9%，如果符合主要居所的条件，则约为2%；从开发商那里购买通常意味着需要支付增值税（约10%，奢侈品为22%）。公证费通常在1%到2.5%之间，代理佣金通常在2%到4%加增值税，律师费用增加1%到2%。持续费用包括第二套房产的IMU年度财产税和公寓费用。这些是2026年的大致数字，因地区和物业而异；请向持牌的意大利公证人或税务顾问确认确切金额。

非居民的融资和抵押贷款

意大利银行确实向外国人提供贷款，但非居民面临更严格的条款。非居民的贷款价值比率上限通常在50%到60%之间，而居民则可达到70%到80%，这意味着需要更大额的现金存款。贷款机构会评估收入、现有债务和信用历史，通常要求提供翻译文件，有时还需要公证。抵押贷款可以是固定利率或浮动利率，期限通常为20到25年，并且在到期时有年龄限制。银行的评估（perizia）和抵押登记税适用。审批可能需要几周时间，因此请尽早开始，并在签署承诺书之前获得初步报价。利率和贷款标准经常变化，因此请比较当前的报价，并咨询熟悉非居民申请的抵押贷款经纪人。

居留、签证和常见陷阱

拥有房产并不赋予在意大利长期居留或居住的权利。希望在意大利停留超过90天的非欧盟买家通常会申请选定居留签证（需要提供稳定的被动收入证明，不允许工作）或其他国家签证。意大利没有经典的房地产黄金签证，尽管其投资者签证要求投资于公司或债券，而不是住房。常见的陷阱包括跳过独立尽职调查、未申报的建筑工程（abuso edilizio）、继承或边界争议、低估乡村房屋的翻修成本，以及仅依赖卖方代理。货币兑换时机和外国账户报告也会让买家陷入困境。务必使用独立的、讲英语的律师，并通过当前的专业建议验证签证和税务状况。