Immobiliensteuern für ausländische Käufer in Griechenland 2026 – Leitfaden
Erfahren Sie, welche griechischen Immobiliensteuern Sie als ausländischer Käufer in 2026 zahlen – vom Kauf bis zur laufenden Eigentümerschaft, mit typischen Sätzen und praktischen Tipps.
Als Ausländer eine Immobilie in Griechenland zu kaufen ist unkompliziert, doch das Steuerbild überrascht viele Neuankömmlinge. Neben dem Kaufpreis fallen eine einmalige Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, die jährliche ENFIA sowie Steuern auf Mieteinnahmen oder einen späteren Verkauf an. Dieser Leitfaden erläutert jede Steuer für 2026, nennt typische Beträge und weist darauf hin, wo Sie die aktuellen Regelungen mit einem zugelassenen griechischen Anwalt oder Steuerberater abklären müssen.
Wer kaufen darf und was Ausländer zuerst wissen sollten
Es gibt im Wesentlichen keine Beschränkungen für EU- oder Nicht-EU-Bürger beim Erwerb griechischer Immobilien, und ausländische Käufer genießen dieselbe steuerliche Behandlung wie Einheimische. Die wichtigste Ausnahme betrifft Grundstücke in Grenznähe oder auf bestimmten Inseln, für die Nicht-EU-Käufer eine Sondergenehmigung benötigen können. Vor jeder Zahlung müssen Sie eine griechische Steuernummer (AFM) beantragen und in der Regel ein griechisches Bankkonto eröffnen, da Steuern über das lokale System abgewickelt werden. Sie beauftragen einen Notar zur Beurkundung der Urkunde und in der Praxis einen Rechtsanwalt für die Due-Diligence-Prüfung. Wenn Sie Ihre AFM früh beantragen und einen Steuerberater hinzuziehen, können Sie Grunderwerbsteuer, ENFIA und Notargebühren präzise einplanen. Klären Sie etwaige Insel- oder Grenzzonen-Regelungen mit einem lokalen Anwalt ab, bevor Sie unterschreiben.
Kaufsteuern: Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer
Jeder Kauf löst entweder Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer aus, niemals beide gleichzeitig. Weiterverkäufe und ältere Immobilien unterliegen einer Grunderwerbsteuer (FMA) von etwa 3 % auf den amtlichen oder vertraglich vereinbarten Wert – je nachdem, welcher höher ist – die vor der Beurkundung zu zahlen ist. Neubauten, bei denen die Baugenehmigung des Bauträgers aktuell ist, können stattdessen der Mehrwertsteuer von rund 24 % unterliegen, obwohl Griechenland die Mehrwertsteuer auf Neubauten wiederholt ausgesetzt hat, um den Markt anzukurbeln; viele Neubauten zahlen daher faktisch die 3-%-Grunderwerbsteuer. Der Status dieser Aussetzung ändert sich von Jahr zu Jahr, was dies zur wichtigsten Zahl macht, die für 2026 zu überprüfen ist. Kalkulieren Sie neben der eigentlichen Steuer auch Notargebühren, Grundbuchkosten und Anwaltsgebühren ein, die zusammen häufig weitere einige Prozent ausmachen. Bestätigen Sie den anwendbaren Satz stets mit Ihrem Notar und Steuerberater.
Jährliche Eigentümersteuer: ENFIA
Sobald Sie Eigentümer einer griechischen Immobilie sind, zahlen Sie die ENFIA – die jährliche einheitliche Grundsteuer –, die von der Steuerbehörde jährlich veranlagt und in der Regel in monatlichen Raten fällig wird. Die ENFIA besteht aus zwei Teilen: einer Hauptsteuer auf Basis von Größe, Lage, Alter und Stockwerk jeder Immobilie sowie einer Ergänzungssteuer für werthaltigere Portfolios. Für eine typische Wohnung oder ein Ferienhaus beläuft sich die Jahresrechnung oft auf einige hundert bis einige tausend Euro, je nach Lage und Wert, wobei erstklassige Stadtlagen und Inselimmobilien teurer sind. In den letzten Jahren wurden für viele Eigentümer Rabatte eingeführt, doch Sätze und Erleichterungen werden regelmäßig angepasst. Ihr Steuerberater kann die ENFIA anhand des amtlichen Steuerwerts der Immobilie (Antikeimeniki Axia) vor dem Kauf schätzen – kalkulieren Sie diese Kosten in Ihr Jahresbudget ein.
Einkommens-, Miet- und Kapitalertragsteuern
Wenn Sie Ihre griechische Immobilie vermieten, werden Mieteinnahmen nach einem progressiven Stufensystem besteuert, das für Privatpersonen typischerweise bei etwa 15 % für niedrigere Einkommensklassen beginnt und auf rund 35–45 % für höhere Einkommen ansteigt; bei Kurzzeitvermietungen für Feriengäste gelten zusätzliche Regelungen und Registrierungspflichten. Nicht ansässige Personen werden nur auf Einkünfte aus griechischen Quellen besteuert, müssen jedoch weiterhin eine griechische Steuererklärung einreichen. Die Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe ist in den vergangenen Jahren wiederholt ausgesetzt worden, sodass viele Verkäufer derzeit wenig oder keine Gewinnsteuer zahlen; diese Aussetzung wird jedoch periodisch verlängert und könnte auslaufen. Erbschaft- und Schenkungsteuern gelten ebenfalls für griechische Immobilien und variieren je nach dem Verwandtschaftsverhältnis der Beteiligten. Da sich diese Regelungen häufig ändern, bestätigen Sie die Sätze, Freibeträge und etwaige aktive Aussetzungen für 2026 mit einem griechischen Steuerexperten, bevor Sie sich darauf verlassen.
Finanzierung, Golden-Visa-Verknüpfung und typische Fallstricke
Nicht ansässige Personen können griechische Hypothekendarlehen erhalten, obwohl Banken in der Regel einen niedrigeren Beleihungsauslauf (oft rund 60–70 %) gewähren und Einkommensnachweise verlangen, weshalb viele ausländische Käufer bar zahlen. Ein Immobilienkauf kann auch das griechische Golden-Visa-Aufenthaltsrecht unterstützen, dessen Mindestinvestitionsschwellen für Immobilien angehoben wurden und nun je nach Standort variieren – überprüfen Sie daher den aktuellen Betrag, falls ein Aufenthaltsrecht Ihr Ziel ist. Die klassischen Fallstricke sind die Unterschätzung der Gesamterwerbskosten, die Annahme, dass Mehrwertsteuer auf Neubauten oder Kapitalertragsteuer gelten, ohne deren aktuellen Aussetzungsstatus zu prüfen, sowie das Weglassen einer vollständigen Titelsuche. Der Kauf im Rahmen eines Bauträgerprojekts bringt zusätzliche Überlegungen zu Mehrwertsteuer und Fertigstellungsrisiken mit sich. Ein unabhängiger Anwalt, der nicht den Verkäufer vertritt, sowie ein Steuerberater schützen Sie vor teuren Überraschungen.
Häufige Fragen
Zahlen Ausländer in Griechenland höhere Immobiliensteuern als Einheimische?
Nein. EU- und Nicht-EU-Käufer werden für Grunderwerbsteuer, ENFIA, Mieteinnahmen und Kapitalerträge grundsätzlich zu denselben Bedingungen besteuert wie griechische Staatsangehörige. Die praktischen Unterschiede sind administrativer Natur, etwa die Notwendigkeit einer griechischen Steuernummer (AFM) und die Abgabe einer griechischen Steuererklärung für Einkünfte aus lokalen Quellen. Klären Sie Ihre konkrete Situation stets mit einem griechischen Steuerberater.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Griechenland für 2026?
Die Grunderwerbsteuer (FMA) auf Weiterverkäufe und ältere Immobilien beträgt typischerweise rund 3 % des amtlichen oder vertraglich vereinbarten Werts – je nachdem, welcher höher ist. Neubauten können der Mehrwertsteuer von etwa 24 % unterliegen, die jedoch häufig zugunsten des 3-%-Satzes ausgesetzt wurde. Da sich der Aussetzungsstatus jährlich ändert, bestätigen Sie die Lage für 2026 mit Ihrem Notar und Steuerberater.
Wie hoch ist die ENFIA, die jährliche Grundsteuer?
Die ENFIA richtet sich nach dem amtlichen Steuerwert, der Größe, der Lage, dem Alter und dem Stockwerk der Immobilie. Für eine typische Wohnung oder ein Ferienhaus liegt sie oft zwischen einigen hundert und einigen tausend Euro pro Jahr, wobei erstklassige Lagen mehr kosten. Sie wird in der Regel in monatlichen Raten gezahlt. Bitten Sie Ihren Steuerberater um eine Schätzung anhand der Antikeimeniki Axia der Immobilie, bevor Sie kaufen.
Fällt beim Verkauf einer griechischen Immobilie Kapitalertragsteuer an?
Griechenland hat die Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe wiederholt ausgesetzt, sodass viele Verkäufer derzeit wenig oder gar nichts zahlen. Die Aussetzung wird jedoch periodisch verlängert und könnte auslaufen, was eine Steuer auf den Gewinn wieder einsetzen würde. Gehen Sie für 2026 niemals davon aus, dass sie null beträgt; überprüfen Sie den aktuellen Status mit einem griechischen Steuerexperten, bevor Sie verkaufen.
Berechtigt mich ein Immobilienkauf zum Aufenthalt in Griechenland?
Ein qualifizierender Immobilienkauf kann das griechische Golden-Visa-Aufenthaltsrecht begründen. Die Mindestinvestitionsschwellen wurden angehoben und variieren nun je nach Region, wobei in beliebten Gebieten höhere Beträge erforderlich sind. Regelungen und Beträge ändern sich häufig; bestätigen Sie daher den aktuellen Schwellenwert und die Anforderungen für 2026 mit einem zugelassenen Einwanderungsanwalt, bevor Sie das Aufenthaltsrecht als gesichert betrachten.
Schätzen Sie Ihr griechisches Immobilienbudget
Nutzen Sie unser Finanzierungsrechner-Tool, um die Gesamtkosten einer griechischen Immobilie zu kalkulieren – einschließlich Grunderwerbsteuer, ENFIA und Finanzierung – und erkunden Sie dann Angebote, die zu Ihrem Plan passen.
Budget planenSie besitzen eine Immobilie? Für Eigentümer ↗