Acheter un bien immobilier en Grèce en tant qu'étranger (Guide 2026)
Découvrez comment les non-résidents achètent un bien immobilier en Grèce en 2026 : éligibilité juridique, coûts, taxes, financement et options de résidence.
La Grèce reste l'un des marchés immobiliers les plus ouverts et accessibles d'Europe pour les acheteurs internationaux, sans restriction générale sur la propriété étrangère. Que vous souhaitiez une résidence secondaire dans les îles, un investissement locatif à Athènes ou un accès à la résidence via le Visa Doré, le processus est simple dès lors que vous en maîtrisez les étapes, les coûts et les obligations fiscales. Ce guide présente un panorama complet pour 2026, avec des fourchettes indicatives à confirmer auprès d'un avocat grec agréé.
Qui peut acheter et quelles restrictions s'appliquent ?
Les étrangers ne font l'objet d'aucune interdiction générale de propriété immobilière en Grèce, et les ressortissants de l'UE comme ceux hors UE peuvent acquérir librement des biens dans la plupart des zones. La principale exception concerne les terrains situés dans des zones frontalières et militaires désignées (certaines parties d'îles, le nord-est du pays et les régions frontalières), où les acheteurs non-européens doivent obtenir une autorisation spéciale d'un comité d'autorité locale. Votre avocat prend généralement en charge cette démarche. Il n'existe pas de quota par nationalité, et l'achat peut se faire en nom propre ou via une société. Toute acquisition nécessite d'abord un numéro fiscal grec (AFM) et un compte bancaire grec, deux démarches accessibles aux étrangers. Vérifiez toujours les restrictions de zone pour un bien spécifique avant de signer quoi que ce soit.
Le processus d'achat étape par étape
Commencez par mandater un avocat grec indépendant (distinct de celui du vendeur) et obtenez votre numéro fiscal AFM, généralement par procuration si vous résidez à l'étranger. Convenez ensuite des conditions, et votre avocat effectuera une vérification diligente auprès du Registre foncier et du Cadastre pour confirmer la propriété, les limites et l'absence d'hypothèques ou de charges. Un accord de réservation ou un compromis avec versement d'un acompte (souvent autour de 10 %) s'ensuit. Un notaire rédige ensuite l'acte définitif ; les deux parties le signent devant le notaire, les taxes sont acquittées, et l'acte est enregistré. Des géomètres peuvent délivrer des certificats de conformité des constructions. L'ensemble du processus prend généralement un à trois mois. Faire appel à des professionnels dès le début évite les retards, notamment pour les signatures par procuration depuis l'étranger.
Coûts et taxes à prévoir
Au-delà du prix d'achat, prévoyez environ 8 à 12 % de frais de transaction. La taxe de mutation immobilière est généralement d'environ 3,09 % de la valeur imposable pour les biens en revente ; les premières ventes de constructions neuves peuvent être soumises à la TVA, bien que celle-ci ait été périodiquement suspendue pour les nouvelles constructions — vérifiez la règle en vigueur. Les frais de notaire représentent environ 0,8 à 1,5 %, les honoraires d'avocat environ 1 à 2 %, les frais du Registre foncier environ 0,5 %, auxquels s'ajoute la commission d'agence de l'ordre de 2 à 3 % hors TVA. Par la suite, les propriétaires s'acquittent chaque année de l'ENFIA, la taxe foncière calculée sur la valeur objective. Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif. Ces chiffres sont indicatifs pour 2026 ; confirmez les taux exacts auprès d'un conseiller fiscal grec avant de vous engager.
Financement et options de crédit immobilier
De nombreux acheteurs étrangers règlent comptant, mais les banques grecques accordent des prêts aux non-résidents, finançant généralement jusqu'à 60 à 70 % de la valeur estimée pour les dossiers solides. Préparez-vous à fournir des justificatifs de revenus, des déclarations fiscales, des relevés bancaires et, parfois, un numéro fiscal et un compte grecs. Les taux d'intérêt et les conditions sont moins avantageux que pour les résidents, et la durée des prêts est souvent de 15 à 20 ans. L'obtention d'un accord peut être plus longue pour les non-résidents ; prévoyez ce délai supplémentaire. Notez que les achats financés par un crédit ne sont généralement pas éligibles au Visa Doré, qui exige que l'investissement qualificatif soit réalisé avec fonds propres. Comparez les offres de plusieurs banques et renseignez-vous directement sur leurs critères d'octroi actuels, qui évoluent fréquemment.
Résidence, Visa Doré et erreurs fréquentes
Les acquéreurs immobiliers peuvent être éligibles au Visa Doré grec, un titre de séjour renouvelable de cinq ans. En 2026, les seuils minimaux d'investissement sont échelonnés selon la localisation : environ 800 000 euros dans les zones à forte demande telles que le centre d'Athènes, Thessalonique et les îles prisées, et environ 400 000 euros ailleurs, avec un palier inférieur proche de 250 000 euros pour certains cas particuliers, comme la conversion d'un bien commercial en logement. Ces règles ont récemment évolué et sont susceptibles de changer ; vérifiez les seuils en vigueur. Le titre de séjour ouvre droit aux voyages dans l'espace Schengen, mais la résidence n'équivaut pas à la nationalité. Les erreurs les plus fréquentes sont : l'absence de vérification du titre de propriété, le non-respect des règles en zones frontalières, la sous-estimation de l'ENFIA et des charges d'entretien, ainsi que les extensions non autorisées de bâtiments. Recourez à un avocat indépendant et à un expert-géomètre agréé pour éviter de mauvaises surprises.
Questions fréquentes
Les étrangers peuvent-ils acheter librement un bien immobilier en Grèce en 2026 ?
Oui. Il n'existe aucune restriction générale sur la propriété étrangère, et les ressortissants de l'UE comme ceux hors UE peuvent acquérir des biens résidentiels et la plupart des biens commerciaux. La principale exception concerne les terrains en zones frontalières et militaires, où les acheteurs non-européens doivent obtenir une autorisation spéciale. Vous aurez également besoin d'un numéro fiscal grec et, en général, d'un compte bancaire local pour finaliser l'achat.
Quels sont les frais supplémentaires lors d'un achat immobilier en Grèce ?
Prévoyez environ 8 à 12 % de frais supplémentaires. Ceux-ci incluent la taxe de mutation (environ 3,09 % en revente), les frais de notaire, les honoraires d'avocat, les frais du Registre foncier et la commission d'agence. Les constructions neuves peuvent être soumises à la TVA selon les règles en vigueur. Ces fourchettes sont indicatives pour 2026 ; consultez un avocat ou un conseiller fiscal grec pour connaître les montants exacts applicables à votre acquisition.
L'achat d'un bien immobilier en Grèce donne-t-il droit à la résidence ?
Pas automatiquement. L'achat seul ne confère pas de titre de séjour, mais des investissements qualifiants peuvent ouvrir droit au Visa Doré, un titre de séjour renouvelable. En 2026, les seuils sont échelonnés par zone, de 250 000 à 800 000 euros environ. Le visa offre la mobilité dans l'espace Schengen, mais ne constitue pas une nationalité. Confirmez les seuils et conditions en vigueur auprès d'un avocat spécialisé en droit des étrangers, les règles évoluant fréquemment.
Les non-résidents peuvent-ils obtenir un crédit immobilier en Grèce ?
Oui, mais c'est plus difficile que pour les résidents. Les banques grecques peuvent financer jusqu'à 60 à 70 % de la valeur estimée pour des dossiers qualifiés de non-résidents, sous réserve de justificatifs de revenus et de patrimoine. Les taux et les conditions sont moins favorables, et l'accord prend plus de temps. Notez que les achats financés par un crédit ne sont généralement pas éligibles au Visa Doré, qui exige un investissement sur fonds propres.
Combien de temps dure le processus d'achat en Grèce ?
En général, d'un à trois mois entre l'accord sur les conditions et l'enregistrement de l'acte, à condition que le titre soit propre et les documents rapidement fournis. Ce délai inclut la vérification diligente, l'obtention du numéro fiscal, le financement et la signature chez le notaire. Les retards viennent souvent des démarches de procuration pour les acheteurs à l'étranger ou de problèmes de titre non résolus ; engagez donc les démarches juridiques le plus tôt possible.
Trouvez votre bien immobilier en Grèce avec GREM Capital
Explorez des annonces vérifiées à Athènes, dans les îles et sur le continent grec, et entrez en contact avec des agents locaux sélectionnés qui accompagnent les acheteurs internationaux à chaque étape.
Parcourir les annonces