Guide des impôts immobiliers pour les acheteurs étrangers en Grèce 2026
Découvrez quels impôts immobiliers grecs vous devez payer en tant qu'acheteur étranger en 2026, de l'achat à la détention continue, avec les taux habituels et des conseils pratiques.
Acheter un bien immobilier en Grèce en tant qu'étranger est une démarche accessible, mais la fiscalité surprend souvent les nouveaux acquéreurs. Au-delà du prix affiché, vous faites face à une taxe de transfert ou une TVA unique, à l'ENFIA annuelle, ainsi qu'aux impôts sur les revenus locatifs ou la future revente. Ce guide passe en revue chaque taxe pour 2026, donne des chiffres indicatifs et signale les points sur lesquels vous devez confirmer les règles en vigueur auprès d'un avocat ou d'un comptable grec agréé.
Qui peut acheter et ce que les étrangers doivent savoir en premier
Il n'existe pratiquement aucune restriction pour les ressortissants de l'UE ou hors UE souhaitant acquérir un bien immobilier en Grèce, et les acheteurs étrangers bénéficient du même traitement fiscal que les résidents locaux. La principale exception concerne les terrains situés près des frontières ou sur certaines îles, qui peuvent nécessiter une autorisation spéciale pour les acheteurs hors UE. Avant tout paiement, vous devez obtenir un numéro fiscal grec (AFM) et, en général, ouvrir un compte bancaire grec, car les impôts sont réglés via le système local. Vous faites appel à un notaire pour formaliser l'acte et, en pratique, à un avocat pour effectuer les vérifications préalables. Obtenir votre AFM et consulter un conseiller fiscal dès le début vous permet d'estimer avec précision la taxe de transfert, l'ENFIA et les frais de notaire. Vérifiez auprès d'un avocat local les règles spécifiques aux îles ou aux zones frontalières avant de signer.
Taxes à l'achat : taxe de transfert ou TVA
Tout achat est soumis soit à la taxe de transfert, soit à la TVA — jamais les deux. Les biens de revente et les logements anciens sont assujettis à une taxe de transfert immobilier (FMA) d'environ 3 % sur la valeur fiscale ou contractuelle, selon la plus élevée, payable avant la signature de l'acte. Les constructions neuves pour lesquelles le permis du promoteur est récent peuvent en revanche être soumises à une TVA d'environ 24 %, bien que la Grèce ait suspendu à plusieurs reprises la TVA sur les constructions neuves pour stimuler le marché, si bien que de nombreux logements neufs sont effectivement soumis à la taxe de transfert de 3 %. Le statut de cette suspension varie d'année en année, ce qui en fait le chiffre le plus important à vérifier pour 2026. En sus de la taxe principale, prévoyez des frais de notaire, de cadastre et d'avocat qui représentent ensemble couramment quelques pourcents supplémentaires. Confirmez toujours le taux applicable auprès de votre notaire et de votre conseiller fiscal.
Taxe annuelle de détention : l'ENFIA
Une fois propriétaire d'un bien en Grèce, vous payez l'ENFIA, la taxe foncière unifiée annuelle, émise chaque année par l'administration fiscale et généralement payable en mensualités. L'ENFIA comporte deux volets : une taxe principale calculée en fonction de la superficie, de l'emplacement, de l'ancienneté et de l'étage du bien, ainsi qu'une taxe complémentaire sur les portefeuilles immobiliers de valeur élevée. Pour un appartement ou une résidence de vacances typique, la facture annuelle est souvent modeste — de quelques centaines à quelques milliers d'euros selon la localisation et la valeur —, les biens situés en centre-ville prisé ou sur des îles étant plus taxés. Ces dernières années ont apporté des réductions pour de nombreux propriétaires, mais les taux et les abattements sont régulièrement ajustés. Votre comptable peut estimer l'ENFIA à partir de la valeur fiscale officielle du bien (antikeimeniki axia) avant l'achat, afin que vous puissiez l'intégrer dans votre budget annuel.
Impôts sur les revenus, les loyers et les plus-values
Si vous mettez votre bien grec en location, les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif qui, pour les particuliers, commence généralement aux alentours de 15 % sur les tranches les plus basses et peut atteindre environ 35 à 45 % sur les revenus les plus élevés ; les locations saisonnières de courte durée sont soumises à des règles supplémentaires et à une obligation d'enregistrement. Les non-résidents sont imposés uniquement sur leurs revenus de source grecque, mais doivent tout de même déposer une déclaration fiscale en Grèce. L'impôt sur les plus-values immobilières a été suspendu à plusieurs reprises ces dernières années, ce qui signifie que de nombreux vendeurs ne paient actuellement peu ou pas d'impôt sur les gains, mais cette suspension est renouvelée périodiquement et pourrait prendre fin. Les droits de succession et de donation s'appliquent également aux biens immobiliers grecs et varient selon la relation entre les parties. Ces règles évoluant fréquemment, vérifiez les taux 2026, les seuils et les éventuelles suspensions en vigueur auprès d'un fiscaliste grec avant de vous fier à ces informations.
Financement, lien avec le Golden Visa et écueils courants
Les non-résidents peuvent obtenir des prêts hypothécaires en Grèce, bien que les banques prêtent généralement à un ratio prêt/valeur plus faible (souvent environ 60 à 70 %) et exigent une justification des revenus ; c'est pourquoi de nombreux acheteurs étrangers paient comptant. Un achat immobilier peut également ouvrir droit au permis de résidence grec Golden Visa, dont les seuils minimaux d'investissement immobilier ont été relevés et varient désormais selon la localisation — vérifiez le montant actuel si la résidence est votre objectif. Les erreurs classiques consistent à sous-estimer le coût total d'acquisition, à supposer l'application des règles relatives à la TVA sur les constructions neuves ou à l'impôt sur les plus-values sans vérifier leur statut de suspension actuel, et à négliger une vérification complète des titres. L'achat sur plan auprès d'un promoteur entraîne des considérations supplémentaires liées à la TVA et au risque d'achèvement. Faire appel à un avocat indépendant qui ne représente pas le vendeur, ainsi qu'à un conseiller fiscal, vous protège contre de mauvaises surprises coûteuses.
Questions fréquentes
Les étrangers paient-ils des impôts immobiliers plus élevés en Grèce que les résidents locaux ?
Non. Les acheteurs de l'UE et hors UE sont généralement imposés aux mêmes conditions que les ressortissants grecs pour la taxe de transfert, l'ENFIA, les revenus locatifs et les plus-values. Les différences pratiques sont d'ordre administratif, comme la nécessité d'obtenir un numéro fiscal grec (AFM) et de déposer une déclaration fiscale grecque sur les revenus de source locale. Confirmez toujours votre situation spécifique auprès d'un comptable grec.
Quel est le taux de la taxe de transfert immobilier en Grèce pour 2026 ?
La taxe de transfert (FMA) sur les biens de revente et les logements anciens est généralement d'environ 3 % de la valeur fiscale ou contractuelle, selon la plus élevée. Les constructions neuves peuvent être soumises à une TVA d'environ 24 %, bien qu'elle ait souvent été suspendue au profit du taux de 3 %. Le statut de la suspension variant chaque année, confirmez la situation pour 2026 auprès de votre notaire et de votre conseiller fiscal.
Quel est le montant de l'ENFIA, la taxe foncière annuelle ?
L'ENFIA dépend de la valeur fiscale officielle, de la superficie, de l'emplacement, de l'ancienneté et de l'étage du bien. Pour un appartement ou une résidence de vacances typique, elle se situe souvent entre quelques centaines et quelques milliers d'euros par an, les emplacements prisés étant plus taxés. Elle est généralement payée en mensualités. Demandez à votre comptable une estimation basée sur l'antikeimeniki axia du bien avant l'achat.
Y a-t-il un impôt sur les plus-values lors de la revente d'un bien immobilier en Grèce ?
La Grèce a suspendu à plusieurs reprises l'impôt sur les plus-values immobilières lors des reventes, si bien que de nombreux vendeurs ne paient actuellement peu ou pas d'impôt. Cependant, la suspension est renouvelée périodiquement et pourrait prendre fin, rétablissant un impôt sur la plus-value. Ne supposez jamais qu'il sera nul en 2026 ; vérifiez le statut en vigueur auprès d'un fiscaliste grec avant de vendre.
L'achat d'un bien immobilier me donne-t-il droit à la résidence en Grèce ?
Un achat immobilier éligible peut ouvrir droit au permis de résidence grec Golden Visa. Les seuils minimaux d'investissement ont été relevés et varient désormais selon la région, avec des montants plus élevés dans les zones populaires. Les règles et les chiffres changent fréquemment ; confirmez le seuil et les conditions actuels pour 2026 auprès d'un avocat spécialisé en immigration agréé avant de considérer la résidence comme acquise.
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