Налоги на недвижимость для иностранных покупателей в Португалии 2026
Подробный обзор единоразовых и ежегодных налогов на недвижимость, которые платит иностранный покупатель в Португалии в 2026 году: практические цифры и источники для их проверки.
Португалия остаётся одним из самых открытых рынков Европы для международных покупателей недвижимости: никакого общего запрета на иностранное владение здесь нет. Однако налоговая сторона вопроса включает несколько составляющих: налог на передачу права собственности (IMT), гербовый сбор при покупке, ежегодный муниципальный налог (IMI) и дополнительный сбор на высокостоимостные объекты (AIMI). В этом руководстве разобрано, кто и что платит, описан пошаговый процесс, вопросы финансирования, нюансы резидентства и типичные ошибки. Все приведённые проценты следует рассматривать как ориентировочные значения для 2026 года — точные цифры необходимо уточнять у лицензированного португальского юриста или налогового консультанта перед заключением сделки.
Кто может покупать и какие ограничения действуют
Португалия практически не ограничивает иностранцев в праве владения недвижимостью. Граждане стран ЕС и не-ЕС, резиденты и нерезиденты — все могут свободно приобретать объекты как на своё имя, так и через юридическое лицо, пользуясь теми же правами, что и местные жители. Национального контроля при стандартной покупке жилья нет, и быть резидентом для этого не требуется. Главное практическое условие — португальский налоговый номер (NIF), без которого невозможно подписать никакие документы. Несколько важных нюансов: после реформ 2023–2025 годов жилая недвижимость больше не даёт права на «Золотую визу», поэтому сама по себе покупка не обеспечивает ВНЖ. На некоторых объектах историко-культурного наследия, сельскохозяйственного назначения или в прибрежных охраняемых зонах действуют местные градостроительные ограничения. Всегда привлекайте независимого юриста для проверки права собственности, наличия долгов и разрешённого использования земли перед принятием решения.
Процесс покупки шаг за шагом
Начните с получения португальского налогового номера (NIF) и, как правило, открытия местного банковского счёта. После согласования цены подпишите предварительный договор купли-продажи (CPCV) и внесите задаток — обычно около 10 процентов. Юрист проводит проверку: регистрацию права собственности в земельном кадастре, налоговый паспорт объекта (caderneta predial), разрешение на эксплуатацию, а также наличие обременений и задолженностей. До подписания окончательного договора необходимо оплатить налог на передачу права собственности (IMT) и гербовый сбор — подтверждение их оплаты требуется на сделке. Затем у нотариуса подписывается публичный договор (escritura), остаток суммы переводится через банковские каналы, и право собственности регистрируется на нового владельца. Весь процесс занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Пользуйтесь услугами независимого юриста, а не того, кого рекомендует только продавец.
IMT, гербовый сбор, IMI и AIMI: как устроены налоги
Принципиально важны четыре налога. IMT — налог на передачу права собственности — уплачивается единожды при покупке по прогрессивной шкале: для жилых объектов ставка начинается от нуля для недорогого основного жилья и доходит примерно до 6–8 процентов в верхних диапазонах; для отдельных нежилых или не являющихся основным жильём случаев применяется фиксированная ставка около 6,5 процента. Гербовый сбор (Imposto do Selo) на саму сделку составляет, как правило, около 0,8 процента от цены. Ежегодно уплачивается IMI — муниципальный налог на недвижимость: обычно около 0,3–0,45 процента от налогооблагаемой стоимости городского объекта, ставку устанавливает каждый муниципалитет. AIMI — дополнительный сбор, применяемый к высокостоимостным портфелям свыше определённого порога (часто называется около 600 000 евро на одного владельца), по ставке примерно 0,4–1,5 процента. Диапазоны и пороги меняются ежегодно, поэтому актуальные ставки уточняйте у португальского налогового консультанта.
Финансирование и ипотека для нерезидентов
Португальские банки кредитуют нерезидентов, хотя на менее выгодных условиях, чем резидентов. Для нерезидентов соотношение кредита к стоимости объекта (LTV) обычно составляет около 60–70 процентов, то есть требуется более крупный первоначальный взнос; ставки и условия зависят от вашего дохода, гражданства и самого объекта. Как правило, банк запросит подтверждение дохода, актуальные банковские выписки, налоговые декларации и хорошую кредитную историю; также потребуется оплата расходов на оценку, организацию кредита и гербовый сбор по займу. Обратите внимание: сам договор ипотеки облагается дополнительным гербовым сбором (как правило, около 0,5–0,6 процента от суммы кредита). Если вы получаете доходы не в евро, учитывайте валютный риск — выплаты производятся в евро. Критерии кредитования и ставки меняются вместе с рынком, поэтому перед тем как рассчитывать на кредитное плечо, получите актуальное письменное предложение от банка или ипотечного брокера и предварительно просчитайте выплаты с помощью ипотечного калькулятора.
Резидентство, налоги на доходы и типичные ошибки
Само по себе владение недвижимостью резидентства не даёт. Прежний режим NHR был упразднён и заменён более узким стимулом, ориентированным на определённые категории специалистов, — не рассчитывайте на налоговые льготы автоматически. Если вы сдаёте объект в аренду, арендный доход облагается налогом в Португалии (как правило, по фиксированной ставке для нерезидентов с возможностью вычета ряда расходов), а будущая продажа также облагается налогом на прирост капитала — при этом правила для резидентов и нерезидентов различаются. Ваша страна проживания тоже может облагать тот же доход налогом, поэтому изучите применимый договор об избежании двойного налогообложения. Типичные ошибки: недооценка совокупных расходов на приобретение (они нередко составляют 8–12 процентов сверх цены), отказ от независимой проверки права собственности и долгов, игнорирование AIMI при покупке дорогостоящих объектов, а также недоучёт ежегодных расходов на IMI и услуги бухгалтера. Всегда проверяйте каждую цифру у лицензированного местного специалиста.
Частые вопросы
Каков размер налога на передачу права собственности (IMT) в Португалии?
IMT уплачивается единовременно при покупке по прогрессивной шкале. Для жилых объектов ставка варьируется от нуля на недорогое основное жильё до примерно 6–8 процентов в верхних диапазонах; для части нежилых объектов или тех, что не являются основным жильём, применяется фиксированная ставка около 6,5 процента. Диапазоны меняются ежегодно, поэтому уточните точную ставку для вашей цены и типа объекта у португальского налогового консультанта до подписания документов.
Какие ежегодные налоги на недвижимость платит иностранный владелец?
Основной ежегодный налог — IMI, муниципальный налог на недвижимость: как правило, около 0,3–0,45 процента от налогооблагаемой стоимости объекта; ставку устанавливает каждый муниципалитет. На высокостоимостные объекты сверх определённого порога (часто называется около 600 000 евро на одного владельца) может дополнительно начисляться AIMI по ставке примерно 0,4–1,5 процента. Иностранные владельцы платят те же налоги, что и местные. Уточняйте актуальные ставки и пороги на местах — они пересматриваются ежегодно.
Нужно ли быть резидентом для покупки недвижимости в Португалии?
Нет. Нерезиденты любого гражданства могут покупать недвижимость в Португалии с теми же правами собственности, что и местные жители. Необходимы португальский налоговый номер (NIF) и, как правило, местный банковский счёт. Учтите, что покупка жилья не даёт ВНЖ: жилая недвижимость была исключена из программы «Золотой визы» в ходе реформ 2023–2025 годов. Уточните актуальные правила у португальского юриста.
Что такое AIMI и затронет ли он меня?
AIMI — дополнительный муниципальный налог на недвижимость, представляющий собой налог на богатство в отношении высокостоимостных объектов. Он, как правило, применяется при превышении порога налогооблагаемой стоимости, часто называемого около 600 000 евро на одного владельца, по ставкам примерно 0,4–1,5 процента в зависимости от стоимости и формы владения. Большинство небольших единичных покупок не достигают этого порога, однако портфели могут попасть под его действие. Уточните актуальный порог и ставку у местного налогового консультанта.
Облагается ли налогом доход от аренды португальской недвижимости для иностранцев?
Да. Арендный доход, полученный в Португалии, облагается там налогом — как правило, по фиксированной ставке для нерезидентов, нередко с возможностью вычета определённых расходов. Прирост капитала при будущей продаже также облагается налогом, при этом правила для резидентов и нерезидентов различаются. Ваша страна проживания тоже может облагать тот же доход налогом — изучите применимый договор об избежании двойного налогообложения. Лицензированный португальский бухгалтер сможет точно определить вашу налоговую позицию.
Смотрите объекты в Португалии, зная всю картину
Изучите проверенные объявления по всей Португалии, сравните цены и свяжитесь с проверенными местными агентами, которые разбираются в налоговых и юридических аспектах покупки для иностранцев. Составьте список подходящих объектов до встречи с юристом или налоговым консультантом.
Смотреть объекты