Grecia vs Portugal Visa de Oro 2026: Guía para compradores de propiedades
Un análisis comparativo de cómo funcionan las vías de Visa de Oro griega y portuguesa en 2026, cuánto cuestan y cuál encaja mejor en un plan de inversión inmobiliaria.
El mapa de la Visa de Oro tiene un aspecto muy distinto en 2026 al de hace unos años. Grecia sigue vinculando la residencia directamente a la inversión inmobiliaria, mientras que Portugal ha reformado su programa alejándolo de la propiedad y orientándolo hacia fondos y otras inversiones elegibles. Esta guía compara ambas vías para compradores de propiedades, de modo que pueda ver dónde el ladrillo sigue generando residencia y dónde ya no es así. Tome todas las cifras aquí indicadas como rangos orientativos y confirme las normativas vigentes con un abogado local colegiado antes de comprometer fondos.
Quién puede comprar y qué cubre actualmente cada programa
Tanto Grecia como Portugal están abiertos a compradores no comunitarios, sin ninguna prohibición general sobre la propiedad extranjera en ninguno de los dos países. La diferencia clave en 2026 es el vínculo entre la compra y la residencia. Grecia gestiona una Visa de Oro basada en bienes inmuebles: una inversión inmobiliaria que cumpla los requisitos otorga la residencia al inversor y a su familia. Portugal, tras su reforma de 2023-2025, eliminó la propiedad residencial de la lista de inversiones elegibles, por lo que su Visa de Oro se centra ahora en fondos regulados, la creación de empresas o puestos de trabajo en lugar de la compra de una vivienda. Sigue siendo posible adquirir libremente una propiedad en Portugal, pero una simple compra ya no otorga el visado. Las restricciones son limitadas pero reales: algunas zonas fronterizas griegas requieren aprobación adicional, y ciertas áreas costeras y urbanas de alta densidad en Portugal ya estaban excluidas incluso antes de que se cerrara la vía inmobiliaria. Confirme el uso del suelo y la elegibilidad a nivel local.
Paso a paso: desde la oferta hasta el permiso de residencia
La vía inmobiliaria griega funciona, a grandes rasgos, así: obtener un número fiscal griego (AFM), abrir una cuenta bancaria local, firmar un contrato de arras, realizar la diligencia debida y comprobar los títulos de propiedad, transferir los fondos a través de canales bancarios rastreables, firmar la escritura notarial, inscribir el título y, a continuación, presentar la solicitud de Visa de Oro con los datos biométricos. El proceso completo puede llevar varios meses. En Portugal, en cambio, habría que elegir un fondo elegible u otra inversión admitida, completar los controles de cumplimiento y origen de fondos, realizar la inversión y, luego, solicitar la residencia y acudir a una cita para la toma de datos biométricos. Ambos países exigen un certificado de antecedentes penales limpio, un seguro médico válido y justificante de fondos lícitos. Se recomienda encarecidamente contar con un abogado local independiente de habla inglesa (no uno recomendado por el vendedor) en ambos casos. Los plazos y la documentación requerida cambian, por lo que conviene verificar la lista actualizada con su abogado.
Costes, impuestos e inversión mínima
En Grecia, el umbral inmobiliario de la Visa de Oro está escalonado según la ubicación: las zonas de menor coste suelen partir de unos pocos cientos de miles de euros, con mínimos más elevados en zonas prime como el centro de Atenas, Tesalónica y las islas más populares. Los mínimos de inversión en fondos elegibles de Portugal se sitúan en un rango de seis cifras ampliamente comparable. Además de la inversión, hay que presupuestar el impuesto de transmisiones patrimoniales, el IVA cuando corresponda, los honorarios notariales y de registro, los honorarios legales y los gastos de solicitud y tarjeta de residencia, que en conjunto suelen suponer aproximadamente entre un 8 % y un 15 %. El impuesto anual sobre la propiedad en Grecia (ENFIA) y el IMI en Portugal son moderados pero recurrentes. Las rentas por alquiler y las plusvalías tributan en ambos países. Estos porcentajes son meramente orientativos; la normativa fiscal cambia con frecuencia, por lo que conviene confirmar los tipos exactos y las exenciones con un asesor fiscal local colegiado.
Financiación e hipotecas para no residentes
Los importes que dan derecho a la Visa de Oro deben provenir, en general, de fondos propios, por lo que una hipoteca raramente cuenta para el umbral de inversión en sí. Dicho esto, ambos países ofrecen hipotecas a no residentes para compras por encima o junto al mínimo requerido. Los bancos griegos y portugueses suelen conceder una relación préstamo-valor inferior a la de los residentes locales, generalmente en torno al 60-70 %, con tipos y condiciones que dependen de los ingresos, la nacionalidad y la propiedad. Espere tener que aportar justificantes de ingresos, extractos bancarios, declaraciones de la renta y un historial crediticio solvente, así como asumir los gastos de tasación y tramitación. El riesgo cambiario es relevante si sus ingresos están fuera del euro. Dado que los criterios de concesión y los tipos varían con el mercado, solicite una oferta escrita y actualizada a un intermediario o entidad bancaria antes de asumir cualquier apalancamiento. Una calculadora de hipotecas puede ayudarle a comprobar la viabilidad financiera desde el principio.
Ventajas de la residencia y los errores más habituales
La residencia griega conlleva uno de los requisitos de estancia más ligeros de Europa, sin días mínimos necesarios para mantener el permiso, y una vía a largo plazo hacia la ciudadanía tras una residencia prolongada y el cumplimiento de los criterios de integración. Portugal históricamente ha exigido solo unos pocos días al año y tiene un plazo de obtención de la ciudadanía comparativamente más rápido, aunque las normas y el cómputo del tiempo están en proceso de reforma. Errores que hay que evitar: asumir que la propiedad portuguesa sigue siendo elegible (en general no lo es en 2026), pagar de más en promociones inmobiliarias sobrevaluadas, omitir búsquedas independientes de titularidad y cargas, subestimar los gastos totales e ignorar las consecuencias en materia de residencia fiscal en el país de origen. Las renovaciones están condicionadas al mantenimiento de la inversión elegible. Sea escéptico ante las promesas de los vendedores y verifique cada umbral, plazo y aspecto fiscal con un profesional local regulado antes de transferir dinero.
Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir obtener una Visa de Oro en Portugal comprando una propiedad en 2026?
En general, no. Portugal eliminó la inversión inmobiliaria residencial de los requisitos de la Visa de Oro en sus reformas de 2023-2025, por lo que la simple compra de una vivienda ya no da derecho al visado. El programa favorece ahora los fondos regulados, la creación de empresas u otras vías aprobadas. Sigue siendo posible adquirir una propiedad libremente, simplemente no para obtener el visado. Confirme la lista actualizada de inversiones elegibles con un abogado portugués colegiado.
¿Qué país tiene la inversión mínima más baja?
Depende de la ubicación y la vía elegida. El umbral inmobiliario de Grecia está escalonado, con mínimos más bajos en zonas menos céntricas y más elevados en áreas prime como Atenas y las islas más populares. La inversión mínima en fondos elegibles de Portugal se sitúa en un rango de seis cifras ampliamente comparable. Dado que ambos países revisan los umbrales periódicamente, verifique las cifras actuales exactas con un asesor local antes de decidirse.
¿Tengo que vivir en Grecia o en Portugal para mantener el visado?
Los requisitos de estancia son reducidos en ambos casos. Históricamente, Grecia no exige ningún mínimo de días para conservar el permiso, mientras que Portugal ha requerido solo unos pocos días al año. Las normas sobre presencia física y ciudadanía están en proceso de reforma, por lo que los días que computan para la naturalización pueden variar. Confirme siempre las condiciones actuales de residencia y renovación con un abogado de inmigración regulado.
¿Qué impuestos deberé pagar como comprador extranjero?
Espere costes en la fase de compra (impuesto de transmisiones patrimoniales o IVA, notaría, registro y honorarios legales), además del impuesto anual sobre la propiedad en curso (ENFIA en Grecia, IMI en Portugal). Las rentas por alquiler y las plusvalías tributan en ambos países. La residencia fiscal en su país de origen también puede verse afectada. Los tipos cambian con frecuencia, por lo que confirme los porcentajes exactos y las posibles exenciones con un asesor fiscal local colegiado.
¿Puede una hipoteca computar como parte del importe de la Visa de Oro?
Generalmente, no. La inversión elegible debe proceder, por lo general, de fondos propios, por lo que el apalancamiento raramente cuenta para el umbral en sí. Aun así, puede solicitar una hipoteca para no residentes en compras por encima del mínimo, con los bancos concediendo habitualmente en torno al 60-70 % del valor de tasación. Solicite una oferta escrita y actualizada, ya que los criterios de concesión y los tipos varían con el mercado.
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