Visa Dorada de Grecia 2026: Guía completa sobre umbrales y procedimiento
Descubra cómo funciona la Visa Dorada escalonada de Grecia en 2026, cuánto debe invertir según la zona, cómo solicitarla y cuáles son los costes y beneficios reales.
Grecia sigue siendo una de las rutas de residencia por inversión más populares de Europa, aunque las normas se endurecieron considerablemente en 2024-2025 y ahora aplican umbrales de inversión diferenciados por zona. Esta guía explica quién puede optar al programa, las cifras realistas, los pasos de la solicitud y las trampas en las que caen los compradores extranjeros. Tome todas las cifras como rangos orientativos y confirme la normativa vigente con un abogado griego habilitado antes de comprometer fondos.
Quién puede solicitar la visa y los umbrales por zona
Cualquier ciudadano no perteneciente a la UE/EEE puede solicitar la Visa Dorada griega, y no existen restricciones de compra de inmuebles basadas en la nacionalidad. Desde la reforma de 2024-2025, la inversión mínima en propiedad está escalonada según la ubicación. En zonas de alta demanda como Ática (Atenas), Tesalónica, Miconos, Santorini y las islas que superan un determinado umbral de población, el mínimo se sitúa habitualmente en torno a EUR 800.000. La mayoría de las demás regiones se encuentran cerca de EUR 400.000. Un nivel reducido (citado a menudo en torno a EUR 250.000) suele aplicarse únicamente a la restauración de edificios catalogados o a la conversión de locales comerciales en residenciales. Los mínimos generalmente exigen una única propiedad de al menos 120 m². Los umbrales exactos y las zonas elegibles cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar el mapa actualizado con un abogado de inmigración griego.
Proceso de solicitud paso a paso
El primer paso consiste en obtener un número fiscal griego (AFM) y abrir una cuenta bancaria en Grecia, habitualmente a través de un abogado local que actúe con poder notarial para que no sea necesaria su presencia. A continuación, identifique una propiedad elegible, realice la diligencia debida legal sobre la titularidad y el planeamiento urbanístico, y firme la escritura notarial de compraventa transfiriendo el importe total requerido a través de canales bancarios rastreables. Tras registrar la titularidad, su abogado presenta la solicitud del permiso de residencia con la toma de datos biométricos en persona o en un consulado. Recibirá un recibo provisional azul que acredita su estancia legal mientras se tramita la solicitud, lo cual puede llevar varios meses. El permiso se expide habitualmente por cinco años y es renovable siempre que mantenga la inversión calificadora.
Costes, impuestos y obligaciones periódicas
Además del precio de la propiedad, presupueste aproximadamente entre un 8 y un 12 por ciento en gastos de transacción. El impuesto de transmisiones patrimoniales sobre viviendas de segunda mano ronda habitualmente el 3,09 por ciento, mientras que las obras nuevas pueden llevar IVA en su lugar (en algunos períodos ha estado en vigor un régimen de suspensión). Prevea honorarios notariales de alrededor del 1-2 por ciento, costes de registro de la propiedad y honorarios de abogado de aproximadamente el 1-2 por ciento. Las tasas de solicitud y de expedición del permiso por solicitante principal suelen oscilar entre varios cientos y algunos miles de euros, con cargos menores para los dependientes. La titularidad anual conlleva el impuesto sobre bienes inmuebles ENFIA, y los ingresos por alquiler tributan en Grecia. Los tipos y los regímenes cambian cada año, por lo que conviene confirmar los porcentajes exactos y cualquier exposición al IVA con un asesor fiscal griego.
Financiación, hipotecas y beneficios de residencia
La inversión calificadora para la Visa Dorada generalmente debe proceder de fondos propios, de modo que una hipoteca no puede cubrir el importe del umbral en sí, aunque sí puede financiarse el valor que lo supere. Los no residentes pueden obtener hipotecas griegas en algunos bancos, normalmente con ratios préstamo-valor inferiores y documentación de ingresos, pero la aprobación es más lenta que para los residentes. El permiso de residencia otorga al titular y a los familiares directos (cónyuge, hijos hasta una determinada edad y con frecuencia también los padres) el derecho a residir en Grecia y a viajar sin visado por el Espacio Schengen en estancias de corta duración. Es fundamental destacar que no existe ningún requisito de estancia mínima para mantener el permiso, lo que hace a Grecia atractiva frente a programas con exigencias de permanencia más estrictas. La ciudadanía es un camino diferente y mucho más largo.
Errores frecuentes que hay que evitar
Los errores más graves son calcular mal el umbral de zona, adquirir una propiedad que se queda justo por debajo del límite de EUR 800.000 en Atenas, o suponer que el antiguo tipo de EUR 250.000 sigue siendo de aplicación generalizada. Confirme siempre que la propiedad cumple los requisitos antes de pagar. Otras trampas habituales son omitir la diligencia debida sobre titularidad y planeamiento, subestimar el ENFIA y los gastos de mantenimiento, pagar a través de canales informales que incumplen la norma de fondos rastreables, y considerar la Visa Dorada como ciudadanía automática o autorización irrestricta para trabajar. La normativa sobre alquiler vacacional también puede afectar a las propiedades de la Visa Dorada. Recurra a un abogado independiente que no represente también al vendedor, y nunca confíe en las promesas de los promotores sin cifras escritas y verificadas por un profesional griego habilitado.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la inversión mínima para la Visa Dorada de Grecia en 2026?
Los umbrales son variables según la zona. Las áreas de alta demanda como Atenas, Tesalónica y las islas más populares suelen exigir alrededor de EUR 800.000, la mayoría de las demás regiones en torno a EUR 400.000, y un nivel reducido próximo a EUR 250.000 se aplica generalmente solo a restauraciones o conversiones de locales comerciales en residenciales. Confirme las cifras actuales con un abogado griego.
¿Tengo que residir en Grecia para mantener la Visa Dorada?
No. Uno de los principales atractivos del programa es que no existe ningún requisito de estancia mínima para conservar el permiso de residencia. Debe mantener la inversión calificadora y renovar el permiso (normalmente cada cinco años), pero no está obligado a residir físicamente en Grecia durante ningún período determinado cada año.
¿La Visa Dorada de Grecia me da la ciudadanía de la UE?
No directamente. Otorga residencia y derecho a viajes de corta duración en el Espacio Schengen, pero no la ciudadanía. La naturalización es un proceso separado que requiere años de residencia efectiva, conocimiento del idioma y otras condiciones. Muchos titulares de la Visa Dorada nunca llegan a naturalizarse. Si su objetivo es obtener un pasaporte, consulte con un abogado de inmigración griego los plazos y requisitos reales.
¿Puedo solicitar una hipoteca para financiar la inversión de la Visa Dorada?
En general, el umbral calificador debe cubrirse con fondos propios, por lo que un préstamo habitualmente no puede financiar ese importe básico. Sí es posible financiar el valor que supere el mínimo. Algunos bancos griegos conceden préstamos a no residentes con ratios préstamo-valor conservadores y justificación de ingresos, pero la aprobación suele ser más lenta que para los residentes.
¿Qué impuestos se aplican al comprar una propiedad en Grecia?
Espere un impuesto de transmisiones patrimoniales de alrededor del 3 por ciento en viviendas de segunda mano (o IVA en algunas obras nuevas), honorarios notariales y de registro, y gastos legales, que suman en total aproximadamente entre un 8 y un 12 por ciento del precio. Anualmente se paga el impuesto sobre bienes inmuebles ENFIA, y los ingresos por alquiler tributan en Grecia. Los tipos cambian con frecuencia, así que verifíquelos con un asesor fiscal griego.
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