Cómo comprar una propiedad en Mauricio siendo extranjero (Guía 2026)
Descubre exactamente cómo pueden comprar propiedades los extranjeros en Mauricio, qué esquemas permiten obtener la residencia y cómo son realmente el proceso, los costes y los riesgos.
Mauricio se ha convertido en uno de los mercados inmobiliarios más accesibles para extranjeros del océano Índico, combinando una economía estable y un sistema jurídico anglofrancés con esquemas claros que permiten a los no ciudadanos adquirir bienes inmuebles y obtener la residencia. Sin embargo, los extranjeros no pueden simplemente comprar cualquier vivienda: la titularidad se canaliza a través de programas aprobados como el PDS, con umbrales vinculados a la residencia. Esta guía 2026 explica quién puede comprar, el proceso paso a paso, costes e impuestos, financiación y la vía de residencia por inversión.
Quién puede comprar y los esquemas aprobados (PDS, IRS, RES, Smart City)
Los extranjeros no pueden comprar libremente terrenos independientes ni viviendas de segunda mano en Mauricio. Los no ciudadanos deben adquirir dentro de urbanizaciones aprobadas por el Gobierno, principalmente el Property Development Scheme (PDS), que sustituyó a los anteriores programas IRS y RES (algunas unidades heredadas aún se comercializan). Los proyectos Smart City y los bloques de apartamentos autorizados (planta baja más dos alturas, G+2) también están abiertos a extranjeros, a menudo con precios de entrada más bajos. Cada compra requiere la aprobación del Economic Development Board (EDB). La cifra clave a recordar: adquirir una residencia con un precio igual o superior a aproximadamente USD 375,000 suele otorgar al comprador y a sus familiares dependientes permisos de residencia. Los apartamentos de menor coste están disponibles, pero normalmente no conllevan residencia automática. Dado que las normas de elegibilidad y los mínimos se revisan periódicamente, confirme la lista actual de esquemas y umbrales con un notario mauriciano autorizado antes de comprometerse.
El proceso de compra paso a paso
En primer lugar, contrate a un notaire mauriciano autorizado (el notario es obligatorio y actúa en nombre de la transacción, no de una sola parte). Seleccione una propiedad aprobada por el EDB y firme un acuerdo de reserva, abonando una señal (habitualmente entre el 5 y el 25 por ciento para viviendas sobre plano, depositada en una cuenta en fideicomiso). A continuación, el promotor o su abogado solicita la aprobación de adquisición ante el EDB, proceso que suele durar unas semanas. En el caso de unidades PDS sobre plano, los pagos se liberan por fases vinculadas a los hitos de construcción, garantizadas mediante una garantía de terminación futura (GFA). Una vez finalizada la obra, el notario inscribe la escritura de compraventa en el Registro General y liquida el impuesto de transmisión. Lleve a cabo la debida diligencia sobre la titularidad, los permisos de urbanización y el historial del promotor en todo momento. Exija siempre documentos y contratos que comprenda y verifique cada paso de forma independiente con su propio asesor.
Costes e impuestos que debe contemplar en su presupuesto
Además del precio de compra, prevea gastos de transacción de aproximadamente el 5-7 por ciento. El impuesto de registro (transmisión) para el comprador suele ser de alrededor del 5 por ciento del valor del inmueble, más los honorarios notariales de aproximadamente el 1-2 por ciento y un pequeño impuesto de transmisión de terrenos que habitualmente paga el vendedor. Mauricio es un territorio fiscalmente favorable para los propietarios: no existe impuesto anual sobre la propiedad, ni impuesto sobre sucesiones, ni impuesto sobre las ganancias de capital en bienes inmuebles a partir de 2026. Los ingresos por alquiler y otros rendimientos tributan a un tipo fijo de aproximadamente el 15 por ciento, y puede aplicarse una Tasa de Solidaridad a quienes tengan ingresos elevados. El IVA puede aplicarse a algunas obras nuevas. Estas cifras son orientativas para 2026 y varían con cada presupuesto, por lo que consulte siempre a un asesor fiscal mauriciano para confirmar los gravámenes exactos y las posibles exenciones aplicables a su esquema concreto.
Financiación e hipotecas para no residentes
Muchos compradores extranjeros pagan al contado, pero los bancos locales e internacionales que operan en Mauricio sí conceden préstamos a no residentes, especialmente para propiedades PDS y Smart City. Cabe esperar ratios préstamo-valor generalmente en el rango del 50-70 por ciento, con el resto financiado con fondos propios. Los prestamistas suelen exigir justificante de ingresos, extractos bancarios, un historial crediticio limpio y, en ocasiones, una relación previa con el banco. Los préstamos pueden denominarse en EUR, USD, GBP o rupias mauricianas, con plazos que habitualmente oscilan entre 10 y 20 años. Los tipos de interés y los criterios de aprobación varían considerablemente según el banco y el perfil del solicitante, por lo que conviene comparar ofertas y tener en cuenta las comisiones de apertura, los costes de tasación y el riesgo de tipo de cambio. La disponibilidad de hipotecas y las condiciones cambian con las condiciones del mercado, así que solicite condiciones escritas actualizadas a al menos dos entidades antes de depender de la financiación.
Residencia por inversión y errores más comunes
La adquisición de una residencia que cumpla los requisitos (generalmente a partir de aproximadamente USD 375,000) da derecho al propietario, cónyuge e hijos dependientes a un permiso de residencia válido mientras se sea titular de la propiedad; una inversión cercana a USD 500,000 puede abrir vías hacia la residencia a largo plazo o permanente. La residencia no equivale a la ciudadanía y tiene sus propias normas de renovación y residencia fiscal. Errores habituales: suponer que cualquier apartamento económico otorga la residencia (generalmente no es así), omitir la debida diligencia jurídica independiente, subestimar los gastos de servicio y las cuotas de la comunidad de propietarios en urbanizaciones de resort, e ignorar las fluctuaciones cambiarias en los pagos por fases. La liquidez de reventa también puede ser limitada, ya que el mercado de compradores está compuesto principalmente por otros extranjeros. Trate los folletos publicitarios con cautela y verifique cada afirmación sobre residencia e impuestos con un abogado de inmigración y un asesor fiscal independientes.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros adquirir propiedades libremente en Mauricio?
No. Los extranjeros no pueden comprar terrenos independientes ni viviendas de segunda mano ordinarias. Los no ciudadanos deben adquirir dentro de esquemas aprobados como el PDS, proyectos Smart City o apartamentos G+2 que cumplan los requisitos, todos ellos sujetos a la aprobación del Economic Development Board. Estas normas son estables, pero se actualizan periódicamente, por lo que confirme la elegibilidad actual con un notario mauriciano autorizado antes de comprar.
¿Cuánto debo invertir para obtener la residencia en Mauricio?
La compra de una residencia que cumpla los requisitos con un precio igual o superior a aproximadamente USD 375,000 suele otorgar permisos de residencia al comprador y a sus dependientes, mientras que las inversiones cercanas a USD 500,000 pueden abrir vías a largo plazo. Los umbrales cambian con las actualizaciones de política, por lo que verifique el mínimo exacto vigente y las condiciones con un abogado de inmigración mauriciano antes de contar con la residencia.
¿Qué impuestos se aplican al comprar una propiedad en Mauricio?
Los compradores suelen pagar un impuesto de registro de aproximadamente el 5 por ciento más honorarios notariales de aproximadamente el 1-2 por ciento. Mauricio no tiene impuesto anual sobre la propiedad, ni impuesto sobre ganancias de capital ni impuesto sobre sucesiones a partir de 2026, mientras que los ingresos por alquiler tributan a un tipo fijo cercano al 15 por ciento. Estas cifras son orientativas y deben confirmarse con un asesor fiscal local.
¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca en Mauricio?
Sí. Los bancos locales e internacionales conceden préstamos a no residentes, principalmente para unidades PDS y Smart City, con ratios préstamo-valor generalmente en torno al 50-70 por ciento. Necesitará justificante de ingresos, extractos bancarios e historial crediticio limpio. Los tipos y las condiciones varían según el banco, así que compare ofertas escritas de al menos dos entidades antes de comprometerse.
¿Es seguro invertir en una propiedad en Mauricio?
Mauricio ofrece estabilidad política, un sistema jurídico bilingüe y un tratamiento fiscal atractivo, pero el mercado de reventa para propietarios extranjeros puede ser menos líquido, ya que los compradores son principalmente otros expatriados. Las rentabilidades dependen de la ubicación y la gestión. Como en cualquier compra transfronteriza, realice una debida diligencia independiente y prevea gastos de comunidad, riesgo de tipo de cambio y costes de salida.
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