Cómo comprar una propiedad en Filipinas siendo extranjero (2026)
Aprenderás exactamente qué pueden y no pueden poseer los extranjeros en Filipinas, el proceso de compra paso a paso, y los costes reales, impuestos y trampas que debes evitar.
Filipinas recibe con agrado a los compradores extranjeros de inmuebles, pero con una línea claramente trazada: los extranjeros pueden ser propietarios de unidades de condominio, aunque no del terreno sobre el que se asientan. La Constitución de 1987 reserva la propiedad del suelo a los ciudadanos filipinos y a las empresas con mayoría filipina, mientras que la Ley de Condominios permite a los extranjeros poseer unidades siempre que la propiedad extranjera en un edificio no supere el 40%. Esta guía explica qué se puede comprar, cómo funciona el proceso en 2026 y dónde suelen cometer errores los compradores.
Qué pueden y no pueden poseer los extranjeros
La regla fundamental es sencilla: los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos en Filipinas, pero sí pueden adquirir unidades de condominio en plena propiedad mediante un Certificado de Título de Condominio. El inconveniente es la regla del 40% establecida por la Ley de Condominios (RA 4726): la propiedad extranjera total en un proyecto de condominio no puede superar el 40%, por lo que algunos edificios alcanzan su límite y cierran la venta a no filipinos. Los extranjeros tampoco pueden comprar casas adosadas ni paquetes de vivienda con terreno a su nombre, ya que estos incluyen suelo. Las soluciones más habituales son los arrendamientos de larga duración (generalmente hasta 50 años, renovables) o la compra a través de un cónyuge filipino, aunque esta última opción conlleva un riesgo legal real. Verifica siempre la cuota de propiedad extranjera disponible en un edificio antes de comprometerte.
El proceso de compra paso a paso
Comienza confirmando con el promotor o la comunidad de propietarios del condominio que la unidad cumple con el límite de propiedad extranjera del 40%. Contrata a un abogado independiente desde el principio; no te fíes únicamente del abogado del promotor o del agente. Una vez elegida la unidad, firmarás un Acuerdo de Reserva y pagarás una señal, seguido de un Contrato de Compraventa. Realiza la diligencia debida: comprueba el título en el Registro de la Propiedad, confirma que no existen cargas y verifica la licencia de venta del promotor ante el DHSUD. Al efectuar el pago íntegro, firmarás la Escritura de Compraventa Absoluta, abonarás los impuestos de transmisión y el título será transferido e inscrito a tu nombre. En el caso de unidades en planos, prevé un calendario de pagos escalonado durante el período de construcción.
Costes e impuestos a tener en cuenta
Además del precio de compra, calcula aproximadamente entre un 8 y un 10% en gastos de cierre, aunque las cifras varían según la operación y deben confirmarse localmente. En las unidades de segunda mano, el impuesto sobre las ganancias de capital (habitualmente en torno al 6% del precio de venta o del valor catastral, el que sea mayor) suele correr a cargo del vendedor, aunque con frecuencia se negocia. Los compradores normalmente abonan el impuesto sobre actos jurídicos documentados (alrededor del 1,5%), el impuesto de transmisión (un porcentaje reducido, fijado localmente) y los gastos de registro. El impuesto anual sobre bienes inmuebles (RPT) es moderado, generalmente un pequeño porcentaje del valor tasado. Si alquilas la unidad, los ingresos por arrendamiento tributan en Filipinas. Los tipos impositivos y los tramos varían, por lo que debes confirmar las cifras vigentes con un asesor fiscal filipino colegiado antes de firmar.
Financiación e hipotecas
Obtener financiación como extranjero es posible, aunque limitado. Algunos bancos filipinos conceden préstamos a extranjeros, especialmente a quienes tienen empleo local, visado de residencia o cónyuge filipino, pero las condiciones son más estrictas y los ratios préstamo-valor suelen ser inferiores a los de los ciudadanos. Muchos promotores ofrecen financiación propia para proyectos en planos, que resulta más accesible pero generalmente conlleva tipos de interés efectivos más elevados que un préstamo bancario. Los tipos de interés y los criterios de aprobación varían con las condiciones del mercado, así que compara detenidamente las condiciones de bancos y promotores. En la práctica, una gran parte de los compradores extranjeros paga al contado o gestiona la financiación en su país de origen. Solicita una preaprobación antes de comprometerte y confirma los tipos actuales y los requisitos de elegibilidad directamente con la entidad financiera.
Visados, residencia y errores más frecuentes
Comprar un condominio no otorga la residencia ni un visado en Filipinas; la titularidad del inmueble y el estatus migratorio son cuestiones independientes. Los extranjeros permanecen con visados de turista, de trabajo u opciones de jubilación como el SRRV (Visado Especial de Residente Jubilado), que tiene sus propios requisitos de depósito y edad gestionados por la PRA. Los errores más frecuentes son: comprar en un edificio que ya ha alcanzado su límite del 40% de propiedad extranjera, poner un terreno a nombre del cónyuge sin garantías legales, omitir la diligencia debida jurídica independiente y confiar en agentes no registrados. Verifica la licencia del promotor ante el DHSUD, confirma que el título está libre de cargas y nunca entregues grandes sumas antes de que un abogado revise los contratos. La normativa evoluciona, por lo que debes confirmar los detalles con un asesor local colegiado.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero ser propietario de un condominio en Filipinas?
Sí. Los extranjeros pueden adquirir unidades de condominio en plena propiedad y ser titulares de un Certificado de Título de Condominio. La única restricción es la regla del 40%: la propiedad extranjera total en cualquier proyecto de condominio no puede superar el 40%, por lo que algunos edificios alcanzan su límite y dejan de vender a no filipinos. Confirma siempre la cuota de propiedad extranjera disponible en el edificio antes de comprar.
¿En qué consiste la regla del 40% en los condominios?
Según la Ley de Condominios, los extranjeros en conjunto no pueden poseer más del 40% de las unidades de un proyecto de condominio; al menos el 60% debe permanecer en manos filipinas. Esta norma se aplica a todo el proyecto, no por comprador. Si un edificio ya ha vendido el 40% a extranjeros, no podrás comprar allí hasta que una unidad de propiedad filipina se revenda a un extranjero.
¿Pueden los extranjeros comprar terrenos en Filipinas?
No. La Constitución reserva la propiedad del suelo a los ciudadanos filipinos y a las sociedades con mayoría filipina. Los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos ni de viviendas con terreno a su nombre. Las alternativas incluyen arrendamientos de larga duración (generalmente hasta 50 años, renovables) o la compra a través de una empresa con mayoría filipina, aunque cada opción tiene límites legales que conviene revisar con un abogado.
¿Comprar una propiedad me da derecho a la residencia?
No. La propiedad inmobiliaria y el estatus migratorio son cuestiones independientes en Filipinas. Comprar un condominio no otorga un visado ni la residencia. Los extranjeros suelen permanecer con visados de turista o de trabajo, o pueden optar a alternativas como el visado de jubilado SRRV, que tiene sus propios requisitos de depósito y elegibilidad gestionados por la PRA. Confirma los requisitos vigentes con la autoridad competente.
¿Qué impuestos y costes se aplican en la compra?
Prevé aproximadamente entre un 8 y un 10% en gastos de cierre totales, con variaciones según la operación. Los compradores generalmente abonan el impuesto sobre actos jurídicos documentados (alrededor del 1,5%), el impuesto de transmisión y los gastos de registro, mientras que el impuesto sobre ganancias de capital (en torno al 6%) suele correr a cargo del vendedor. El impuesto anual sobre bienes inmuebles es moderado. Los tipos cambian con frecuencia, por lo que debes confirmar las cifras actuales con un asesor fiscal filipino colegiado antes de firmar.
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