Cómo comprar propiedad en Ucrania siendo extranjero: guía paso a paso 2026
Qué pueden comprar los extranjeros, el proceso del notario y del Registro Estatal, impuestos y tasas, y la due diligence adicional necesaria en 2026.
Los extranjeros pueden comprar legalmente propiedad residencial y comercial en Ucrania con, en líneas generales, los mismos derechos que los ciudadanos — la principal excepción es la tierra agrícola, que permanece cerrada a los compradores extranjeros. Las transacciones continúan a través del notario y del Registro Estatal incluso bajo ley marcial, pero las condiciones de guerra añaden pasos de due diligence sobre el estado, la ubicación y los pagos de la propiedad. Aquí el proceso 2026.
Qué pueden y qué no pueden comprar los extranjeros
Los extranjeros pueden comprar libremente apartamentos, casas y propiedad comercial. La clara excepción es la tierra agrícola: el mercado de la tierra se abrió en 2021 para los ciudadanos ucranianos, pero los nacionales extranjeros siguen vetados para comprar tierras de cultivo a la espera de un referéndum nacional. La tierra no agrícola bajo una casa que usted compre puede transferirse con el edificio, pero un extranjero no puede adquirir tierras de cultivo independientes.
El papel del notario
Un notario es obligatorio en toda venta de propiedad. El notario comprueba la titularidad en el Registro Estatal de Derechos Reales sobre Bienes (Державний реєстр речових прав), verifica que no haya arrestos, gravámenes u otras cargas, certifica el contrato de venta e inscribe la transferencia de propiedad inmediatamente después. Tanto los notarios estatales como los privados están autorizados a gestionar transacciones inmobiliarias.
El proceso de compra paso a paso
Un acuerdo preliminar (попередній договір) con un depósito es común pero opcional. Antes de firmar se revisan los documentos — prueba de propiedad, el pasaporte técnico y un extracto reciente del Registro Estatal que confirme la ausencia de cargas. El notario certifica entonces el contrato de venta, se realiza el pago (por transferencia bancaria, sujeto a los límites de liquidación en efectivo), y el nuevo propietario queda inscrito en el Registro Estatal de inmediato, que es lo que transfiere la propiedad.
Impuestos y tasas
El comprador suele pagar una contribución del 1% al Fondo de Pensiones y comparte el honorario del notario; el impuesto estatal ronda el 1% y a menudo se negocia o se reparte. El vendedor es responsable del impuesto sobre la renta de las personas físicas y de la contribución militar en determinadas ventas. Incluyendo una comisión de agente de aproximadamente el 3-5%, un comprador debería presupuestar alrededor del 3-6% en total en tasas y costes por encima del precio.
Pagar y mover el dinero
El pago a través de una cuenta bancaria ucraniana es lo habitual. Bajo ley marcial existen medidas de control de cambios y límites de liquidación en efectivo, y los bancos exigen documentación del origen de los fondos, así que planifique la transferencia con antelación. Cuando sea posible, use una liquidación controlada por notario o de tipo escrow para que los fondos se liberen solo una vez inscrita la transferencia.
Due diligence en tiempo de guerra
Más allá de las comprobaciones habituales, confirme que la región es segura y que la propiedad no está en territorio ocupado o activamente disputado, donde las transacciones y la propiedad no son seguras. Compruebe si hay daños de guerra y si dichos daños están documentados. Verifique que el vendedor pueda realmente realizar la transacción — los poderes notariales son comunes para propietarios que están en el extranjero o desplazados. El riesgo de fraude de titularidad es mayor en tiempo de guerra, así que insista en un extracto del Registro Estatal con fecha cercana a la firma.
Residencia, financiación y dónde se centran los compradores
La financiación hipotecaria para extranjeros es muy limitada; la mayoría de las compras se hacen al contado. El programa estatal de bajo interés єОселя (eOselya) es solo para ciudadanos ucranianos. Una inversión significativa puede apoyar una solicitud de permiso de residencia temporal, pero comprar propiedad por sí solo no otorga residencia. En 2026, la demanda extranjera se concentra en Kiev y en las ciudades occidentales relativamente más seguras — Leópolis, Úzhgorod, Ivano-Frankivsk — impulsada por compradores de la diáspora y quienes se posicionan para la reconstrucción de posguerra.
FAQ
¿Puede un extranjero comprar propiedad en Ucrania?
Sí — apartamentos, casas y propiedad comercial, con, en líneas generales, los mismos derechos que los ciudadanos. La tierra agrícola es la principal excepción y está cerrada a los extranjeros.
¿Pueden los extranjeros comprar tierra en Ucrania?
No tierras de cultivo — los extranjeros están vetados para la tierra agrícola a la espera de un referéndum. La tierra no agrícola bajo una casa comprada puede transferirse con el edificio.
¿Es seguro comprar propiedad durante la guerra?
Las transacciones continúan legalmente, pero requieren due diligence adicional sobre la ubicación, los daños de guerra, el estatus de territorio ocupado y el origen de los fondos. La mayoría de los compradores extranjeros se centran en Kiev y en las regiones occidentales más seguras.
¿Qué impuestos y tasas se aplican al comprar?
Los compradores suelen pagar una contribución del 1% al Fondo de Pensiones y comparten los costes de notario y del impuesto estatal de alrededor del 1%, más una comisión de agente de aproximadamente el 3-5%. Los vendedores gestionan el impuesto sobre la renta y la contribución militar.
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Ucrania?
Rara vez — la financiación para no ciudadanos es muy limitada y la mayoría de las compras son al contado. El programa estatal eOselya está disponible solo para ciudadanos ucranianos.
¿Comprar propiedad otorga residencia en Ucrania?
No automáticamente. Una inversión significativa puede apoyar una solicitud de permiso de residencia temporal, pero la compra de propiedad por sí misma no otorga residencia.
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