Cómo comprar propiedad en Alemania siendo extranjero: guía paso a paso 2026
Impuesto de transmisión, proceso notarial, hipotecas para no residentes, costes totales e impuestos recurrentes — todo lo que necesita saber un comprador extranjero en 2026.
Alemania no impone restricciones a los extranjeros que compran propiedad — los no residentes y los ciudadanos no comunitarios tienen los mismos derechos de compra que los locales. El mercado es estable, transparente y controlado por notarios, lo que lo hace seguro pero más lento y más costoso que el de algunos vecinos. No hay golden visa: comprar propiedad no otorga residencia. Aquí el proceso completo para 2026.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Alemania?
Sí, sin restricciones. Cualquier persona, sin importar nacionalidad o residencia, puede comprar inmuebles residenciales o comerciales en Alemania en las mismas condiciones que un ciudadano alemán. No necesita vivir en Alemania, tener visa ni pasaporte de la UE. Lo único que la compra no hace es otorgar estatus migratorio alguno — Alemania no tiene visa de inversor ni golden visa, por lo que la propiedad y la residencia son asuntos completamente separados.
Presupueste los costes adicionales de compra (Kaufnebenkosten)
El precio anunciado es solo el comienzo. Encima paga el Grunderwerbsteuer (impuesto de transmisión inmobiliaria), fijado por cada estado federal y que va del 3,5% (Baviera, Sajonia) al 6,5% (Renania del Norte-Westfalia, Brandeburgo, Sarre, Schleswig-Holstein, Turingia), con Berlín y Hesse en el 6%. Añada honorarios de notario y Registro de la Propiedad de aproximadamente 1,5-2%, y comisión de agente inmobiliario (Maklerprovision) — desde diciembre de 2020 se reparte entre comprador y vendedor, por lo que el comprador suele pagar alrededor del 3,57% incluyendo el 19% de IVA. En total, presupueste un 9-12% por encima del precio de compra.
Financiación como no residente
Los bancos alemanes sí prestan a extranjeros, pero los no residentes suelen estar limitados a alrededor del 50-60% del valor (loan-to-value), frente al 80-100% para residentes — así que cuente con aportar una entrada mayor. Los tipos fijos en 2026 rondan el 3,5-4,2%, normalmente con un período de interés fijo (Sollzinsbindung) de 10-15 años, que los alemanes prefieren con fuerza. Los bancos quieren prueba de ingresos, evidencia de patrimonio y un rastro del origen de los fondos. Los recién llegados a menudo no tienen historial crediticio SCHUFA, lo que dificulta una hipoteca local, por lo que muchos compradores extranjeros pagan al contado o financian en parte desde su país de origen.
El proceso de compra paso a paso
Una vez acordado el precio, el notario (Notar) redacta el contrato de compraventa (Kaufvertrag). Ambas partes lo firman en persona ante el notario, quien lo lee en voz alta — esta firma es lo que hace vinculante la venta. El notario inscribe entonces una anotación preventiva (Auflassungsvormerkung) en el Registro de la Propiedad (Grundbuch) para protegerle, cancela cualquier hipoteca existente y le indica cuándo pagar. Usted transfiere los fondos, y la propiedad pasa formalmente solo cuando el nuevo propietario queda inscrito en el Grundbuch, normalmente unas semanas después.
El papel del notario
En Alemania el notario es obligatorio y neutral — actúa para la transacción, no para usted, y cobra aproximadamente el 1-1,5% del precio. Verifica la legalidad, custodia el contrato, gestiona los pasos del registro y asegura que se paguen los impuestos. Como el notario es imparcial, los compradores extranjeros que afrontan una compra compleja (sobre plano, herencia, propiedad societaria) suelen contratar además su propio abogado para revisar el contrato antes de firmar.
Impuestos que pagará como propietario
El Grundsteuer anual (impuesto sobre bienes inmuebles) se reformó a partir de enero de 2025 sobre una nueva base de valoración, por lo que los importes varían según el municipio y la propiedad. Los propietarios de apartamentos también pagan el Hausgeld (cuota mensual de comunidad más una reserva de mantenimiento), típicamente €200-500. Los ingresos por alquiler tributan a tipos progresivos. Si vende dentro de los 10 años y la propiedad no era su vivienda habitual, el beneficio está sujeto al impuesto de especulación (Spekulationssteuer). Las normas de eficiencia energética de la Ley de Energía de Edificios (GEG) también pueden imponer obligaciones de reforma en viviendas antiguas.
Dónde compran los extranjeros
Múnich es el mercado más caro, seguido de Fráncfort, Hamburgo y Berlín. Berlín sigue atrayendo a compradores internacionales por su valor relativo y su demanda de alquiler. Leipzig es la ciudad destacada en crecimiento y rentabilidad. Fráncfort encaja con profesionales de las finanzas; Colonia y Düsseldorf ofrecen mercados equilibrados del oeste de Alemania. Las rentabilidades son modestas para los estándares europeos — Alemania se compra por estabilidad y preservación de capital más que por altos rendimientos de alquiler.
Errores comunes a evitar
Subestimar los Kaufnebenkosten — muchos compradores presupuestan el precio más un 5%, pero la cifra real es del 9-12%. Asumir que la compra otorga residencia — no lo hace. Omitir la revisión del fondo de reserva del edificio (Instandhaltungsrücklage) en apartamentos. Ignorar las próximas obligaciones de calefacción y aislamiento bajo la GEG, que pueden suponer una factura cuantiosa en una propiedad antigua. Y firmar el Kaufvertrag antes de confirmar la financiación hipotecaria, ya que el contrato notarial es vinculante.
FAQ
¿Puede un extranjero no comunitario comprar propiedad en Alemania?
Sí. No hay restricciones por nacionalidad o residencia — un comprador no comunitario y no residente tiene los mismos derechos que un ciudadano alemán.
¿Comprar propiedad otorga residencia en Alemania?
No. Alemania no tiene golden visa ni visa de inversor. La propiedad y la residencia son asuntos separados — necesitaría una visa de trabajo, estudio, familia o autoempleo de forma independiente.
¿Cuánto suman los costes adicionales sobre el precio?
Alrededor del 9-12%: impuesto de transmisión (Grunderwerbsteuer) del 3,5-6,5% según el estado, honorarios de notario y Registro de la Propiedad de aproximadamente el 2%, y comisión del agente del comprador de cerca del 3,57% incluido el IVA.
¿Puedo obtener una hipoteca alemana siendo extranjero?
Sí, aunque los no residentes suelen estar limitados a alrededor del 50-60% del valor. Los tipos fijos en 2026 rondan el 3,5-4,2%. Cuente con documentar ingresos, patrimonio y origen de los fondos.
¿Cuál es el impuesto de transmisión inmobiliaria en Alemania?
Es el Grunderwerbsteuer, fijado por cada estado federal, que va del 3,5% (Baviera, Sajonia) al 6,5% (p. ej. Renania del Norte-Westfalia, Brandeburgo).
¿Cuánto tarda la compra?
Normalmente 6-12 semanas desde el contrato notarial hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad que transfiere la titularidad. Las compras al contado son más rápidas que las financiadas con hipoteca.
¿Listo para encontrar su propiedad en Alemania?
Explore listados verificados en Berlín, Múnich, Fráncfort y toda Alemania. Contacte vendedores directamente a través de GREM — sin intermediarios.
Ver propiedad en Alemania