Impuestos sobre la propiedad para compradores extranjeros en Italia 2026: Guía completa
Descubra cómo grava Italia a los compradores extranjeros de inmuebles en 2026, desde los impuestos de compra y el IMU hasta las bonificaciones de primera vivienda y los errores más comunes.
Italia es uno de los mercados más abiertos de Europa para los compradores extranjeros, pero su sistema de tributación inmobiliaria tiene capas que sorprenden a los recién llegados. Tanto si adquiere una masía toscana como un apartamento en Milán, se enfrentará a impuestos de compra en la firma y a impuestos anuales de titularidad posteriormente. Esta guía explica los principales gastos para 2026 en un lenguaje claro. Las normas fiscales cambian cada año, así que trate cada cifra aquí como orientativa y confirme su caso con un notario italiano colegiado y un asesor fiscal (commercialista).
Quién puede comprar y qué restricciones se aplican a los extranjeros
Italia impone pocas restricciones a los compradores extranjeros de propiedades. Los ciudadanos de la UE y del EEE gozan de los mismos derechos que los italianos. Los ciudadanos de muchos países no pertenecientes a la UE, incluidos el Reino Unido, EE. UU., Canadá y Australia, pueden comprar bajo la norma de «reciprocidad», lo que significa que Italia lo permite si el país de origen del comprador permite a los italianos comprar allí. En la práctica, la mayoría de las nacionalidades principales cumplen los requisitos, pero su notario lo verificará antes de la firma. No existe un recargo para compradores extranjeros ni un precio mínimo de compra. Necesitará un código fiscal italiano (codice fiscale), gratuito y obtenible en la Agenzia delle Entrate o en un consulado italiano. La compra de una propiedad no otorga por sí sola la residencia ni un visado. Confirme pronto la elegibilidad de su nacionalidad con el notario, ya que el estatus de reciprocidad puede cambiar en ocasiones.
El proceso de compra paso a paso
El proceso está dirigido por el notario y está bien estructurado. Primero se realiza una oferta escrita (proposta d'acquisto), generalmente con un pequeño depósito de reserva. Una vez aceptada, ambas partes firman un contrato preliminar (compromesso) y el comprador paga una señal, habitualmente en torno al 10-30 %. Este contrato suele registrarse, lo que por sí mismo genera un pequeño impuesto. A continuación, un notario público (notaio), funcionario estatal neutral, realiza verificaciones de titularidad y cargas antes de redactar la escritura definitiva (rogito). En el cierre se abona el saldo, los impuestos se liquidan a través del notario y la titularidad se transfiere y registra en el catastro. Los compradores extranjeros que no puedan asistir en persona pueden otorgar un poder notarial. Contrate siempre un abogado independiente si algo no está claro, ya que el notario representa la transacción, no a usted personalmente.
Costes e impuestos de compra explicados
El principal impuesto de compra es el impuesto de registro (imposta di registro). Para viviendas de segunda mano adquiridas a un particular, suele ser aproximadamente el 9 % del valor catastral como segunda residencia, o alrededor del 2 % con la bonificación de primera vivienda (véase la siguiente sección). Al comprar obra nueva a un promotor, generalmente se aplica el IVA (IVA) en su lugar, habitualmente en torno al 10 % (o el 4 % con la bonificación de primera vivienda), más pequeños impuestos fijos hipotecarios y catastrales. Presupueste por separado los honorarios del notario (a menudo entre el 1 y el 2,5 %), la comisión de agencia (normalmente entre el 2 y el 4 % más IVA) y los gastos legales y de traducción. Estos porcentajes son orientativos para 2026 y dependen en gran medida del tipo de inmueble y del valor catastral, así que solicite un presupuesto escrito de costes a su notario antes de firmar.
Bonificación de primera vivienda, IMU e impuestos anuales
La bonificación de primera vivienda italiana (prima casa) reduce considerablemente el impuesto de compra, a alrededor del 2 % de impuesto de registro o al 4 % de IVA, pero exige empadronarse en el municipio donde se encuentra el inmueble en un plazo aproximado de 18 meses y no ser propietario de otra vivienda con bonificación de primera vivienda en Italia. Por tanto, muchos extranjeros no residentes no pueden acogerse a ella. En cuanto a la titularidad, el principal impuesto anual es el IMU (impuesto municipal sobre bienes inmuebles), que generalmente no se aplica a la residencia habitual verdadera, pero sí es exigible en segundas residencias y en la mayoría de propiedades vacacionales de titularidad extranjera; los tipos varían según el municipio. También existe una pequeña tasa por recogida de residuos y servicios (TARI). Las deducciones hipotecarias y los tipos exactos del IMU difieren localmente, así que verifique los umbrales, los plazos de empadronamiento y los tipos municipales vigentes con su commercialista antes de contar con cualquier bonificación.
Hipotecas, visados y errores frecuentes
Los bancos italianos sí conceden préstamos a no residentes, aunque el porcentaje de financiación suele estar limitado al 50-60 %, con tipos más elevados y documentación considerable. Las hipotecas también conllevan un pequeño impuesto hipotecario. La compra de una propiedad no otorga residencia automática, pero existen vías separadas, como el visado de residencia electiva para quienes dispongan de ingresos pasivos estables suficientes, o el visado de inversor para inversiones de mayor cuantía que cumplan los requisitos. Los errores más comunes incluyen subestimar el IMU anual y los gastos de mantenimiento, dar por supuesto que se cumple el requisito de primera vivienda cuando no es así, omitir una inspección independiente en inmuebles rurales antiguos y olvidar que los rendimientos del alquiler tributan en Italia. Italia grava la renta mundial de los residentes, así que verifique su situación de residencia y cualquier convenio de doble imposición aplicable. Confirme siempre los umbrales vigentes de visado y las normas fiscales actuales con profesionales italianos colegiados.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades libremente en Italia en 2026?
En su mayoría, sí. Los ciudadanos de la UE y del EEE tienen plenos derechos, y la mayoría de los nacionales no comunitarios, incluidos compradores del Reino Unido, EE. UU. y Canadá, pueden adquirir inmuebles bajo la norma de reciprocidad. No existe recargo para compradores extranjeros ni precio mínimo. Es necesario un código fiscal italiano, y el notario confirma la elegibilidad de su nacionalidad antes de la firma.
¿Qué es el IMU y lo pagaré como propietario extranjero?
El IMU es el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles de Italia. Por lo general, no se aplica a la residencia habitual verdadera, pero sí se cobra en segundas residencias y en la mayoría de propiedades vacacionales de titularidad extranjera. Los tipos los fija cada municipio localmente, por lo que el importe varía. Confirme el tipo de IMU vigente de su inmueble con un commercialista local cada año.
¿Puedo beneficiarme de la bonificación de primera vivienda (prima casa) italiana?
Solo si se empadrona en el municipio del inmueble en un plazo aproximado de 18 meses y no posee otra primera vivienda con bonificación en Italia. Esto reduce el impuesto de registro a alrededor del 2 % o el IVA a aproximadamente el 4 %. Muchos compradores extranjeros no residentes no pueden cumplir el requisito de empadronamiento, así que verifique su elegibilidad antes de firmar.
¿Cuánto representan los costes totales de compra sobre el precio?
Para una segunda residencia, prevea aproximadamente entre un 9 y un 15 % adicional sobre el precio, sumando el impuesto de registro o el IVA, los honorarios del notario, la comisión de agencia y los gastos legales. La bonificación de primera vivienda reduce esta cifra considerablemente. Las cifras son orientativas para 2026 y varían según el tipo de inmueble y el valor catastral, así que solicite un presupuesto escrito a su notario.
¿La compra de una propiedad en Italia me otorga residencia o un visado?
No. La titularidad de un inmueble por sí sola no confiere residencia ni visado. Existen vías separadas, como el visado de residencia electiva para quienes cuenten con ingresos pasivos estables suficientes, o un visado de inversor para inversiones de mayor cuantía que cumplan los requisitos. Los requisitos y umbrales cambian, así que confirme las normas vigentes con un abogado de inmigración italiano antes de confiar en ellas.
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