Cómo comprar una propiedad en Italia siendo extranjero (Guía 2026)
Descubra exactamente cómo compran los extranjeros una propiedad en Italia en 2026, desde la elegibilidad legal y el proceso notarial hasta impuestos, hipotecas, opciones de residencia y los errores más comunes.
Italia acoge con los brazos abiertos a los compradores extranjeros y, en la mayoría de los casos, adquirir una vivienda aquí resulta sorprendentemente sencillo. Tanto si desea una masía toscana, un apartamento en Milán o un refugio costero, el marco jurídico es accesible, aunque el proceso, los costes y las normas fiscales difieren notablemente de los de su país de origen. Esta guía le acompaña en todo el recorrido para que pueda comprar con confianza y evitar sorpresas costosas.
Quién puede comprar y la regla de reciprocidad
Italia impone muy pocas restricciones a la propiedad inmobiliaria por parte de extranjeros. Los ciudadanos de la UE y del EEE disfrutan de los mismos derechos que los italianos. Los compradores no comunitarios generalmente pueden adquirir propiedades en virtud del principio de reciprocidad: si los italianos pueden comprar inmuebles en su país, usted puede hacerlo en Italia. Los ciudadanos de Estados Unidos, Reino Unido, Canadá, Australia y muchos otros países quedan automáticamente habilitados. No es necesario tener residencia ni visado simplemente para ser propietario. No existe límite en cuanto al número de viviendas que puede adquirir, aunque los terrenos agrícolas, las zonas fronterizas y algunas propiedades históricas o protegidas pueden estar sujetas a condiciones adicionales. El notario confirmará la reciprocidad para su nacionalidad. Verifique siempre su elegibilidad concreta con un abogado italiano colegiado antes de comprometer fondos.
El proceso de compra paso a paso
En primer lugar, obtenga un codice fiscale (número de identificación fiscal italiano) y abra una cuenta bancaria en Italia. Una vez localizada la propiedad, normalmente se realiza una oferta por escrito (proposta d'acquisto) con una pequeña señal. Si es aceptada, se firma un contrato preliminar (compromesso) y se abona habitualmente entre el 10 y el 20 por ciento del precio, registrándolo para proteger sus derechos. La operación culmina con el rogito, la escritura final firmada ante un notaio (notario público), quien actúa como fedatario imparcial, verifica la titularidad y registra la propiedad. El notario es obligatorio y ocupa un papel central en toda compraventa italiana. Se recomienda encarecidamente contar también con un abogado independiente y un técnico (geometra) que compruebe el planeamiento urbanístico, los linderos y las cargas. El proceso completo suele durar entre dos y cuatro meses.
Costes e impuestos que hay que prever
Al margen del precio, calcule aproximadamente entre un 10 y un 15 por ciento adicional en gastos de transacción. El impuesto de registro (impuesto de transmisión) es por lo general alrededor del 9 por ciento del valor catastral para segundas residencias, o de aproximadamente el 2 por ciento si el inmueble va a ser su residencia habitual; cuando se compra a un promotor se aplica normalmente el IVA (en torno al 10 por ciento, o el 22 por ciento para viviendas de lujo). Los honorarios del notario suelen oscilar entre el 1 y el 2,5 por ciento, la comisión de la agencia entre el 2 y el 4 por ciento más IVA, y los honorarios del abogado entre el 1 y el 2 por ciento. Entre los costes recurrentes figuran el IMU, el impuesto anual sobre bienes inmuebles para segundas residencias, y los gastos de comunidad. Estas son cifras aproximadas para 2026 que varían según la región y el tipo de inmueble; confirme los importes exactos con un notario italiano colegiado o un asesor fiscal.
Financiación e hipotecas para no residentes
Los bancos italianos conceden préstamos a extranjeros, aunque los no residentes se enfrentan a condiciones más estrictas. Para los no residentes, el porcentaje de financiación (loan-to-value) suele estar limitado a entre el 50 y el 60 por ciento, frente al 70 u 80 por ciento para los residentes, lo que exige una mayor aportación inicial. Las entidades evalúan los ingresos, las deudas existentes y el historial crediticio, y habitualmente requieren documentación traducida y en algunos casos apostillada. Las hipotecas pueden ser a tipo fijo o variable, con plazos de hasta 20 o 25 años y un límite de edad en el momento del vencimiento. Se aplican tanto la tasación del banco (perizia) como el impuesto de actos jurídicos documentados por la constitución de la hipoteca. La aprobación puede tardar varias semanas, por lo que conviene iniciar el proceso con antelación y obtener una oferta previa antes de firmar el compromesso. Los tipos y los criterios de concesión cambian con frecuencia, así que compare las ofertas actuales y consulte con un intermediario especializado en solicitudes de no residentes.
Residencia, visados y errores habituales
Ser propietario de un inmueble no otorga la residencia ni el derecho a residir en Italia de forma prolongada. Los compradores no comunitarios que deseen permanecer más de 90 días suelen solicitar un visado de residencia electiva (que requiere acreditar ingresos pasivos estables y prohíbe trabajar) u otro tipo de visado nacional. Italia no dispone del clásico visado dorado (Golden Visa) vinculado a la compra de inmuebles, aunque su visado de inversor exige inversiones en empresas o bonos, no en vivienda. Entre los errores más frecuentes se encuentran omitir la diligencia debida de forma independiente, la existencia de obras sin licencia (abuso edilizio), disputas sobre herencias o linderos, subestimar los costes de rehabilitación en viviendas rurales, y confiar exclusivamente en el agente del vendedor. Los tipos de cambio y la obligación de declarar cuentas en el extranjero también suelen pillar desprevenidos a los compradores. Utilice siempre un abogado independiente con dominio del inglés y verifique su situación respecto al visado y a los impuestos con asesoramiento profesional actualizado.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Italia sin tener residencia?
Sí. No es necesario ser residente ni disponer de visado para comprar un inmueble en Italia. Los compradores no comunitarios adquieren al amparo del principio de reciprocidad, que la mayoría de las grandes nacionalidades cumple. No obstante, necesitará un número de identificación fiscal italiano (codice fiscale) y, por lo general, una cuenta bancaria italiana para completar la operación.
¿A cuánto ascienden los costes totales de comprar en Italia?
Al margen del precio de compra, calcule aproximadamente entre un 10 y un 15 por ciento adicional en concepto de impuestos y gastos. Esto incluye el impuesto de registro o el IVA, los honorarios del notario (en torno al 1-2,5 por ciento), la comisión de la agencia (2-4 por ciento más IVA) y los honorarios legales. Las cifras varían según la región y el tipo de inmueble, por lo que conviene confirmar los importes actuales con un notario local.
¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca en Italia?
Sí, aunque en condiciones más restrictivas. Los bancos italianos suelen limitar la financiación de los no residentes a entre el 50 y el 60 por ciento del valor de tasación, lo que exige una mayor aportación inicial. Necesitará acreditar sus ingresos, presentar la documentación traducida y pasar por una tasación del inmueble. La aprobación puede tardar varias semanas. Los tipos varían con frecuencia, así que compare ofertas y considere la posibilidad de contar con un intermediario que gestione solicitudes de no residentes.
¿Comprar una propiedad en Italia me da derecho a la residencia?
No. La mera titularidad de un inmueble no otorga la residencia ni el derecho a residir de forma prolongada. Para vivir en Italia más de 90 días, los compradores no comunitarios suelen solicitar un visado de residencia electiva, que requiere ingresos pasivos estables y prohíbe trabajar. Italia no cuenta con un visado dorado (Golden Visa) vinculado a la compra de vivienda, por lo que le recomendamos buscar asesoramiento de inmigración actualizado para su situación concreta.
¿Cuál es el papel del notario en una compraventa italiana?
El notaio es un funcionario público imparcial de intervención obligatoria que verifica la titularidad, comprueba la existencia de cargas o gravámenes, redacta la escritura definitiva (rogito), liquida los impuestos y registra la propiedad. Garantiza la legalidad de la operación, pero no le representa a usted personalmente, por lo que se recomienda encarecidamente contratar a un abogado independiente para la diligencia debida.
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