Impuestos inmobiliarios para compradores extranjeros en Portugal 2026
Un desglose claro de los impuestos de compra y los tributos anuales sobre la propiedad que paga un comprador extranjero en Portugal en 2026, con cifras prácticas e indicaciones sobre dónde verificarlas.
Portugal sigue siendo uno de los mercados más abiertos de Europa para los compradores internacionales de inmuebles, sin ninguna prohibición general sobre la propiedad extranjera. Sin embargo, la parte fiscal tiene varios elementos: un impuesto de transmisión (IMT), el impuesto de actos jurídicos documentados sobre la compra, un impuesto municipal anual (IMI) y un recargo similar a un impuesto sobre la riqueza (AIMI) para patrimonios de mayor valor. Esta guía explica quién paga qué, el proceso paso a paso, la financiación, los aspectos relacionados con la residencia y las trampas que conviene evitar. Considere cada porcentaje como un rango orientativo para 2026 y confirme las cifras exactas con un abogado o asesor fiscal portugués habilitado antes de comprometerse.
Quién puede comprar y qué restricciones se aplican
Portugal impone casi ninguna restricción a la propiedad inmobiliaria extranjera. Compradores de la UE y de fuera de ella, residentes y no residentes, pueden adquirir libremente en su propio nombre o a través de una sociedad, con los mismos derechos que los ciudadanos locales. No existe ningún filtro de nacionalidad para una compra residencial ordinaria, ni es necesario ser residente para ser propietario. El requisito práctico fundamental es disponer de un número de identificación fiscal portugués (NIF), imprescindible antes de firmar. Conviene tener en cuenta que la propiedad residencial ya no da derecho al visado Golden Visa tras las reformas de 2023-2025, por lo que la compra por sí sola no otorga la residencia. Algunas parcelas protegidas por razones patrimoniales, agrícolas o costeras están sujetas a limitaciones urbanísticas locales. Solicite siempre a un abogado independiente que compruebe la titularidad, las deudas y el planeamiento antes de comprometerse.
El proceso de compra paso a paso
Comience obteniendo un número de identificación fiscal portugués (NIF) y, por lo general, una cuenta bancaria local. Una vez acordado el precio, firme el contrato promesa de compraventa (CPCV) y pague una señal, habitualmente en torno al 10 por ciento. Su abogado realizará entonces la debida diligencia: titularidad en el Registro de la Propiedad, la documentación fiscal del inmueble (caderneta predial), la licencia de habitabilidad y cualquier deuda o carga. Antes de la escritura definitiva deberá abonar el impuesto de transmisión (IMT) y el impuesto de actos jurídicos documentados, ya que la acreditación del pago es obligatoria en el momento de la firma. A continuación, firmará la escritura pública (escritura) ante notario, el importe restante se transferirá por canales bancarios trazables y se inscribirá el nuevo título de propiedad. Calcule varias semanas o algunos meses de plazo. Utilice siempre un abogado independiente, nunca uno recomendado exclusivamente por el vendedor.
IMT, actos jurídicos documentados, IMI y AIMI: los impuestos explicados
Cuatro impuestos son los más relevantes. El IMT, el impuesto de transmisión patrimonial, se paga una sola vez en el momento de la compra con una escala progresiva que, para viviendas residenciales, va desde cero en los inmuebles de menor valor destinados a primera vivienda hasta aproximadamente el 6-8 por ciento en los tramos superiores, con tipos fijos de alrededor del 6,5 por ciento en algunos casos no residenciales o no destinados a primera vivienda. El impuesto de actos jurídicos documentados (Imposto do Selo) sobre la transmisión suele ser aproximadamente el 0,8 por ciento del precio. Anualmente se paga el IMI, el impuesto municipal sobre inmuebles, generalmente en torno al 0,3-0,45 por ciento del valor catastral para propiedades urbanas, fijado por cada municipio. El AIMI, un recargo adicional, se aplica a patrimonios de elevado valor por encima de un umbral (frecuentemente citado en torno a los 600.000 euros por titular), a un tipo aproximado del 0,4-1,5 por ciento. Los tramos y umbrales cambian cada año, así que confirme los tipos vigentes con un asesor fiscal portugués.
Financiación e hipotecas para no residentes
Los bancos portugueses sí conceden préstamos a no residentes, aunque en condiciones más estrictas que a los residentes. Espere una relación préstamo-valor habitualmente en torno al 60-70 por ciento para no residentes, lo que implica una mayor entrada, con tipos y condiciones que dependen de sus ingresos, nacionalidad y del inmueble. Por lo general se le solicitará justificante de ingresos, extractos bancarios recientes, declaraciones de la renta e historial crediticio sin incidencias, así como asumir los costes de tasación, apertura e impuesto de actos jurídicos documentados sobre el préstamo. Tenga en cuenta que la escritura de hipoteca genera por sí misma un impuesto de actos jurídicos documentados adicional (frecuentemente en torno al 0,5-0,6 por ciento del importe del préstamo). El riesgo cambiario es relevante si sus ingresos están fuera del euro, ya que los pagos se realizan en euros. Los criterios de concesión y los tipos evolucionan con el mercado, así que solicite una oferta escrita y actualizada a un banco o intermediario antes de dar por hecha cualquier financiación, y calcule primero las cuotas con una calculadora hipotecaria.
Residencia, tributación de rentas y errores habituales
La propiedad de un inmueble no otorga por sí misma la residencia, y el antiguo régimen fiscal NHR ha sido eliminado y sustituido por un incentivo más restrictivo orientado a determinados profesionales que cumplen ciertos requisitos, por lo que no asuma la existencia de exenciones fiscales generalizadas. Si alquila el inmueble, los ingresos por arrendamiento están sujetos a tributación en Portugal (habitualmente a un tipo fijo para no residentes, con posibilidad de deducir gastos), y las ganancias patrimoniales en una futura venta también están gravadas, con normas distintas según se sea residente o no residente. Su país de origen también puede gravar los mismos ingresos, así que consulte el convenio para evitar la doble imposición. Los errores más frecuentes son: subestimar los costes totales de adquisición (que suelen oscilar entre el 8 y el 12 por ciento sobre el precio), omitir las comprobaciones independientes de titularidad y deudas, ignorar el AIMI en compras de mayor valor y pasar por alto el IMI anual y los honorarios del gestor. Verifique cada cifra con un profesional local habilitado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto de transmisión patrimonial (IMT) en Portugal?
El IMT se paga una única vez en el momento de la compra con una escala progresiva. Para viviendas residenciales oscila entre cero para las primeras viviendas de menor valor y aproximadamente el 6-8 por ciento en los tramos superiores, con tipos fijos de alrededor del 6,5 por ciento en algunos casos no destinados a primera vivienda o no residenciales. Los tramos cambian cada año, así que confirme el tipo exacto para su precio y uso con un asesor fiscal portugués antes de firmar.
¿Qué impuestos anuales sobre la propiedad pagaré como propietario extranjero?
El principal tributo anual es el IMI, el impuesto municipal sobre inmuebles, generalmente en torno al 0,3-0,45 por ciento del valor catastral del inmueble, fijado por cada municipio. Los patrimonios de mayor valor que superen un umbral (frecuentemente en torno a los 600.000 euros por titular) también pueden estar sujetos al AIMI, un recargo de aproximadamente el 0,4-1,5 por ciento. Los propietarios extranjeros pagan lo mismo que los locales. Confirme los tipos y umbrales vigentes localmente, ya que se actualizan anualmente.
¿Necesito ser residente para comprar una propiedad en Portugal?
No. Los no residentes de cualquier nacionalidad pueden comprar propiedades en Portugal con los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos locales. Sí necesitará un número de identificación fiscal portugués (NIF) y habitualmente una cuenta bancaria local. Tenga en cuenta que la compra de una vivienda no otorga la residencia, ya que la propiedad residencial quedó excluida del Golden Visa en las reformas de 2023-2025. Confirme la normativa vigente con un abogado portugués.
¿Qué es el AIMI y me afectará?
El AIMI es un impuesto municipal adicional sobre la propiedad, un recargo de tipo patrimonial sobre inmuebles de elevado valor. Generalmente se aplica por encima de un umbral frecuentemente situado en torno a los 600.000 euros de valor catastral por titular, a tipos de aproximadamente el 0,4-1,5 por ciento en función del valor y del tipo de titularidad. La mayoría de las compras individuales modestas quedan por debajo de ese umbral, pero los patrimonios inmobiliarios pueden verse afectados. Confirme el umbral y el tipo vigentes con un asesor fiscal local.
¿Están sujetos a tributación los ingresos por alquiler de una propiedad portuguesa para los extranjeros?
Sí. Los ingresos por arrendamiento obtenidos en Portugal están sujetos a tributación en ese país, habitualmente a un tipo fijo para los no residentes, frecuentemente con la opción de deducir determinados gastos. Las ganancias patrimoniales en una futura venta también están gravadas, con un tratamiento diferente para residentes y no residentes. Su país de origen también puede gravar los mismos ingresos, así que consulte el convenio para evitar la doble imposición. Un gestor o asesor fiscal portugués habilitado puede confirmar su situación exacta.
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