Impuestos sobre la propiedad para compradores extranjeros en España 2026: Guía completa
Descubra exactamente qué impuestos paga al comprar, poseer y vender una propiedad en España como no residente, y cuánto debe presupuestar.
España sigue siendo uno de los mercados más atractivos para los compradores internacionales de propiedades, pero su sistema fiscal sorprende a muchos recién llegados. Entre los impuestos de compraventa, los cargos anuales y las normas que difieren para residentes y no residentes, el coste total va mucho más allá del precio de venta. Esta guía 2026 desglosa el ITP, el IVA, el IBI, la plusvalía y el impuesto sobre la renta de no residentes de forma clara y sencilla, para que pueda presupuestar con confianza.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España? Restricciones y el NIE
España impone prácticamente ninguna restricción a la propiedad extranjera. Los compradores de cualquier país pueden adquirir viviendas, locales comerciales y terrenos en las mismas condiciones que los ciudadanos españoles, sin necesidad de residencia ni visado para ser propietarios. El único requisito universal es el NIE (Número de Identidad de Extranjero), un número de identificación fiscal para extranjeros necesario para firmar escrituras, abrir cuentas bancarias y pagar impuestos. Algunas propiedades situadas cerca de zonas militares pueden requerir autorización especial, aunque estos casos son poco frecuentes. Tenga en cuenta que España puso fin a su programa de Visado de Oro por inversión en 2025, por lo que la compra de una propiedad ya no otorga la residencia. Confirme cualquier restricción local y la normativa vigente en materia de visados con un abogado español colegiado antes de comprometerse.
Paso a paso: desde la oferta hasta la escritura de propiedad
El proceso está bien estructurado y se lleva a cabo ante notario. En primer lugar, obtenga su NIE y abra una cuenta bancaria en España. A continuación, firme un contrato de reserva y abone un pequeño depósito para retirar la propiedad del mercado. Su abogado realizará la diligencia debida: confirmará la titularidad en el Registro de la Propiedad, comprobará la existencia de cargas y verificará las licencias. Después, firmará el contrato privado de compraventa (contrato de arras), pagando habitualmente alrededor del 10% como señal; si desiste, perderá ese importe. Por último, ambas partes firmarán la escritura pública ante notario, se abonará el saldo pendiente y se inscribirá la escritura en el Registro. El proceso completo suele durar entre uno y tres meses. Confirme siempre los plazos y la documentación actuales con su abogado especializado en transmisiones inmobiliarias.
Impuestos de compra: ITP frente a IVA, más aranceles notariales y registrales
El impuesto que debe pagar depende de si la vivienda es de segunda mano o de nueva construcción. Las propiedades de segunda mano tributan por el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), fijado por cada comunidad autónoma y situado habitualmente entre el 6% y el 10% del precio, con escalas progresivas en algunas regiones. Las viviendas de nueva construcción, en cambio, están sujetas al IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), generalmente del 10% para uso residencial, más el AJD (Actos Jurídicos Documentados), de aproximadamente el 1% al 1,5%. Además, debe prever los honorarios del notario, los aranceles del Registro de la Propiedad y los honorarios de su abogado, que en conjunto suelen añadir entre un 1% y un 3%. Como regla general, prevea entre el 10% y el 15% adicional sobre el precio de compra para impuestos y gastos. Dado que los tipos regionales cambian, verifique los porcentajes exactos de su comunidad autónoma con un asesor fiscal local.
Financiación: hipotecas para no residentes
Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, aunque en condiciones más restrictivas que para los residentes. Los no residentes pueden obtener financiación de hasta el 60% o el 70% del valor de tasación, lo que implica que deben aportar una entrada mayor más los impuestos de su propio capital, mientras que los residentes pueden alcanzar el 80%. Espere tener que presentar justificantes de ingresos, declaraciones de la renta y extractos bancarios, habitualmente traducidos y apostillados. Los tipos pueden ser fijos o variables, y las entidades aplican controles de solvencia basados en sus ingresos globales. Las comisiones de apertura, los costes de tasación y el AJD vinculado a la hipoteca elevan la factura. Consultar con varios bancos o utilizar un intermediario hipotecario puede mejorar las condiciones. Confirme siempre los límites de financiación y los tipos vigentes con cada entidad, ya que las políticas varían según el banco y la nacionalidad.
Ser propietario y vender: IBI, impuesto sobre la renta de no residentes y plusvalía
La propiedad conlleva impuestos recurrentes. El IBI es un impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles basado en el valor catastral, y habitualmente oscila entre unos cientos y un par de miles de euros al año, según la ubicación. Los no residentes también están obligados a pagar el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR): si alquila la propiedad, tributará por los ingresos del alquiler; y aunque esté vacía, España aplica un impuesto sobre la renta imputada sobre un pequeño porcentaje del valor catastral. Al vender, se aplica el impuesto sobre las ganancias patrimoniales, y los compradores deben retener una parte del precio (habitualmente el 3%) de los vendedores no residentes como pago a cuenta de dicho impuesto. El vendedor también paga la plusvalía municipal, un tributo local sobre el incremento del valor del terreno. Confirme todos los tipos y cualquier beneficio derivado de tratados fiscales con un asesor fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre el ITP y el IVA en España?
El ITP es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales que se paga en la compra de viviendas de segunda mano, establecido por cada comunidad autónoma y situado habitualmente entre el 6% y el 10% del precio. El IVA es el impuesto que se aplica, en su lugar, a las viviendas de nueva construcción, generalmente cerca del 10% para uso residencial, más el AJD. Se paga uno u otro, nunca ambos. Confirme los tipos regionales vigentes con un asesor fiscal local.
¿Pagan impuestos sobre la propiedad en España los extranjeros que no residen allí?
Sí. Los propietarios no residentes pagan el IBI (impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles) basado en el valor catastral, y el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR). Incluso una segunda residencia vacía genera un impuesto sobre la renta imputada sobre un porcentaje de su valor catastral, mientras que las propiedades en alquiler tributan por los ingresos obtenidos. Los tipos varían, por lo que verifique su obligación tributaria con un asesor fiscal español.
¿Qué es la plusvalía y quién la paga?
La plusvalía municipal es un tributo local sobre el incremento del valor del suelo urbano entre la fecha de compra y la de venta. Normalmente la paga el vendedor, y la calcula el ayuntamiento en función del valor catastral del terreno y los años de titularidad. Los importes varían considerablemente según el municipio. Los compradores deben confirmar el importe antes de la firma, ya que una plusvalía impagada puede afectar a la propiedad.
¿Cuánto debo presupuestar para impuestos y gastos al comprar?
Una regla general habitual es añadir aproximadamente entre el 10% y el 15% sobre el precio de compra. Esto incluye el ITP o el IVA más el AJD, los aranceles notariales y registrales, los honorarios legales y los gastos hipotecarios. Las viviendas de nueva construcción y las compras con hipoteca suelen situarse en la parte alta de ese rango. Solicite a su abogado un desglose preciso para su caso concreto.
¿Ha finalizado el Visado de Oro de España y la compra ya no otorga la residencia?
España puso fin a su programa de Visado de Oro por inversión en 2025, por lo que la compra de una propiedad ya no otorga la residencia. Sigue siendo posible comprar y ser propietario de una vivienda como extranjero con total libertad, pero la residencia debe obtenerse por otras vías, como visados de trabajo, estudio o de no lucrativa. Consulte las opciones de inmigración vigentes con un abogado especializado en extranjería.
Planifique su presupuesto de compra en España
Calcule sus cuotas mensuales y cuánto puede solicitar en préstamo como no residente antes de comprometerse con una propiedad en España.
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