España ha eliminado su Visado de Oro: alternativas de residencia para 2026
Descubre qué sustituyó al Visado de Oro español y cuáles son las vías de residencia y compra de inmuebles que siguen funcionando para extranjeros en 2026.
El 3 de abril de 2025, España cerró formalmente su programa de residencia por inversión, poniendo fin a la vía que permitía obtener la residencia mediante la compra de un inmueble por valor de aproximadamente EUR 500.000. La buena noticia es que cualquier extranjero puede seguir adquiriendo propiedades en España libremente, y varias alternativas de visado permanecen abiertas. Esta guía explica quién puede comprar, el proceso paso a paso, los costes e impuestos, la financiación y las vías de residencia realistas que sobrevivieron al cambio de 2025.
Quién puede seguir comprando y qué cambió en 2025
España impone casi ninguna restricción a la propiedad inmobiliaria extranjera. Compradores de cualquier parte del mundo pueden adquirir apartamentos, casas y terrenos en plena propiedad, con título de dominio pleno al 100% independientemente de su nacionalidad o residencia. Lo que se eliminó en abril de 2025 fue únicamente el vínculo entre la compra de un inmueble y la residencia: adquirir una propiedad ya no concede ningún visado ni permiso de residencia por sí solo. Puedes seguir siendo propietario de una vivienda en España, pero ahora está completamente desvinculada de tu situación migratoria. Cualquier comprador necesita un número de identificación fiscal para extranjeros (NIE) y una cuenta bancaria en España. Los compradores no pertenecientes a la UE también deben planificar su estancia en función del límite de 90 días en 180 dentro del espacio Schengen, salvo que obtengan un visado de residencia independiente, que es donde cobran importancia las alternativas que se explican a continuación.
Paso a paso: cómo comprar un inmueble en España
En primer lugar, obtén tu NIE en el consulado español o en una comisaría de policía; es obligatorio para cualquier transacción. Abre una cuenta bancaria en España para gestionar los pagos y los suministros. Contrata un abogado independiente —no vinculado al vendedor ni a la agencia— para llevar a cabo la debida diligencia: verificar que el título de propiedad está limpio en el Registro de la Propiedad, comprobar si existen deudas o cargas y confirmar que el inmueble está construido legalmente. A continuación, firmas un contrato de reserva o un contrato privado de compraventa y abonas una señal, normalmente en torno al 10%. La compraventa se formaliza ante notario, quien expide la escritura pública. Por último, inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad y abona los impuestos de transmisión correspondientes. Consulta con tu abogado los requisitos actuales en cada paso, ya que la normativa varía según la comunidad autónoma.
Costes e impuestos que debes presupuestar
Más allá del precio de compra, los compradores extranjeros deben prever aproximadamente un 10-15% adicional en gastos. Las viviendas de segunda mano están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo suele oscilar entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma, mientras que las viviendas de obra nueva llevan IVA (en torno al 10%) más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). A esto se añaden los honorarios notariales, los del Registro de la Propiedad y los honorarios legales, que en conjunto suelen representar unos pocos puntos porcentuales. Entre los costes recurrentes se encuentran el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) anual, los gastos de comunidad y, para los no residentes, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes sobre la renta imputada o real del alquiler. Varias comunidades autónomas han incrementado o propuesto recargos dirigidos a compradores no residentes, por lo que todas las cifras aquí indicadas son rangos orientativos; confirma los tipos exactos con un asesor fiscal español colegiado antes de comprometerte.
Financiación e hipotecas para no residentes
Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, aunque en condiciones más conservadoras que a los residentes. Cabe esperar un préstamo-valor máximo de aproximadamente el 60-70% del precio de compra o del valor de tasación, lo que significa que normalmente necesitarás una entrada del 30-40% más el 10-15% de los gastos de la operación en efectivo. Las entidades evalúan tus ingresos globales, deudas existentes e historial crediticio, y habitualmente exigen que las cuotas mensuales no superen aproximadamente el 30-35% de los ingresos netos. Se ofrecen tanto tipos fijos como variables; las condiciones y los tipos fluctúan con el mercado europeo en general, por lo que conviene comparar varias entidades o recurrir a un bróker hipotecario. Necesitarás documentación de ingresos y fiscales traducida y, en ocasiones, apostillada. Utiliza una calculadora hipotecaria o de capacidad de endeudamiento desde el principio para ajustar tu presupuesto de forma realista antes de iniciar la búsqueda.
Alternativas de residencia y errores frecuentes
Con la desaparición del Visado de Oro, los compradores de inmuebles recurren a otras vías. El Visado de No Lucrativa es adecuado para quienes tienen ingresos pasivos y no trabajarán en España; exige acreditar un ahorro o unos ingresos sustanciales y contar con seguro médico privado. El Visado de Nómada Digital español permite a trabajadores remotos y autónomos que presten servicios principalmente a clientes no españoles residir en el país, a menudo con un tratamiento fiscal favorable durante los primeros años. Otros pueden acceder a través de trabajo, estudios o vínculos familiares. Ninguna de estas vías exige la compra de un inmueble, aunque ser propietario de una vivienda refuerza tu solicitud y proporciona un domicilio estable. Errores frecuentes: dar por sentado que la compra sigue otorgando la residencia, omitir la debida diligencia legal independiente, subestimar la carga fiscal y superar el límite de estancia Schengen. Verifica siempre los umbrales actuales de los visados y los tipos impositivos con un abogado local colegiado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir obtener la residencia comprando una propiedad en España en 2026?
No. España eliminó el Visado de Oro el 3 de abril de 2025, por lo que la compra de un inmueble ya no concede ningún permiso de residencia. Puedes seguir siendo propietario de una vivienda española como extranjero, pero debes obtener la residencia por otra vía, como el Visado de No Lucrativa, el Visado de Nómada Digital o los permisos por trabajo, estudios o reagrupación familiar.
¿Cuál es la mejor alternativa de residencia para compradores de inmuebles?
Depende de tu situación. Los jubilados y las personas con ingresos pasivos suelen optar por el Visado de No Lucrativa, mientras que los trabajadores remotos prefieren el Visado de Nómada Digital. Ninguna de las dos opciones exige la compra de un inmueble, aunque ser propietario de una vivienda aporta un domicilio estable. Confirma los umbrales de ingresos actuales y las condiciones con un abogado de inmigración español colegiado antes de solicitar.
¿Cuánto cuestan los gastos adicionales al comprar un inmueble en España?
Presupuesta aproximadamente un 10-15% sobre el precio de compra. Esto incluye el ITP en viviendas de segunda mano, normalmente entre el 6% y el 10%, o el IVA cercano al 10% más el IAJD en obra nueva, junto con los honorarios notariales, del Registro de la Propiedad y legales. A esto se suman costes anuales como el IBI y los gastos de comunidad. Verifica los tipos exactos según la comunidad autónoma con un asesor fiscal, ya que cambian con frecuencia.
¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca en España?
Sí. Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, habitualmente hasta alrededor del 60-70% del valor de tasación, por lo que debes contar con una entrada del 30-40% más los gastos de la operación en efectivo. Las entidades evalúan tus ingresos globales, deudas e historial crediticio. Existen tanto tipos fijos como variables, y las condiciones varían según la entidad, por lo que conviene comparar ofertas o trabajar con un bróker hipotecario.
¿Necesito un abogado español para comprar un inmueble?
Es muy recomendable. Un abogado independiente, no vinculado al vendedor ni a la agencia, comprueba el Registro de la Propiedad para verificar que el título está limpio, que no existen deudas ni cargas, confirma que el inmueble está construido legalmente y revisa el contrato antes de que te comprometas. También te ayuda con el NIE, los impuestos y el registro. Esta debida diligencia es tu principal protección frente a problemas ocultos que podrían resultarte muy costosos.
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